KG Berlin Urteil vom 28.11.2005 - 8 U 125/05

Leitsatz (amtlich)

Wenn die tatsächliche Größe der Mieträume von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abweicht, kann sich der Mieter ggü. einer Betriebskostenabrechnung hierauf nicht berufen, wenn die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart haben, dass die dort angegebene Fläche in jedem Fall maßgeblich sein soll.

Verfahrensgang

AG Berlin-Wedding (Urteil vom 25.04.2005; Aktenzeichen 21b C 170/04)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 25.4.2005 verkündete Urteil der Abt. 21b des AG Wedding teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.253,46 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 %-punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus je 146,57 EUR seit dem 7.1., 7.2., 7.3., 7.4., 7.6., 7.7., 7.8., 6.9., 7.10. und 7.11.2003, aus 126,57 EUR seit dem 6.12.2003 und aus 661,19 EUR seit dem 28.4.2004 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen hat der Kläger 2/7 und der Beklagte 5/7 zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die zulässige Berufung ist teilweise begründet.

Der Kläger hat gegen den Beklagten - neben dem rückständigen Mietzins i.H.v. 1.592,27 EUR, weswegen der Beklagte die Berufung zurückgenommen hat - einen Anspruch auf Nachzahlung aus den Betriebskostenabrechnungen für 2001 und 2002 i.H.v. 661,12 EUR zu. Der weiter gehende Anspruch ist unbegründet.

1. Zu den Betriebskostenabrechnungen 2001 und 2002

a) Zum Umlegungsmaßstab

Nach der Rechtsprechung des BGH muss eine Betriebskostenabrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, die Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilungsschlüssel, Berechnung des Anteils des Mieters und Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen enthalten (BGH v. 23.11.1981 - VIII ZR 298/80, MDR 1982, 483 = NJW 1982, 573). Unter geordneter Zusammenstellung ist dabei eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung der Abrechnungskosten zu verstehen, die den Mieter in die Lage versetzt, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Diese Funktion erfüllt die Abrechnung des Klägers, da sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Die Abrechnung ist damit fällig. Ob die Umlage der Betriebskosten sachlich zutreffend ist, ist demgegenüber regelmäßig eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung und nicht ihrer formellen Darstellung und betrifft allein die materielle Berechtigung des Kostenansatzes (BGH Urt. v. 19.1.2005 - VIII ZR 116/04; OLG Düsseldorf GE 2003, 879; OLG Düsseldorf GE 2000, 888 = DWW 2000, 193). Zutreffend macht der Beklagte mit der Berufung geltend, dass der Kläger in den Abrechnungen als Umlagemaßstab eine unzutreffende Wohnfläche gewählt hat. Die Umlage der Wohnfläche ist der hauptsächliche Verteilungsschlüssel und ist in § 556a BGB als Regelmaßstab vorgesehen. Eine Kostenverteilung nach Wohn- bzw. Nutzfläche entspricht bei der gebotenen generalisierenden Betrachtungsweise auch der Billigkeit. Je Größe die vermietete Fläche ist, umso teurer ist die Mieteinheit in der Regel auch, so dass sozialen Gesichtspunkten Rechnung getragen wird (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rz. 4124). Die Parteien haben im Mietvertrag eine Regelung zur Bestimmung der Wohnfläche getroffen, die auch für die Ermittlung des Umlagemaßstabs für die Betriebskosten maßgeblich ist.

Grundsätzlich ist die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche maßgebend (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 556a BGB Rz. 1; Staudinger/Weitemeyer, BGB, 2003, § 556a BGB Rz. 19; OLG Düsseldorf GE 2000, 888; LG Hannover v. 4.10.1989 - 11 S 8/89, WuM 1990, 228; LG Köln v. 20.3.1991 - 10 S 8/91, WuM 1993, 362). Streitig ist, welche Nutz-/Wohnfläche bei einer Abweichung der vereinbarten von der tatsächlichen Fläche maßgeblich ist. Nach einer Meinung hat die vereinbarte Fläche Vorrang (Beuermann, Miete- und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 1999, § 4 MHG, Rz. 23b; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 556a BGB Rz. 24; LG Hannover v. 4.10.1989 - 11 S 8/89, WuM 1990, 228, wenn die vereinbarte Fläche für den Mieter günstiger ist; LG Köln v. 20.3.1991 - 10 S 8/91, WuM 1993, 362). Nach anderer - wohl überwiegender - Ansicht kommt es auf die objektive Fläche an (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 556a BGB Rz. 1; Staudinger/Weitermeyer, BGB, 2003, § 556a BGB Rz. 19; Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, 2004, § 556a BGB Rz. 9; Schmidt/Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556a BGB Rz. 28/29; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Geschäftsraummiete, 3. Aufl., Rz. 37; Lützenkirchen/Jennißen, Betriebskostenpraxis, 2003, Rz. 372; LG Freiburg WuM 1988, 263). Die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche ist dann deswegen nicht maßgebend, weil sie die Mietsache ...