Erbbaurechte für mehr bezahlbaren Wohnraum?

Die Lage auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland bleibt angespannt. Ein Grund ist das stark limitierte Angebot an Grundstücken, das die Bautätigkeit bremst. In der Folge werden immer häufiger städtische Areale im Erbbaurecht vergeben.

Eine Studie von Bulwiengesa im Auftrag der Berlin Hyp sieht hier Potenzial, um mehr neue Wohnungen zu schaffen. Dargestellt werden darin die Grundlagen des Erbbaurechts, ein Vergleich der Modelle Erbbaurecht und Volleigentum, die Vor- und Nachteile für die beteiligten Akteure und die Vergabekonditionen in den deutschen Metropolen.

Quelle: Bulwiengesa

Potenzial im Erbbaurecht

Noch immer fehlen in Deutschland Hunderttausende Wohnungen. "Die Herausforderung ist erkannt, das Problem aber noch nicht gebannt", sagt Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender des gewerblichen Immobilienfinanzierers Berlin Hyp.

Neben Nachverdichtung und Umnutzung birgt das Erbbaurecht der Studie zufolge Potenziale, die das Angebot auf dem angespannten Mietwohnungsmarkt verbessern können. Nach theoretischen Berechnungen von Bulwiengesa bestehen in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bereits zirka 89.000 Erbbaurechtsgrundstücke – mit Kapazität für mehr.

"Nach unseren Annahmen werden pro Jahr aktuell für nur etwa 0,5 Prozent des Grundstücksbestandes der Kommunen, Kirchen und Stiftungen in Deutschland Erbbaurechte bestellt", so André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei Bulwiengesa und Verfasser der Studie. "Es gibt also großes Potenzial, diese Zahl zu steigern und das ist eine positive Nachricht, denn insbesondere in den zentralen Lagen mangelt es derzeit an verfügbaren und bezahlbaren Grundstücken."

Quelle: Bulwiengesa

Erbbaurecht vs. Volleigentum

Während in den Niederlanden das Erbbaurecht eine übliche Form der Grundstücksaktivierung darstellt, wird dieser Möglichkeit in Deutschland trotz des vorhandenen Potenzials häufig noch mit Zurückhaltung begegnet. Die Studie stellt daher das Erbbaurecht dem Volleigentum gegenüber und gibt einen detaillierten und transparenten Überblick über Vor- und Nachteile aus Sicht der zentralen Akteure wie Eigentümer, Projektentwickler, Banken und Investoren.

Als ein zentrales Argument für das Erbbaurecht sieht der Autor die Chance, durch eine anfängliche Ersparnis bei den Grundstückskosten die Grundlage für günstigere Mieten im Wohnungsbau zu schaffen. Das hängt allerdings maßgeblich auch von den Konditionen bei der Vergabe von Erbbaurechten ab. Die Studie nimmt hier die Rahmenbedingungen in den sieben Top-Metropolen in den Blick.

Insbesondere beim Erbbauzins gibt es sehr unterschiedliche Ansätze: Hamburg nimmt mit einem einheitlichen, sozialverträglichen Erbbauzins von 1,3 Prozent eine Vorreiterrolle ein. Frankfurt am Main setzt im Wohnen einen Zinssatz von 2,5 Prozent an, München verhandelt die Konditionen individuell. Berlin, Köln und Stuttgart arbeiten mit abgestuften Erbbauzinsen sowie unterschiedlichen Entschädigungsregelungen und Laufzeiten zwischen 40 und 100 Jahren.

"Bei entsprechender Gestaltung kann das Erbbaurecht eine sinnvolle Ergänzung zum klassischen Grundstückserwerb darstellen. Für einen vermehrten Einsatz in Deutschland braucht es aber wahrscheinlich eine größere Standardisierung der Konditionen und ein Umdenken in den Köpfen der Menschen in Sachen Eigentum", fasst Berlin-Hyp-Vorstandschef Klaus zusammen.

Studie "Erbbaurecht im Wohnungsbau: Von der Nische zur Chance" (Download)

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