Wie KI den Gebäudebetrieb wirklich verändert

Nicht jede digitale Innovation muss spektakulär sein, um für Immobilienunternehmen relevant zu werden. Gerade im Gebäudebetrieb entscheidet sich, ob Technologie im Alltag tatsächlich Effizienz und Flexibilität bringt. "Die Immobilienwirtschaft wird unserer Meinung nach nicht durch einzelne technische Neuerungen verändert, sondern durch die intelligente Vernetzung bestehender und neuer Systeme", sagt Axel Schmidt, Geschäftsführer von Salto Systems Deutschland. 

Digitalisierung im Gebäudebetrieb: ROI vor Spektakel

Entscheidend seien offene Schnittstellen, skalierbare Systeme und die Möglichkeit, Gebäude an wechselnde Nutzer und Nutzungen anzupassen. Dahinter steckt eine für Bestandshalter wichtige Rechnung: Nicht allein der Anschaffungspreis einer Technologie entscheidet über deren Wirtschaftlichkeit. "Eine niedrige Anfangsinvestition sagt wenig über die tatsächliche Wirtschaftlichkeit aus. Integrations-, Verwaltungs- und Wartungsaufwand entstehen über viele Jahre", gibt Schmidt zu bedenken. Für Investoren und Asset Manager verschiebt sich der Blick damit von den Anschaffungskosten zu den Total Cost of Ownership.

KI im Immobilienmanagement: Zwischen Anspruch und Realität

Bei Digitalisierung und KI sieht Dr. Maximilian Riede, Head ESG bei Swiss Life Asset Managers, allerdings noch eine Lücke zwischen Anspruch und Realität. Der eigentliche Flaschenhals sei häufig nicht die Software, sondern die Verfügbarkeit technischer Kapazitäten vor Ort für Betrieb und Wartung. "KI wird das Bauen nicht revolutionieren, solange Genehmigungsverfahren zu lange dauern, Standards immer komplexer werden oder Flächen fehlen", ergänzt Jens Duffner, Sprecher der Nassauischen Heimstätte. Technologie sei ein wichtiger Hebel, aber kein Ersatz für politische und strukturelle Reformen.

Flexible Immobilien: Gebäudeautomation als Wettbewerbsvorteil

Die Veränderung der Arbeitswelt lässt sich nicht auf die Frage "Homeoffice oder Büro?" reduzieren. Ein Büro kann nicht allein deshalb attraktiv bleiben, weil es eine gute Adresse besitzt. 

Hotels reagieren auf längere Aufenthalte und "Work-from-anywhere"-Konzepte. Wohnquartiere benötigen Nahversorgung und soziale Infrastruktur sowie mehr seniorengerechte und zugleich bezahlbare Wohnungen. 

Allein in Nordrhein-Westfalen wohnen in 25 Prozent der Haushalten ausschließlich Seniorinnen und Senioren. Bis 2050 wächst die Zahl der über 75-Jährigen um mehr als 40 Prozent. Mixed-Use-Konzepte müssen daher verstärkt unterschiedlichen Nutzergruppen innerhalb eines Gebäudes oder Quartiers gerecht werden. 

Auch aus Investorensicht kann die Nutzungsmischung Vorteile bieten. "Investoren schätzen zudem eine breitere Risikostreuung, weil die Immobilie nicht ausschließlich von der Entwicklung eines einzelnen Marktsegments abhängt", heißt es vonseiten Goldbecks. 

Neubau und Dekarbonisierung bleiben zentrale Herausforderungen aus Sicht der Vonovia SE. "Unsere Größe ermöglicht uns eine End-to-End-Strategie. Das umfasst auch den modularen Neubau, die serielle Modernisierung sowie den großflächigen Einsatz von standardisierten Wärmepumpen-Cubes", führt Jana Kaminski, Sprecherin der Vonovia SE, aus. 

"Immobilien wirken starr, moderne Konzepte bilden aber die Flexibilität des Lebens ihrer Nutzer ab. Andernfalls scheitern sie langfristig", ist sich Meitinger sicher.

Zutrittssysteme und Mixed Use: Das Werksviertel als Praxisbeispiel

Was das technisch bedeutet, zeigt sich im Gebäudebetrieb. Gefragt sind Immobilien, die sich flexibel an unterschiedliche Nutzungsbedürfnisse anpassen und gleichzeitig effizient betreiben lassen. Voraussetzung dafür sei, genau zu wissen, wie Gebäude tatsächlich genutzt werden, um schnell auf veränderte Erwartungen und Anforderungen reagieren zu können. 

Die Grundlage dafür schaffen moderne Gebäudeautomation und digitale Anwendungen, erklärt Werner Ottilinger, Geschäftsführer von Sauter Deutschland.

Flexible Büros benötigen wechselnde Zugangs- und Flächenberechtigungen, im Geschosswohnungsbau müssen Handwerker oder Dienstleister temporären Zugang erhalten können, Hotels verbinden Buchungs-, Betriebs- und Zugangssysteme. 

In Mixed-Use-Quartieren müssen wiederum Wohnen, Büro, Handel, Gastronomie und Veranstaltungen getrennt und gleichzeitig zentral organisiert werden können. 

Das Münchner Werksviertel Mitte ist dafür ein Beispiel: Dort werden nach Angaben von Salto unterschiedliche Nutzungen und Nutzergruppen vom Büro über Gastronomie und Einzelhandel bis zu Event- und Co-Living-Flächen über ein zentralisiertes Zutrittssystem gesteuert.

Der Beitrag ist Teil der Ausgabe 04/2026 der "Immobilienwirtschaft". Lesen Sie das gesamte Heft auch in der  Immobilienwirtschaft-App .