Bezahlbares Wohnen ist vor allem ein Problem der großen Städte und Ballungsräume. Am Freitag tagte die Spitzenrunde im Kanzleramt zum Thema. Wohngeld, geförderte Sozialwohnungen und Mietpreisbremse – das sind drei der Instrumente, mit denen die Bundesregierung Wohnen derzeit bezahlbar halten will. Doch sie liefern "nur einen sehr eingeschränkten Beitrag", konstatiert eine Studie der Hans-Böckler-Stiftung, die 77 Großstädte unter die Lupe genommen hat. Eine Bestandsaufnahme.

In den 77 untersuchten deutschen Großstädten fehlen laut der neuen Studie der Hans-Böckler-Stiftung an der Berliner Humboldt-Universität rund 1,9 Millionen bezahlbare Wohnungen, darunter etwa 1,4 Millionen Apartments (kleiner als 45 Quadratmeter) für Single-Haushalte. Die Wissenschaftler haben dafür Daten des Mikrozensus 2014 ausgewertet.

In Berlin fehlen die meisten Wohnungen

Ein besonders großer Mangel an bezahlbarem Wohnraum besteht den Wissenschaftlern und Studienautoren Dr. Andrej Holm, Stephan Junker, Kevin Neitzel zufolge in einwohnerstarken Städten mit vielen Niedrigverdienern (darunter Berlin, Leipzig und Dresden), aber auch in Großstädten mit hohem Mietniveau (zum Beispiel München, Stuttgart und Düsseldorf). In Berlin fehlen nach Berechnungen der Autoren rund 310.000 bezahlbare Wohnungen – mehr als in jeder anderen deutschen Stadt. Es folgen Hamburg mit 150.000, Köln mit 86.000 und München mit 78.000 Wohnungen.

Doch selbst in Großstädten mit relativ kleinen "Versorgungslücken" wie Moers, Wolfsburg, Koblenz oder Ulm überschreitet der Bedarf an günstigen Wohnungen das Angebot jeweils um mehrere tausend, heißt es in der Studie.

Mit Blick auf die Bundesländer ist das Defizit im bevölkerungsstärksten Land Nordrhein-Westfalen mit knapp 550.000 Wohnungen am größten, gefolgt von Berlin und Bayern (mit jeweils rund 192.000 Wohnungen), Baden-Württemberg (rund 156.000), Niedersachsen (110.000) und Sachsen (105.000).

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Vier von zehn Großstadthaushalten mit hoher Mietbelastung

Rund 40 Prozent der Haushalte in den deutschen Großstädten müssen der Studie der Hans-Böckler-Stiftung zufolge mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete ausgeben. Das sind rund 5,6 Millionen Haushalte, in denen etwa 8,6 Millionen Menschen leben. Etwa 1,3 Millionen Haushalte haben nach diesem Ergebnis nach Abzug der Bruttokaltmiete ein Resteinkommen, das unterhalb der Hartz-IV-Regelsätze liegt.

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Unter den zehn Städten mit der höchsten Mietbelastungsquote finden sich wohlhabende Metropolen wie Hamburg oder Düsseldorf ebenso wie das wirtschaftlich schwache Bremerhaven oder Offenbach. Auch in einigen mittleren Großstädten wie Bonn, Mannheim oder Neuss liegt die relative Mietbelastung über dem deutschen Medianwert.

Relativ hohe Mieten auch für Wohnungen mit geringem Standard

Vor allem in Großstädten mit zunehmender Einwohnerzahl konstatieren die Wissenschaftler einen großen Mangel an bezahlbaren – insbesondere kleineren – Wohnungen. Die Daten zeigen, dass Menschen mit geringeren Einkommen generell pro Kopf weniger Wohnfläche zur Verfügung haben und in schlechter ausgestatteten Wohnungen leben.

Die Mietbelastungsquote im Mittel weitaus höher als bei wohlhabenderen Haushalten, weil auch für Wohnungen mit geringem Standard relativ hohe Mieten zu zahlen sind: Der Durchschnittswert der Miethöhe liegt laut Studie bei Haushalten, die weniger als 60 Prozent des mittleren Einkommens haben, bei 7,20 Euro pro Qua­dratmeter. Haushalte, die über mehr als 140 Prozent des Einkommensmittels verfügen, zahlen im Schnitt 8,10 Euro.

Die Folge: Während Haushalte mit höherem Einkommen im Mittel rund 17 Prozent für die Bruttokaltmiete aufwenden müssten, seien es bei Haushalten an der Armutsgrenze knapp 40 Prozent, so die Wissenschaftler.

