Defense Real Estate verspricht Dynamik

Die geopolitischen Spannungen der letzten Jahre, insbesondere seit dem Angriff Russlands auf die Ukraine, haben nicht nur sicherheitspolitische Debatten neu entfacht, sondern auch die Immobilienwirtschaft vor neue Herausforderungen und Chancen gestellt. Ein bislang wenig beachtetes Segment rückt zunehmend in den Fokus: Defense Real Estate – Immobilien, die direkt oder indirekt mit Verteidigung, Sicherheit und militärischer Infrastruktur verbunden sind.

Defense-Investments gewinnen, wie zuletzt auf der Expo Real, an Aufmerksamkeit; die neue geopolitische Lage verschiebt Nachfrage und Kapitalströme von Regierungen und Investoren in die Verteidigungsinfrastruktur. Zu nennen sind dabei primär Logistikflächen, ergänzt durch Wohnflächen ("Kasernen") und Energieinfrastruktur – alle eng verzahnt.

Geopolitische Spannungen treiben den Markt für Defense Real Estate

Die Zeitenwende, die Bundeskanzler Olaf Scholz im Februar 2022 ausrief, hatte weitreichende Folgen. Mit dem Sondervermögen von 100 Milliarden Euro für die Bundeswehr und einer angestrebten Erhöhung des Verteidigungshaushalts auf über zwei Prozent des BIP unter der Regierung Merz wird deutlich: Deutschland und viele andere europäische Staaten investieren massiv in ihre militärische Infrastruktur. Diese Investitionen betreffen nicht nur Waffensysteme und Personal, sondern auch die bauliche Infrastruktur – Kasernen, Logistikzentren, Ausbildungsstätten, Cyberabwehrzentren.

Parallel dazu wächst die Bedeutung von zivil-militärischen Schnittstellen: Sicherheitsbehörden, Katastrophenschutz, Cyberabwehr und Forschungseinrichtungen benötigen ebenfalls spezialisierte Immobilien. Defense Real Estate ist somit kein rein militärisches Thema, sondern ein interdisziplinäres Feld, das öffentliche und private Akteure gleichermaßen betrifft. Diese Immobilien sind oft staatlich genutzt, werden aber zunehmend auch durch private Investoren entwickelt oder betrieben – etwa über langfristige Mietverträge oder Public-Private-Partnerships (PPP).

Die Auswirkungen auf die Immobilienbranche

Die zunehmende Relevanz von Defense Real Estate hat mehrere Implikationen für die Immobilien- und Finanzwirtschaft: Die Frage, wie Kriege der Zukunft geführt werden und welche Infrastruktur dann benötigt wird, verdeutlicht man am besten, wenn man sich die Dimension des Drohnenkriegs in der Ukraine vergegenwärtigt. Klimatisierte Container als War Rooms für UAS Unmanned Aerial Systems, also Drohne, Steuerung und Kommunikation anstatt klassische Kasernen mit Drill?

Das mag zweifelsohne befremdlich klingen, der Blick auf die USA macht aber klar, dass militärische Infrastruktur – und damit auch Immobilien – bereits heute am Kapitalmarkt gehandelt wird, wie beispielsweise die börsennotierten Gesellschaften AECOM (Ticker: ACM) oder Easterly Government Properties (Ticker: DEA) verdeutlichen.

Neue Nachfrage und Investitionschancen: Private Investoren, Projektentwickler und Fonds entdecken Defense Real Estate als neue Assetklasse. Zwar sind viele Objekte staatlich finanziert, doch Public-Private-Partnerships (PPP) und langfristige Mietverträge mit öffentlichen Einrichtungen machen das Segment attraktiv. Besonders gefragt sind Entwickler mit Knowhow in Sicherheitsanforderungen, Nachhaltigkeit und digitaler Infrastruktur.

Standortstrategien verändern sich: Defense-Immobilien sind oft nicht in Metropolregionen angesiedelt, sondern in peripheren Lagen mit strategischer Bedeutung. Dies kann zu einer Revitalisierung strukturschwacher Regionen führen, etwa durch neue Arbeitsplätze, Infrastrukturmaßnahmen und die Nachfrage nach ergänzenden Dienstleistungen.

Nachhaltigkeit und ESG im Spannungsfeld: Die Immobilienbranche steht unter Druck, ESG-Kriterien zu erfüllen. Bei Defense Real Estate entsteht ein Spannungsfeld: Einerseits sind Sicherheitsimmobilien oft energieintensiv und schwer zu modernisieren, andererseits können sie durch gezielte Maßnahmen – etwa energieeffiziente Neubauten oder nachhaltige Logistik – einen Beitrag zur Klimastrategie leisten.

Herausforderungen bei Planung und Genehmigung: Sicherheitsrelevante Immobilien unterliegen besonderen Anforderungen. Datenschutz, Geheimhaltung, bauliche Sicherheitsmaßnahmen und politische Abstimmungen machen die Planung komplex. Projektentwickler müssen sich auf lange Genehmigungsprozesse und hohe Anforderungen einstellen.

Fachkräftemangel und Know-how: Die Entwicklung und Bewirtschaftung von Defense Real Estate erfordert spezielles Wissen – von baulicher Sicherheit über IT-Infrastruktur bis hin zu rechtlichen Rahmenbedingungen. Die Branche muss sich auf neue Ausbildungsprofile und interdisziplinäre Teams einstellen.

