Verfahrensgang

AG Hamburg-Wandsbek (Urteil vom 02.05.1988; Aktenzeichen 712d C 443/87)

 

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 2. Mai 1988 – 712 d C 443/87 – geändert:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger DM 318,38 nebst 4 % Zinsen auf DM 108,36 seit dem 1. März 1987 und auf weitere DM 210,02 seit dem 2. März 1988 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 65 % und der Beklagte 35 % zu tragen.

 

Gründe

Die Berufung der Kläger ist zulässig und zum Teil begründet. Sie haben einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB in Höhe von DM 318,38.

In der für 1983 geltenden Wirtschaftlichkeitsberechnung sind folgende Positionen ungerechtfertigt angesetzt:

2.

Gartenpflege: Parkplatzsäuberung

DM

1.157,33

Parkplatzdesinfizierung

DM

636,53

14.

Wartung E-Geräte

DM

10.170,00

17.

Kellerreinigung

DM

8.892,00

DM

20.855,86

Bei einer Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit von 13.598,64 qm ergibt dies pro qm jährlich einen Zuvielbetrag in Höhe von DM 1,53. Bei einer Wohnfläche der Wohnung der Kläger von 71 qm können die Kläger somit für 1983 einen Betrag in Höhe von DM 108,36 zurückfordern.

In der für die Zeit vom 1.1.1984 bis 31.5.1985 geltenden Wirtschaftlichkeitsberechnung sind folgende Positionen ungerechtfertigt angesetzt:

Wartung E-Geräte

DM

10.170,00

Regenrinnen-Reinigung

DM

17.678,00

2 % Mietausfallwagnis hierauf

DM

556,96

DM

28.404,96

Bei einer Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit von 13.598,64 qm ergibt sich pro qm monatlich ein Zuvielbetrag in Höhe von DM 0,174. Bei einer Wohnfläche der Wohnung der Kläger von 71 qm können die Kläger somit für die Zeit vom 1.1.1984 bis 31.5.1985 einen Betrag in Höhe von DM 210,02 zurückfordern.

Die übrigen von den Klägern gerügten Positionen in der Wirtschaftlichkeitsberechnung sind vom Beklagten zu Recht angesetzt worden.

Im einzelnen:

Zu Recht bemängeln die Kläger, daß der Beklagte in der Wirtschaftlichkeitsberechnung für 1983 innerhalb der Position „Gartenpflege” auch die Kosten für Säuberung und Desinfizierung von Parkplätzen berücksichtigt hat.

In die Wirtschaftlichkeitsberechnung kannten nach Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung nur die Kosten aufgenommen werden, die zur Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen, erforderlich waren. Hierzu zählen nicht die Kosten für die Pflege von Parkplätzen, die nicht von jedem Mieter genutzt werden können, sondern einzeln vermietet sind (Fischer-Dieskau/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 27 II. BV, Anm. 11; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., C 359; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 350). Die Kosten, die für an einzelne Mieter vermietete Stellplätze anfallen, können nicht auf die Gesamtheit der Mieter umgelegt werden. Die Klägerin zu 2) hat im Termin vom 23.5.1989 erklärt, daß die Stellplätze einzeln vermietet seien. Dies hat der Beklagte nicht substantiiert bestritten.

Die streitigen Positionen 07 und 09 der Rechnung der … vom 29.11.1983 bezogen sich ausdrücklich auf Parkplätze. Der Beklagte hat seine Behauptung, es habe sich bei dieser Angabe um einen Irrtum gehandelt, tatsächlich habe es sich um Säuberung und Desinfizierung von Wegeflächen gehandelt, nicht beweisen können. Nach der Aussage des Zeugen … sind von der Firma … sowohl Wegflächen als auch Randbereiche von Parkplätzen gereinigt worden. Ob die Reinigung der Wegflächen auch in den streitigen Positionen 07 und 09 der genannten Rechnung enthalten ist oder nur in der Position 04 (Reinigung von 2.682 qm Plattenweg), ist auch nach der Beweisaufnahme völlig offen. Im übrigen wäre, selbst wenn die Kosten für die Pflege der Wegeflächen in den Positionen 07 und 09 enthalten wären, das Gericht mangels einer ausreichenden Schätzungsgrundlage nicht in der Lage, die jeweiligen auf Wege- und Parkplatzflächen entfallenden Anteile zu beurteilen. Da es sich nach den nicht bestrittenen Angaben der Klägerin zu 2) um drei Parkplatzflächen handelt, ist der darauf entfallende Flächenanteil jedenfalls erheblich.

Die fraglichen Positionen in Höhe von DM 1.015,20 und DM 558,36 zuzüglich 14 % MWSt (zusammen DM 1.793,86) hätte der Beklagte daher nicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einstellen dürfen.

Zu Recht bemängeln die Kläger auch die Einstellung von DM 10.170,– für die Wartung der E-Geräte sowohl in die Wirtschaftlichkeitsberechnung 1983 als auch in die Wirtschaftlichkeitsberechnung 1984/85. Gemäß Nr. 5 c) der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV konnten die Kosten für die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten zwar in der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt werden.

Nach der Aussage des Zeugen … handelte es sich aber bei der durchzuführenden „Wartung” nicht nur um Reinigung und Wartung, sondern auch um Erneuerung und Instandsetzung sowie um Beschaffung und Bevorratung von Ersatzteilen. Hierbei handelt es sich im wes...

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