OLG Hamm Beschluss vom 19.05.1982 - 4 Re Miet 10/81

Verfahrensgang

LG Krefeld (Vorlegungsbeschluss vom 24.09.1981; Aktenzeichen 3 S 216/81)

AG Krefeld (Aktenzeichen 3 C 205/81)

Tenor

Die Bestimmung eines vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrages über Wohnraum, nach der, wenn bei Kanal- oder Leitungsverstopfungen in dem Hause, in dem sich die Mietwohnung befindet, der Verursacher des Schadens nicht ermittelt werden kann, alle Mieter anteilig für die Kosten der Schadensbehebung haften, ist unwirksam.

Tatbestand

I.

Die Kläger waren bis 1981 – die Nutzungen gingen mit Wirkung ab 15. Mai 1981 auf die Erwerber über – Eigentümer des Mehrfamilienhauses … in …. Die im Erdgeschoß dieses Hauses gelegene Wohnung vermieteten sie am 5. August 1980 – als Mietbeginn wurde der 15. September 1980 vereinbart – für monatlich 430,– DM an die beklagten Eheleute. In dem von den Klägern verwendeten Formularmietvertrag, der vom Haus- und Grundbesitzerverein für … und den …herausgegeben wurde und möglicherweise noch herausgegeben wird, heißt es in § 9 Ziffer 6:

„Wenn bei Kanal- oder Leitungsverstopfungen der Verursacher des Schadens nicht ermittelt werden kann, haften alle Mieter anteilig für die Kosten der Schadensbehebung. Sollte kein Umlageschlüssel vereinbart sein, erfolgt die Umlage nach der Kopfzahl.”

Die Beklagten unterzeichneten, ebenfalls unter dem 5. August 1980, außerdem folgende Erklärung: „Wir bestätigen hiermit ausdrücklich, daß wir vor Abschluß ausreichend Zeit gehabt haben, den heute mit den … abgeschlossenen Mietvertrag durchzulesen, die einzelnen Bestimmungen zu prüfen und zur Kenntnis zu nehmen. Wir erklären uns vorbehaltslos mit allen Bestimmungen des Vertrages einverstanden.”

Mit Anwaltsschreiben vom 9. Februar 1981 rügten die Beklagten Feuchtigkeitsschäden an den Wänden der Wohnung und kündigten an, sie würden deshalb mit Wirkung ab 15.02.1981 den Mietzins um 20 %, mithin 86,– DM pro Monat, mindern. Etwa um die gleiche Zeit trat im Bad und der Toilette der von den Beklagten gemieteten Wohnung ein Wasserschaden auf, der durch eine Verstopfung des Abflußrohres bedingt war. Die Verstopfung ließen die Beklagten nach Rücksprache mit dem Immobilienmakler an den sie zuvor von den Klägern mit der Aufforderung, sich in Zukunft mit irgendwelchen Anliegen an den Makler oder den neuen Eigentümer zu wenden, verwiesen worden waren, durch ein in ansässiges Rohrreinigungs-Unternehmen, das 370,64 DM berechnete, beseitigen. Die Beklagten haben insoweit behauptet, der Makler habe ihnen nach Darlegung des Schadens geraten, sofort die vorgenannte Firma zu beauftragen.

Da die Kläger die Erstattung des von den Beklagten gezahlten Betrages ablehnten, kündigten diese mit Schreiben vom 17. Februar 1981 an, sie würden die Miete um diesen Betrag kürzen. Die Kläger widersprachen der sodann erfolgten Verrechnung unter Hinweis auf § 9 Ziffer 6 des Formularmietvertrages.

Die Ursache der Verstopfung des Abflußrohres, in das auch Abwässer aus der Wohnung eines weiteren Mieters gelangten, wurde nicht festgestellt.

Mit der beim Amtsgericht … erhobenen Zahlungs- und Räumungsklage haben die Kläger die Beklagten zunächst (Zahlungsklage vom 26. März 1981) auf Zahlung von 714,64 DM und sodann (Klage vom 28. April 1981, eingegangen am 29. April 1981) auf Zahlung weiterer 430,– DM sowie auf Räumung der Wohnung – die Verfahren wurden durch Beschluß vom 12. Juni 1981 verbunden – in Anspruch genommen.

Am 30. April 1981 überwiesen die Beklagten, wie in der Berufungsinstanz unstreitig geworden ist, für den Mietzeitraum, der Gegenstand der Zahlungsklage ist, 516,– DM.

Durch Urteil vom 7. Juli 1981 hat das Amtsgericht der Zahlungsklage in Höhe von 951,14 DM stattgegeben und die Räumungsklage wegen fehlenden Zahlungsverzuges (mangels Verschuldens) abgewiesen. Zur Begründung hat es unter anderem ausgeführt: Die Minderung des Mietzinses sei nur in Höhe von monatlich 64,50 DM (15 %) für die Zeit vom 15. Februar bis zum 15. Mai 1981, mithin mit insgesamt 193,50 DM berechtigt. Der zur Aufrechnung gestellte Gegenanspruch sei nicht gegeben, weil die Beklagten gemäß § 9 Ziffer 6 für die Kosten hafteten und nicht substantiiert dargelegt hätten, daß die Rohrverstopfung nicht von ihnen zu vertreten sei, vielmehr in den Risikobereich der Kläger falle. Allein der Vortrag, sie treffe kein Verschulden, reiche nicht aus.

Gegen dieses Urteil haben die Kläger Berufung, die Beklagten – unselbständige – Anschlußberufung eingelegt.

Die Kläger haben lediglich ihren Räumungsanspruch weiterverfolgt. Insoweit haben die Parteien den Rechtsstreit später – nach Auszug der Beklagten – in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Mit der Anschlußberufung verfolgen die Beklagten ihren Antrag auf Abweisung der Zahlungsklage in vollem Umfang weiter. Sie vertiefen insbesondere – die Anschlußberufung zeigt verschiedene Gründe für die Verstopfung auf und macht Ausführungen zur Beweislast – ihre Auffassung zur Unwirksamkeit der Klausel und behaupten insoweit, der Monteur der Rohrreinigungsfirma habe die Abflußrohre 15 m tief auskehren müssen, also außerhalb d...