Mietrückstand: Hilfsweise ordentliche Kündigung unmöglich

Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges des Mieters fristlos, kann der Mieter die Kündigung durch vollständige Nachzahlung der Rückstände bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs beseitigen. Dieselbe Wirkung hat es, wenn sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung der Rückstände verpflichtet. Diese sogenannte Schonfristzahlung ist in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelt. Ausgeschlossen ist eine Schonfristzahlung lediglich dann, wenn der Mieter in den letzten zwei Jahren schon einmal eine fristlose Kündigung auf diesem Wege beseitigt hat.

Wegen dieser Heilungswirkung, die das Gesetz der Schonfristzahlung beimisst, erklären Vermieter häufig zusätzlich zur fristlosen Kündigung hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die ordentliche Kündigung bleibt nach ständiger Rechtsprechung des BGH auch bei einer Schonfristzahlung wirksam:

BGH: Nachzahlung von Miete heilt ordentliche Kündigung nicht

BGH: Ordentliche Kündigung trotz Schonfristzahlung wirksam

LG Berlin: Hilfsweise ordentliche Kündigung geht nicht

An diesem Verständnis rüttelt nun die Zivilkammer 66 des LG Berlin. Nach Auffassung der Berliner Richter kann eine hilfsweise ordentliche Kündigung von vornherein keine Wirkung entfalten, wenn die fristlose Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde. Da die fristlose Kündigung das Mietverhältnis sofort beende und deren Wirkungen durch eine Schonfristzahlung erst später entfielen, fehle es beim Zugang der hilfsweisen ordentlichen Kündigung an einem Mietverhältnis. Mangels Mietverhältnis könne die ordentliche Kündigung keinerlei Wirkung entfalten. Die ordentliche Kündigung könne auch nicht „aufleben“, wenn die Schonfristzahlung zu einem Fortbestand des Mietverhältnisses führe.

Mit ihrer Entscheidung stellen sich die Berliner Richter bewusst gegen die Auffassung des BGH. Das Gericht hat die Revision zugelassen.

(LG Berlin, Urteil v. 13.10.2017, 66 S 90/17)

BGH bleibt bei seiner Rechtsprechung

Nachtrag: Am 19.9.2018 hat der BGH über die Revision gegen das Urteil des LG Berlin sowie ein weiteres Urteil zur selben Frage verhandelt. Der BGH bleibt bei seiner Rechtsprechung, dass eine hilfsweise ordentliche Kündigung neben einer fristlosen Kündigung möglich ist.