Urteil: Indexmiete beim Wohnen ungebremst möglich?

Wird in einem Wohnraummietvertrag eine Indexmiete vereinbart, sind die Vorschriften über die Mietpreisbremse nur auf die Ausgangsmiete anwendbar. Hält diese die Vorgaben über die zulässige Miethöhe ein, ist eine Anpassung der Miete gemäß der Indexvereinbarung auch dann wirksam, wenn sie die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete übersteigt.

Das hat das Amtsgericht (AG) Berlin-Mitte entschieden. Darauf weist Bettina Baumgarten, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei Bethge, hin.

(AG Berlin-Mitte, Urteil v. 02.11.2022: Az. 123 C 77/22)

Kläger vermutet Verstoß gegen die Mietpreisbremse

Mieter beauftragten eine Vertrauensperson mit einer Klage gegen den Vermieter auf Auskunft und Rückzahlung überhöhter Miete aus einem Indexmietvertrag. Die Wohnung befand sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Eine Mietpreisbremse war per Rechtsverordnung festgelegt. Der Kläger vermutete, dass die vereinbarte Mieterhöhung gegen die Mietpreisbremse verstoße und unwirksam sei.

Das AG Berlin-Mitte bejahte die Ansprüche des Mieters, dass die gezahlte Miete im konkreten Fall überhöht gewesen sei. Das Gericht bestätigte jedoch zugleich die gesetzliche Wertung, nach der die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung gilt. Das sehe § 557a Abs. 4 BGB ausdrücklich vor. Soweit die Ausgangsmiete bei Einzug wirksam vereinbart wurde – also innerhalb der Grenzen der Mietpreisbremse – sind spätere Mieterhöhungen unabhängig von der Mietpreisbremse wirksam, so die Richter.

Expertin: Indexmiete bietet Flexibilität

"Das Konzept der Indexmiete erfreut sich nicht zuletzt aufgrund der Inflation wachsender Beliebtheit bei Vermietern", schreibt Baumgarten. Es erlaube insbesondere bei langfristigen Mietverträgen angesichts der strengen Vorgaben des Mietpreisrechts Flexibilität – zumindest derzeit.

Der Mieterbund forderte bereits die Einführung einer Kappungsgrenze für Indexmieten, um einen starken Anstieg im Vergleich zu ortsüblichen Vergleichsmieten zu beschränken. Inwieweit es hier künftig zu gesetzlichen Änderungen kommt, bleibe daher abzuwarten, so die Immobilienanwältin.

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