Wo die durchschnittliche Mietbelastung am höchsten ist:

  1. Bonn: 30,3 Prozent
  2. Neuss: 30,1 Prozent
  3. Köln: 29,3 Prozent
  4. Düsseldorf: 29,2 Prozent
  5. Bremen: 29,1 Prozent
  6. Bremerhaven: 29 Prozent
  7. Mannheim: 28,8 Prozent
  8. Bergisch Gladbach: 28,8 Prozent
  9. Offenbach: 28,7 Prozent
  10. Hamburg: 28,6 Prozent

Sozialer Wohnungsbau: Zu klein, zu wenig Förderung

Wem aber nutzen wohnungspolitische Maßnahmen? Dem sozialen Wohnungsbau attestieren die Forscher "eine wichtige Funktion für die allgemeine Entspannung der Versorgungssituation vor allem in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten". Die Förderprogramme seien aber trotz einer Ausweitung in den vergangenen Jahren viel zu klein dimensioniert, kritisieren sie.

Da die Wohnungsbauförderung seit Ende der 1990er Jahre drastisch zurückgefahren wurde, gebe es einen großen Rückstand. Das wirke sich insbesondere in den Metropolen drastisch aus: Im Untersuchungsjahr 2014 wurden laut Studie in Deutschland nur 12.617 geförderte Wohnungen mit Sozialbindung neu gebaut. Auf die zehn größten Städte entfielen davon 4.700.

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Zwar hat sich der Neubau von Sozialwohnungen bis 2016 bundesweit auf rund 25.000 verdoppelt, der Lückenschluss in den Großstädten könnte also auf den ersten Blick schneller erfolgen. Da Sozialwohnungen im gängigen Fördermodell aber nach meist 20 Jahren aus der Mietpreisbindung fallen, gibt es auch Abgänge – 2016 waren das mit bundesweit etwa 90.000 mehr als dreimal so viele wie neu gebaut wurden.

Nicht nur bei der Zahl der Neubauten erweist sich das bisherige Fördervolumen nach Analyse der Wissenschaftler als zu klein. Von den Miethöhen her erreiche der soziale Wohnungsbau zwar "ein breites Spektrum" von Haushalten, für Haushalte unterhalb der Armutsgrenze, die den größten Versorgungsbedarf haben, sein die Mieten im geförderten Wohnungsbau jedoch oft zu teuer.

Mietpreisbremse nicht konsequent genug

44 der von den Wissenschaftlern untersuchten 77 Großstädte haben die Mietpreisbremse eingeführt. Verschiedene Studien haben dem Instrument nur eine begrenzte Wirkung attestiert – vor allem, weil bislang zahlreiche Ausnahmen gelten und Neumieter aktiv Informationen über die bislang gezahlte Miete einfordern mussten.

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In Metropolen wie Berlin, Hamburg, Frankfurt oder München müssten die Vermieter ihre Aufschläge bei Einzug um 22 bis 29 Prozent reduzieren, sagen Holm, Junker und Neitzel. An gefragten Studienorten wie Freiburg, Heidelberg oder Jena liege das Potenzial bei 28 bis 37 Prozent. Im Durchschnitt aller Städte mit Mitpreisbremse betrage es 17 Prozent.

Aktuell muss der Studie zufolge in 38 Großstädten ein Einkommen oberhalb des bundesweiten Durchschnitts vorliegen, um bei der mittleren lokalen Angebotsmiete die 30-Prozent-Grenze nicht zu überschreiten. In Hamburg, Freiburg oder Stuttgart seien sogar mindestens 130 Prozent mehr Einkommen, das verdient werden müsste, in Frankfurt 150 Prozent und in München fast 170 Prozent. Bei konsequenter Anwendung der Mietpreisbremse sänke die Zahl der Städte, in denen mindestens das Durchschnittseinkommen für eine Neuanmietung nötig wäre, auf 16. Dass die Mietpreisbremse nachgebessert werde, sei ein Fortschritt.

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Wohngeld mit dem geringsten Effekt

Am wenigsten soziale Wirkung attestieren die Wissenschaftler dem Wohngeld, das dafür konzipiert wurde, zu verhindern, dass Haushalte nur wegen ihrer Mietkosten auf Hartz IV angewiesen sind. Dieses Ziel wird laut der Studie auf zwei Ebenen verfehlt:

  • Zum einen beziehen relativ wenige Haushalte Wohngeld.
  • Zum zweiten werden diese zwar spürbar entlastet, sie müssen aber auch mit Wohngeld im Mittel mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens fürs Wohnen ausgeben. Bei den Single-Haushalten mit geringem Einkommen liegt der Median sogar bei mehr als 50 Prozent.
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In den untersuchten deutschen Großstädten erhielten im Untersuchungsjahr 2014 knapp 163.000 Haushalte Wohngeld – das entspricht gerade einmal 1,2 Prozent aller Großstadthaushalte, haben die Forscher errechnet. Nur in sieben der untersuchten 77 Großstädte beziehen zwei Prozent oder mehr Wohngeld. An der Spitze stehen mit 2,4 bis 2,9 Prozent Leipzig, Kassel und Jena. In den vier deutschen Millionenstädten reicht die Wohngeldquote von 0,7 Prozent in München bis 1,5 Prozent in Hamburg.

Dass das Wohngeld nur eine geringe Rolle spielt, erklären die Wissenschaftler mit relativ engen Miet- und Einkommensgrenzen.

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Schlagworte zum Thema:  Studie, Wohnungspolitik, Mietpreisbremse, Wohngeld