LG Berlin Urteil vom 19.08.1997 - 64 S 268/97

Verfahrensgang

AG Berlin-Köpenick (Urteil vom 17.04.1997; Aktenzeichen 2 C 402/96)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 17. April 1997 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köpenick – 2 C 402/96 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 a ZPO), form- und fristgemäß eingelegte und begründete Berufung (§§ 516, 518, 519 ZPO) ist zulässig.

II.

In der Sache hat die Berufung der Kläger jedoch keinen Erfolg.

1. Die Kläger haben keinen Anspruch aus § 535 Satz 2 BGB gegen die Beklagten auf Zahlung von rückständigem Mietzins i.H.v. monatlich 98,50 DM für den Zeitraum von Januar 1996 bis Februar 1997.

Die Mieterhöhungserklärung der Kläger vom 28.11.1995 ist nicht wirksam.

Dabei kann vorliegend dahinstehen, inwieweit die Modernisierungsankündigung den rechtlichen Erfordernissen entsprach. Unstreitig haben die Beklagten der Modernisierung zugestimmt, die Durchführung geduldet und nehmen die Vorteile der Modernisierung in Anspruch (vgl. auch KG GE 1992 S. 920).

Zwar wird die abgegebene Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen gerecht, da für jede Maßnahme eine spezifizierte Berechnung unter Angabe der Einzelkosten, des Gesamtaufwandes und des auf die Wohnung entfallenden Teilbetrages und des Verteilerschlüssels vorliegt.

Auch stellen die durchgeführten Arbeiten Modernisierungsarbeiten dar.

Unter den mietpreisrechtlichen Modernisierungsbegriff fallen diejenigen baulichen Maßnahmen, die der Einsparung von Heizenergie oder Wasser dienen (§ 3 MHG).

Eine Dämmung der Fassade ist hierzu grundsätzlich geeignet. Bei der Wärmedämmung einer Fassade handelt es sich um eine Dämmung von Außenwänden, die nachhaltig Einsparung von Heizenergie bewirkt, sofern die Wärmedämmung durch die Maßnahme wesentlich verbessert wird (Legaldeffinition durch § 4 Abs. 3 Nr. 1 ModEnG). Erforderlich ist hierbei stets, daß die durchgeführte Maßnahme zu einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie führt. Wann Nachhaltigkeit vorliegt ist im Einzelfall streitig, ebenso wie vorliegend zwischen den Parteien streitig ist, in welcher Höhe durch die Wärmedämmung der Fassade eine Einsparung von Heizenergie erreicht wird.

Diese Fragen können jedoch vorliegend dahinstehen, da die Kläger in ihrer Mieterhöhung vom 28. November 1995 nicht berücksichtigt haben, daß die alte Fassade reparaturbedürftig war.

Zwar ist zwischen den Parteien der genaue Umfang der Reparaturbedürftigkeit streitig, unstreitig ist jedoch zumindest, daß die alte Fassade zu 10 bis 15 % schadhaft war.

Nach Auffassung der Kammer wäre es erforderlich gewesen, die fiktiven Instandsetzungskosten von den Kosten der Modernisierung abzuziehen, da nur die Kosten ohne Reparaturaufwand umlagefähig sind (vgl. auch LG Hamburg, MDR 1978, S. 935). Hierbei hätte aus der Mieterhöhungserklärung deutlich werden müssen, welche Kosten auf die Instandsetzung und welche auf die Modernisierung entfallen. Die Kläger hätten darlegen und erläutern müssen, ob und um welche Quote sie die Modernisierungskosten wegen ersparter Instandhaltung vermindert haben (vgl. LG Kassel, NJW-RR 1992, S. 1361).

2. Die Berufung der Kläger greift auch insoweit nicht durch, als sie von den Beklagten die Nachzahlung von 226,85 DM aus der Betriebskostenabrechnung 1995 verlangen.

Zum einen sind nach Auffassung der Kammer auch in Betriebskostenabrechnungen für nicht preisgebundenen Wohnraum, um den es sich vorliegend handelt, die Rechnungs- und Zahlungsdaten in der Abrechnung anzugeben.

Die Betriebskostenabrechnung muß gemäß § 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten, so daß eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten gewährleistet wird. Die Betriebskostenabrechnung muß dabei gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein und somit dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters entsprechen (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 1. Aufl. 1996, S. 170, Rn. 53). Die Kammer vertritt die Auffassung, daß die Voraussetzungen zur ordnungsgemäßen Rechnungslegung im Sinne des § 259 BGB nur dann erfüllt sind, wenn bei jeden einzelnen Abrechnungsposten die jeweiligen Rechnungsdaten angegeben sind. Für den Durchschnittsmieter ist eine Abrechnung erst dann nachvollziehbar und prüfbar, wenn jede belegte Einzelausgabe einem Abrechnungsposten zugeordnet werden kann und umgekehrt festgestellt werden kann, ob nur mit Rechnungsdaten belegte Einzelpositionen in die jeweiligen Zwischenabrechnungen der Abrechnungsposten eingeflossen sind, sinn und Zweck der Rechnungslegung ist es, dem Mieter bei der Überprüfung der Betriebskostenabrechnung größtmögliche Transparenz zu gewährleisten. Diese Transparenz ist dann nicht mehr gewährleistet, wenn sich der Mieter aus der Gesamtheit der Einzelbelege die einzelnen Rechnungen heraussuchen und den j...