Nachhaltigkeit, Künstliche Intelligenz, Globalisierung – welchen Einfluß haben diese Megatrends auf die Arbeit von Immobilienmanagern? So schätzt es Prof. Dr. habil. Sigrid Schaefer, Professorin und Studiengangsleitung für Immobilienmanagement an der IU internationale Hochschule, ein.
Haufe Online Redaktion: Im ersten Teil des Interviews haben wir über Herausforderungen und Fähigkeiten des Immobilienmanagers der Zukunft gesprochen, im zweiten Teil geht es um Trends und Megatrends: Welche sind das denn?
Prof. Dr. habil. Sigrid Schaefer: Die über die Jahre hinweg robustesten Megatrends von Immobilienwirtschaft und -management sind insbesondere Globalisierung, demografischer Wandel, Digitalisierung, New Work, Nachhaltigkeit, Sicherheit, Gesundheit, Urbanität und Mobilität. Digitalisierung und New Work haben sich seit Beginn der Covid-19-Pandemie zunehmend als Treiber von Innovation und Veränderung erwiesen. Die Veränderungen in der Arbeitswelt führen zu stärkerer Verknüpfung von Wohn- und Arbeitskonzepten und stellen hohe Anforderungen an die Entwicklung und das Management von Immobilien.
Aktuelle Klimaereignisse zeigen, dass sich Wirtschaft und Gesellschaft verändern müssen. Sie können zur dringend nötigen Schaffung klimaresilienter Siedlungsräume und Immobilien führen. Derzeit wird der ländliche Raum wieder attraktiver. Es ist davon auszugehen, dass sich eine neue Urbanität entwickelt, welche die Lebenswelten in hybriden Stadt-Land-Strukturen verbindet.
Nachhaltigkeit spielt also eine zentrale Rolle. Welche Aspekte sind hier besonders wichtig?
Aus ökologischer Perspektive kommt der Reduzierung der Emissionen eine besondere Bedeutung zu. Es gilt, den Anteil erneuerbarer Energie zu erhöhen und Gebäude in dezentrale Energiekonzepte einzubinden. Zudem muss der Flächen-, Ressourcen- und Wasserverbrauch gesenkt werden. Außerdem müssen baubiologisch und toxisch bedenkliche Materialien vermieden, nachwachsende Ressourcen genutzen und insgesamt Cradle-to-Cradle-Prinzipien umgesetzt werden.
Die soziale Perspektive fokussiert die Nutzer der Immobilien. Wichtig sind beispielsweise Barrierefreiheit, thermische Behaglichkeit, visueller und akustischer Komfort sowie Sicherheit, Außenraumqualität und die Integration in städtebauliche Konzepte. Wichtig ist, bestehende Quartiere und Nachbarschaften zu berücksichtigen, Kommunikation und Begegnung zu ermöglichen und Segregation zu vermeiden.
Aus ökonomischer Perspektive müssen Investitionen in die Immobilie finanzierbar sein und die Gebäudebewirtschaftung effizient erfolgen. Zeitpunkte für Investitionen in die Umstrukturierung oder die Anpassung der technischen Gebäudeausstattung müssen so gewählt werden, dass eine marktgerechte Nutzerqualität und langfristige Wertstabilität sichergestellt sind. Immobilienunternehmen beziehen die Anforderungen der EU-Taxonomie-Verordnung sowie von Sustainable Finance in ihre Entscheidungen ein.
Künstliche Intelligenz (KI) st ja auch so ein Megatrend unserer Zeit und kann etwa bei der Auswahl von zuverlässigen Mietern helfen oder Verbrauchswerte verursacherorientiert tracken – doch was ist mit Datenschutz?
KI in der Vermietung stellt auf das digitale Matching von Anbietern und Interessierten an Immobilien ab. Ein Algorithmus vergleicht die Vorgaben der Vermieter mit den Selbstauskünften von Mietinteressierten und schlägt den Vermietern geeignete Mieter vor. Mit der Gebäudeautomation geht die Erfassung nutzerbezogener Daten einher. Nutzerbezogene Daten unterliegen einem strengeren Schutz als nicht-personenbezogenen Daten, sind aber nicht immer klar von diesen zu trennen.
Technologien der Gebäudeautomation sollten immer auf Konformität mit den Datenschutzanforderungen hin überprüft werden und im besten Falle dem Prinzip "Data Protection by Design" folgen. So werden Anforderungen an den Datenschutz bereits in Prozesse der Planung von Gebäuden und Technischer Gebäudeausstattung integriert. Nutzerdaten werden anonymisiert oder – beispielsweise über Vergabe von Buchstaben- oder Zahlencodes – pseudonymisiert.
Nicht nur das Arbeitsumfeld der Immobilienmanager wird digital, auch das Gebäude selbst – bis hin zum Self-Thinking-Building ist. Was ist denn da der Unterschied zum Smart Building?
Ein Self-Thinking-Building ist ein um den Einsatz von KI erweitertes Smart Building, wobei die Grenzen mitunter fließend sind. Ein Self-Thinking-Building kann basierend auf Daten und Erfahrungen lernen und den Gebäudebetrieb vorausschauend und automatisiert steuern und optimieren.
Diese Technologien schaffen Potenziale für einen effizienteren Gebäudebetrieb. Sie ermöglichen es, Energie- und Ressourcenverbräuche zu reduzieren und zugleich Kosten für das Raummanagement oder die Reparatur und die Wartung technischer Gebäudeeinheiten zu senken. Für die Erreichung eines klimaneutralen Gebäudebestands ist das Self-Thinking-Building von zentraler Bedeutung.
Gibt es Best-Practice-Modelle, die solche Technologien umfänglich einsetzen? Oder ist das noch Zukunftsmusik?
Bis zum Jahr 2020 galt "The Edge" in Amsterdam als das intelligenteste vernetzte Bürogebäude Europas. Hier wird ein Bürokonzept umgesetzt, das hohen Anforderungen an eine flexible Gestaltung des Arbeitsplatzes und die Nachhaltigkeit entspricht. Bereits bei Einfahrt in die Tiefgarage werden die Mitarbeiter erkannt und zu einem freien Parkplatz geleitet. Auch Raumbuchung, Schreibtischplanung, Steuerung von Beleuchtung und Temperatur sowie die Navigation durch das Gebäude erfolgen über eine gebäudeeigene App. KI optimiert den Energieverbrauch des Gebäudes, der dadurch weit unter dem vergleichbarer Gebäude liegt.
Als intelligenteste und am meisten vernetzte Immobilie wurde "The Edge" im Jahr 2020 vom "Cube Berlin" abgelöst. Hier kommt ein selbstlernendes Softwaresystem zum Einsatz, das die unterschiedlichen Gebäudetechnologien vernetzt und zu einem "Brain" zusammenführt. Über eine App haben Nutzer verschiedene Möglichkeiten zur Steuerung des Gebäudes – das "Brain“ leitet daraus individuelle Nutzerprofile ab und passt die Gebäudefunktionalität daran an.
National und international gibt es weitere Immobilien mit intelligenter Gebäudeautomation, beispielsweise die 2020 fertiggestellten Büroimmobilien "The Ship" in Köln und das "Edge Grand Central" in Berlin – oder das "DSTRCT.Berlin" als nutzungsgemischtes Objekt, dessen Fertigstellung für 2021 geplant ist.
In Teil 1 des Interviews unter dem Titel "Immobilienmanager – digitale Visionäre" hat Prof. Dr. habil. Sigrid Schaefer erklärt, welche Fähigkeiten ins Repertoire eines Immobilienmanagers gehören.
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