Grüner Mietvertrag (Green Leases): Anwendungsbereiche un ... / 3.1 Verbrauchsreduktion

Zwischen 1971 und 2019 ist der globale Gesamt-Endenergieverbrauch um mehr als das Fünffache gestiegen.^[1] Gründe hierfür sind unter anderem die gestiegene Bevölkerungszahl, steigende Ressourcennachfragen sowie die gestiegene Anzahl an technologischen Geräten. Aufgeteilt nach Sektoren (Abb. 8), wird die meiste Endenergie im Industriesektor konsumiert. Allein in diesem Sektor hat sich der Verbrauch innerhalb der letzten 50 Jahre um das Vierfache erhöht. Um den Bedarf der steigenden Energieverbräuche zu decken, ist der Ausbau von Strom- und Heizanlagen notwendig. Um die Klimaneutralität bis 2045 (Deutschland) bzw. bis 2050 (Europäische Union) sicherstellen zu können, sollte hierfür der Ausbau von erneuerbaren Energien forciert werden. Auch wenn der Ausbau derzeit in Rekordzeit voranschreitet, wird noch immer ein Großteil des globalen Energieverbrauchs – weltweit rund 83 % – aus fossilen Energieträgern gewonnen.^[2] Mit rund 40 % ist Öl der am meisten genutzte Energieträger.

Abb. 8: Entwicklung des globalen Endenergieverbrauchs nach Sektor zwischen 1971 und 2019. In Anlehnung an: IEA, 2022^[3]

Anteil des Gebäudesektors

Der Gebäudesektor ist für rund 37 % der globalen Energieverbräuche zuständig^[4] (Abb. 9), wodurch er ein besonderes Augenmerk verdient. Das Statistische Bundesamt prognostiziert, dass sich der weltweite Energieverbrauch im Gebäudesektor bis zum Jahr 2050 um 37 % gegenüber dem Jahr 2020 erhöhen wird.^[5] Der Energieverbrauch in Wohn- und Nichtwohngebäuden steigt dabei gleichermaßen. Vor dem Hintergrund des noch geringen Anteils der erneuerbaren Energien und des noch auszubauenden Netzes stellt dies Versorger und Immobilieneigentümer vor Herausforderungen. Ziel sollte es daher sein, den Ausbau der erneuerbaren Energien im und am Gebäude zu fördern und Verbräuche partnerschaftlich mit den Gebäudenutzenden zu reduzieren. Hierfür können in Green Leases feste Reduktionsziele sowie Umsetzungsmaßnahmen definiert werden.

Abb. 9: Globaler Endenergieverbrauch aufgeteilt nach Sektoren, 2021. In Anlehnung an: IEA, 2023^[6]

Die Europäische Kommission hat ermittelt, dass rund 75 % der Gebäude ineffizient betrieben werden^[7] und sieht daher großes Einsparpotenzial in der Energieverbrauchsoptimierung. Die Reduktion der Energieverbräuche bedarf neben einer energetischen Sanierung des Gebäudes ebenso eines Senkens der operativen Verbräuche.

Auch die Optimierung von ineffizienten Flächennutzungen spielt eine große Rolle bei der Reduktion von Verbräuchen. Nicht selten werden in Wohn- (Eingangsbereiche), aber auch Gewerbeimmobilien (Lobby mit hoher Geschosshöhe) überdimensionierte Repräsentationsflächen genutzt, die den Energieverbrauch eines Gebäudes deutlich erhöhen können. Die Berücksichtigung der flächeneffizienten Nutzung kann bereits in der Planung von Neubauten sowie in der Sensibilisierung der Mietenden geschehen.

Nutzen eines energetischen Gutachtens

Die Energieverbräuche in Gewerbeimmobilien lassen sich aufgrund ihrer technischen Gebäudeausstattung oft einfacher reduzieren als in Wohngebäuden. Im Schnitt lassen sich nach Durchführung von Energieoptimierungsmaßnahmen rund 80 % der Verbräuche in Gewerbeimmobilien einsparen.^[8] Dies ist vor dem Hintergrund der Klimaziele sowie der gestiegenen Energiepreise ein wichtiger Hebel, der genutzt werden sollte. Hierbei gilt es, beispielsweise über energetische Gutachten (Energy Audits) geeignete Optimierungsmaßnahmen zu identifizieren und Umsetzungspläne zu erstellen. Die energetischen Gutachten nehmen zunächst den Status quo des Gebäudes auf. Hierzu zählen

• die Analyse der Verbrauchsdaten,
• die Einschätzung des energetischen Zustands,
• die Gegenüberstellung der Immobilie und Vergleichsgebäuden sowie
• die Analyse der technischen Gebäudeausstattung.

Den Kern eines Gutachtens stellt ein für das Objekt identifizierter Maßnahmenkatalog dar, der die Energieverbrauchs- und CO2-Reduktion adressiert. Die Maßnahmen können

• die Installation einer prädiktiven Gebäudeautomation,
• die Errichtung einer Photovoltaik-Anlage,
• die Erneuerung der technischen Anlagen,
• den Einbau von LED-Beleuchtung,
• die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs,
• den Einbau intelligenter Thermostate,
• die Anpassung der Solltemperaturen sowie
• die Überprüfung zur Verwendung einer Wärmepumpe am Standort

umfassen. Darüber hinaus werden die Investitionskosten ermittelt und die Betriebskosteneinsparungen identifiziert. Ein weiterer relevanter Punkt der besseren Umsetzbarkeit von Nachhaltigkeitsmaßnahmen in Gewerbeimmobilien ist die bessere Planbarkeit hinsichtlich der Durchführung der Optimierungsmaßnahmen.

Im Gegensatz zu Wohnungsmietverträgen werden im Gewerbeimmobilienbereich befristete Mietverträge abgeschlossen. Dies ermöglicht den Vermietenden, nach Auszug einer Mietpartei Optimierungsmaßnahmen planbar umzusetzen, sofern Baumaßnahmen in der Mietfläche durchzuführen sind. Vorgaben zur Umsetzung der Maßnahmen können in einem grünen Mietvertrag getroffen werden. Der Großteil des deutschen Wohnimmobilienbestands wurde vor 1980 erba...