Photovoltaik gegen Wertverlust bei Immobilien

Photovoltaikanlagen sind die Assetklasse der Zukunft und spielen in der Immobilienbranche eine immer wichtigere Rolle. In bestimmten Sektoren sind sie für Investoren sogar zur Bedingung geworden – ohne Photovoltaik (PV) oder der Möglichkeit zur Nachrüstung droht langfristig ein Wertverlust. Eigentümer wiederum halten sich bei der Installation zurück.

Das sind Ergebnisse aus einem JLL-Report, der darlegt, wie verschiedene Elemente von PV-Investitionen in Bewertungen einfließen sollten, um das Potenzial zu nutzen.  

Photovoltaikanlage: Grünes Investment

"Die Ungewissheit, wie sich Einnahmen und Nebenkosten von Photovoltaikanlagen in der Bewertung niederschlagen, führt bei einigen Entscheidungsträgern zu verzögerten oder gar vollständig gestoppten Investitionsprüfungen", sagt Nico Vetter, Associate Value and Risk Advisory JLL Germany. "Dabei überwiegen eigentlich die positiven Aspekte: Photovoltaikanlagen sind ein grünes Investment, führen zu einer verbesserten Marktfähigkeit des Objekts und generieren zusätzliche Einnahmen."

Mieter profitierten ebenso: von mehr Energieunabhängigkeit und niedrigeren Betriebskosten. "Indem CO2-Emissionen reduziert werden, kommen alle Beteiligten ihren ESG-Zielen einen großen Schritt näher", so Vetter.

Immobilienportfolio mit PV-Anlagen planen

Wie eine weltweite Befragung unter JLL-Kunden mit Vermögenswerten von insgesamt zirka 100 Milliarden Euro zeigt, macht der Bestand an Immobilien mit Photovoltaikanlagen zurzeit nur einen kleinen Anteil in den Portfolios aus. Bei einem Viertel liegt der Anteil nur zwischen knapp über null bis fünf Prozent, bei drei Viertel sind es zwischen fünf und 25 Prozent.

Grundsätzlich herrscht großer Bedarf: So planen 43 Prozent der Investoren langfristig mit einem PV-Anteil zwischen 50 und 75 Prozent, 14 Prozent wollen mehr als drei Viertel des Portfolios mit der Technologie ausstatten.

Eigentümermodell oder Betreibermodell?

Immobilieneigentümer müssen laut JLL die Entscheidung treffen, wer die PV-Anlage eignen soll. Die größte Relevanz haben in Deutschland das Eigentümermodell – hier investiert der Immobilieninvestor auch in die PV-Anlage, verkauft den Strom an die Mieter verkauft und speist den Reststrom ins öffentliche Netz ein – und das Betreibermodell, bei dem ein externer Betreiber die Investitionskosten für die Anlage trägt und den Strom vermarktet und der Eigentümer eine Dachpacht erhält.

Die Modelle haben verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten und Vor- und Nachteile, die sich auch länderspezifisch differenzieren können: In Deutschland zählen Einkünfte aus der PV-Anlage nicht als Immobilienerträge, was unter bestimmten Umständen zu Ertragseinbußen oder steuerlichen Nachteilen führen kann. Da aber die Kosten für Photovoltaik massiv gesunken sind, die Lebensdauer gestiegen ist und oft nur Einzelteile ausgetauscht werden müssen, ist der Return on Investment in der Regel hoch.

Flächen für die Installation von Photovoltaik

Logistikimmobilien eignen sich laut Diana Schumann, Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany, wegen der großen und ebenen Dachflächen, die meist nicht von Verschattung betroffen sind, grundsätzlich gut für PV-Anlagen: "Allerdings bietet nicht jedes Objekt die passende Statik, deshalb ist eine Nachrüstung nicht immer möglich."

Wer allerdings bei Neubauprojekten die Möglichkeit habe, das Dach für die Errichtung einer Anlage vorzurüsten, sollte sie nutzen, so Schumann weiter: "Mieter fragen vermehrt ESG-konforme Logistikobjekte nach." Die gingen mit einer höheren Miete einher, was für Investoren eine Kapitalwertsteigerung bringe.

Außerdem werden Verkäufe von nicht ESG-konformen Logistikimmobilien demnach vor allem von Käufern aus dem Core-Segment mit Preisabschlägen abgestraft oder kommen als Investment gar nicht erst infrage. Im Value-add- und Core-plus-Bereich beobachten die JLL-Experten ähnliche Tendenzen, wenngleich eine fehlende Anlage oder Nachrüstungsmöglichkeit hier noch kein Ausschlusskriterium für einen Kauf darstellt.

JLL-Report "The value of Solar PV in real estate" (Download)

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