Defense Real Estate: Strategisches Zukunftsfeld für Investoren und Staat

Defense Real Estate ist folglich mehr als ein Nischenthema – es ist ein strategisches Zukunftsfeld für die Immobilienbranche. Die Kombination aus öffentlicher Relevanz, langfristiger Nachfrage und hoher Spezialisierung macht das Segment attraktiv, aber auch anspruchsvoll. Wer frühzeitig Expertise aufbaut, kann sich als Partner für Staat und Gesellschaft positionieren und zur Resilienz der Infrastruktur beitragen. Die Immobilienwirtschaft steht vor der Aufgabe, Defense Real Estate nicht nur als bauliche Herausforderung zu begreifen, sondern als integralen Bestandteil einer sicheren, nachhaltigen und zukunftsfähigen Gesellschaft.

Die Verteidigungsausgaben in Europa steigen deutlich. Deutschland hat ein Sondervermögen von 100 Milliarden Euro für die Bundeswehr beschlossen. Auch Länder wie Polen, Schweden und die baltischen Staaten investieren massiv in ihre militärische Infrastruktur. Das bedeutet: Es wird gebaut, saniert und modernisiert – und das über Jahrzehnte hinweg.

Beispielhafte Investitionen und Entwicklungen

• Deutschland: Neubau von Kasernen in Sachsen-Anhalt, Ausbau von Cyberabwehrzentren in Bonn und München, Modernisierung von Logistikdepots in Niedersachsen. Deutschland liegt mit 100 Milliarden Euro Verteidigungsausgaben und ca. 12 Milliarden Euro Infrastrukturinvestitionen an der Spitze.

• Polen: Errichtung neuer NATO-Stützpunkte nahe der Ostgrenze, Ausbau militärischer Infrastruktur rund um Rzeszów. Das Land investiert stark in Infrastruktur (4,5 Milliarden Euro), um NATO-Stützpunkte und Logistik auszubauen.

• Litauen: Bau eines neuen Militärlagers in Pabradė, mit Wohn- und Ausbildungsinfrastruktur für NATO-Truppen.

• Schweden: Reaktivierung alter Militärbasen und Neubau von Verteidigungszentren im Zuge des NATO-Beitritts.

Diese Aufzählung ist auf den ersten Blick aus der Historie des Kalten Krieges abgeleitet. Es lassen sich weitere Gründe anführen für eine Kapitalisierung militärischer Infrastruktur: Zu nennen ist die langfristige Nachfrage durch staatliche Investitionen; die stetige Erhöhung der Verteidigungsausgaben macht diese deutlich.

Deutschland investiert über das Sondervermögen von 100 Milliarden Euro in militärische Infrastruktur. Auch hier steht zu Beginn die Frage nach Neubau und Sanierung. Viele Bestandskasernen stammen aus den 1960er bis 1980er Jahren und benötigen energetische und funktionale Modernisierung, auch wenn man anfügen mag, ob die Einhaltung energetischer Standards verteidigungsrelevant ist.

Warum Defense Real Estate für Investoren attraktiv ist

Gänzlich anders verhält es sich bei Ausbildungs- und Schulungszentren, hier besteht ein hoher Bedarf für moderne Ausbildung wie Simulationseinrichtungen, digitale Schulungsräume, Sprach- und Technikzentren, der einhergeht mit hohen technischen Anforderungen bei der IT-Infrastruktur.

Diese Immobilien für militärische Zwecke werden langfristig benötigt und genutzt, die hohe Bonität der Mieter führt zu einer hohen Bewertung, da Bundeswehr, NATO oder Verteidigungsministerien als äußerst zahlungskräftig und stabil am Kapitalmarkt angesehen werden. Dazu gesellen sich naturgemäß langfristige Mietverträge mit geringer Ausfallwahrscheinlichkeit. Auch die Diversifikation im Portfolio kann hier als "Strong buy"-Argument angeführt werden:

Defense-Immobilien bieten eine sehr geringe Korrelation zu klassischen Assetklassen wie Büro, Logistik, Einzelhandel oder Wohnen. Immobilien mit sicherheitsrelevanter Funktion gewinnen an Bedeutung in der nationalen Infrastrukturplanung. Auch private Betreiber von Sicherheits- und Cyberabwehrzentren benötigen diese spezialisierten Immobilien.

Diversifikation und Risiko im Defense Real Estate

Um das Bild abzurunden, müssen aber auch die systemimmanenten Risiken aufgeführt werden: Regulatorik und Geheimhaltung erfordern zumeist hohe Anforderungen an Sicherheit, Datenschutz und bauliche Standards. Viele Objekte sind an spezifische militärische Standorte gebunden und schwer umnutzbar. Auch die simpel erscheinende Frage nach der Objektversicherung stellt sich grundsätzlich, da diese Objekte immer im Zielfokus einer Zerstörung stehen.

Letztlich handelt es sich um eine Spezialbauweise, welche die Anforderungen an Statik, Belüftung und Autarkie berücksichtigen muss. Deshalb kommen bei Erstellung und Betrieb dieser Liegenschaften nur Bauunternehmen und Projektentwickler mit Know-how in Sicherheits- und Sonderbauten zum Zuge. Diese Argumente eröffnen gänzlich neue Perspektiven für Investoren und Projektentwickler. Es ist ein Spagat zwischen Immobilienwirtschaft und Sicherheitspolitik: Wer frühzeitig Expertise in diesem Bereich aufbaut, kann von einem wachsenden Markt profitieren.

Dieser Beitrag stammt aus der Ausgabe 06/25 der "Immobilienwirtschaft".