Betriebskosten richtig zuordnen / 3.8 Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, § 2 Nr. 8 BetrKV

§ 2 Nr. 8 BetrKV

Zitat

die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,

zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen;

zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

3.8.1 Straßenreinigung

Unabhängig davon, ob die Straßenreinigung durch die Gemeinde, den Eigentümer oder einen Dritten erfolgt, sind die Kosten umlagefähig.

Zu den Kosten der Straßenreinigung zählt auch der Winterdienst.^[1]

Kosten der ausführenden Personen

• Überträgt der Vermieter die Straßenreinigung gegen Bezahlung an einen Mieter des Anwesens, können diese Kosten auf alle Mieter umgelegt werden. Dazu gehört auch ein angemessenes Trinkgeld.
• Hat der Vermieter die Straßenreinigung auf einen Mieter übertragen, der diese aus Krankheitsgründen ("zwingenden" Gründen) nicht mehr ausführen kann, soll der Vermieter berechtigt sein, ein gewerbliches Unternehmen mit diesen Arbeiten zu beauftragen und diese Kosten dann auf alle Mieter umzulegen.^[2]
• Sind die Arbeiten vertraglich den Mietern insgesamt übertragen, können keine umlagefähigen Betriebskosten entstehen.
• Hat der Vermieter die Straßenreinigung auf einen Mieter übertragen, der diese schuldhaft nicht ausführt, ist der Vermieter berechtigt, einen Dritten mit den Arbeiten zu beauftragen. Allerdings sind diese Kosten nicht auf alle Mieter umlegbar, sondern nur im Wege des Schadensersatzes gegen den Mieter geltend zu machen, der seine Pflicht schuldhaft nicht erfüllt hat.
• Werden die Arbeiten von einem angestellten Hausmeister ausgeführt, ohne dass er hierfür eine zusätzliche Vergütung erhält, können dessen Lohnkosten nicht hier angesetzt werden, sondern müssen über die Hauswartskosten gem. § 2 Nr. 14 BetrKV umgelegt werden. Umlagefähig sind hier aber die Kosten für das benötigte Material (z. B. Reinigungs- oder Streumittel).
• Führt der Eigentümer die Arbeiten selbst aus, hat er die Wahl, ober er die Kosten berechnet, die er einem Dritten für die Arbeit bezahlen müsste (im Falle eines gewerblichen Unternehmens ohne Umsatzsteuer) oder ob er nur die ihm konkret entstandenen Kosten berechnet.

Kosten der Reinigungsmittel

Die Kosten für Reinigungs- und Streumittel sind umlagefähig.

Kosten von Maschinen und Geräten

Werden für die Reinigung oder das Schneeräumen maschinelle Arbeitshilfen eingesetzt, können deren Wartungs- und Reparaturkosten umgelegt werden.^[3]

Umlagefähigkeit der Erst- bzw. Ersatzanschaffung von Reinigungsgeräten

Streitig ist die Umlagefähigkeit der Kosten für die Erst- bzw. Ersatzanschaffung von Geräten wie z. B. Schneeräumgerät, Laubsauger, Besen etc.

Nach Ansicht einiger Berliner Gerichte können die Kosten z. B. des Kaufs eines Schneeräumgeräts oder eines Laubsaugers als Betriebskosten umgelegt werden.^[4] Nach anderer Ansicht – der bis zur obergerichtlichen Klärung der Vorzug gegeben werden sollte – können die Kosten für die Anschaffung eines Rasenmähers oder von Reinigungsgeräten nicht in Ansatz gebracht werden, "da diese nicht zu den Kosten gehören, die bei der Ermittlung der Kostenmiete in Ansatz gebracht werden dürfen".^[5]

[1] BGH, Urteil v. 27.11.1984, VI ZR 49/83, NJW 1985 S. 484.

[2] LG Münster, Urteil v. 19.2.2004, 8 S 425/03, WuM 2004 S. 193.

[3] LG Berlin, Urteil v. 13.3.1986, 62 S 94/85, GE 1986 S. 1121; LG Hamburg, Urteil v. 13.7.1989, 7 S 185/88, WuM 1989 S. 640.

[4] LG Berlin, Urteil v. 9.3.2000, 62 S 463/99; LG Berlin, Urteil v. 13.3.1986, 62 S 94/85, GE 1986 S. 1121; AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 20.12.2000, 6 C 206/00, NJW-RR 2001 S. 1379.

[5] LG Hamburg, Urteil v. 30.5.1985, 7 S 326/84, WuM 1985 S. 390; AG Lörrach, Urteil v. 2.11.1994, 3 C 336/94, WuM 1996 S. 628.

3.8.2 Müllbeseitigung

Zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.^[1]

Entscheidend für die Umlagefähigkeit ist, dass die Müllbeseitigungskosten "laufend" entstehen.

Umlagefähigkeit von Sperrmüllkosten

Die Kosten für eine Sperrmüllentsorgung dürfen nur umgelegt werden, wenn sie laufend entstehen.^[2]

Auf eine jährliche Entsorgung kommt es dabei nicht an. Nach Ansicht des BGH genügt es, dass die Kosten laufend dadurch entstehen, dass Mieter immer wieder unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellen. Insoweit handelt es sich um Kosten der Müllbeseitigung, die dem Vermieter als Eigentümer wiederkehrend entstehen. Auch ein Einwand, dass der Müll von Dritten rechtswidrig auf dem Gelände entsorgt werde, stehe dem nicht entgegen, denn Aufwendungen zur Beseitigung von Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts gehören auc...