LG Berlin Urteil vom 13.03.1986 - 62 S 94/85

Verfahrensgang

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Urteil vom 13.02.1985; Aktenzeichen 4 C 489/84)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 13. Februar 1985 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (4 C 489/84) wie folgt abgeändert:

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 1.984,11 DM nebst 8 % Zinsen seit dem 19. September 1984 zu zahlen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Beklagten 7/8 und die Klägerin 1/8 zu tragen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten zu tragen.

Tatbestand

Von der Abfassung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung der Klägerin ist form- und fristgerecht eingelegt und rechtzeitig begründet worden. Die Berufung ist damit zulässig und hat zur Überzeugung der Kammer auch in der Sache Erfolg.

Der von der Klägerin für den Zeitraum von Juni 1983 bis August 1984 geltend gemachte Mietzahlungsanspruch hat seine Rechtsgrundlage in § 535 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 17. Oktober 1979 (vgl. Bl. 22 ff. d. A. Bd. I) und ist in der in der Berufungsinstanz noch verlangten Höhe von 1.984,11 DM voll begründet.

Dieser Anspruch wird im Klagewege zulässig geltend gemacht (vgl. § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO), denn aus der mit der Klage überreichten Mietaufstellung (vgl. Bl. 17 d. A. Bd. I) und den Erläuterungen der Klageschrift selbst wird hinreichend deutlich, welche Mietzahlungsansprüche die Klägerin für welche Mietfälligkeiten noch geltend machen will. Hierbei handelt es sich nach erfolgter Klagerücknahme wegen der Heizkostenvorschüsse für Januar und Juni 1984 (zweimal 137,42 DM) insgesamt um die Nachforderung von Kaltmietbeträgen. Dementsprechend haben die Beklagten – mit Ausnahme der Monate Januar und Juni 1984 – die geforderten Nebenkosten stets gezahlt.

Im Streit der Parteien war damit die preisrechtliche Zulässigkeit der von der Klägerin jeweils ins Soll gestellten Kaltmiete wobei die Beklagten bei einer – jedenfalls zunächst durch Zahlung – als geschuldet anerkannten Gesamtmiete in Höhe von 631,21 DM/monatlich hinsichtlich der Mieterhöhungserklärungen der Klägerin vom 3. Mai 1983 (vgl. Bl. 21 d. A. Bd. I) und vom 5. Dezember 1983 (vgl. Bl. 128, 14, 10 d. A. Bd. I) formelle und materielle Einwände erhoben und hiermit Aufrechnungserklärungen verbunden haben.

Diese Einwände sind zur Überzeugung der Kammer insgesamt unbegründet, während die Einwände der Beklagten erster Instanz hinsichtlich der Höhe der von der Klägerin verbuchten Zahlungen (Ist-Miete) in der Berufungsinstanz nicht mehr aufrechterhalten wurden. Diese Einwände waren vom Amtsgericht auch zu Recht als unerheblich behandelt worden, denn die insoweit beweispflichtigen Beklagten haben keinen Beweis dafür antreten können, auf ihre Mietschuld in den Monaten Januar und Juli 1984 irgendwelche Zahlungen erbracht zu haben. Die Mietzahlungen vom 28. Dezember 1983 und vom 29. Juni 1984 hat die Klägerin ausweislich der überreichten Mietaufstellungen auf die Mietschuld der Beklagten für die Monate Dezember 1983 und Juni 1984 in Anrechnung gebracht. Für die Zahlung weiterer Mietbeträge in den Monaten Januar und Juli 1984 sind die Beklagten mithin beweisfällig geblieben.

Deshalb – und weil insoweit weitere Einwände nicht dargetan sind; waren für die Ermittlung der berechtigten Mietforderungen die Angaben der Klägerin über die Höhe der erfolgten Zahlungen und Gutschriften gemäß der Mietaufstellung wie Bl. 17 d. A. Bd. I zugrunde zu legen, woraus die letztlich zugesprochene Mietforderung in Höhe von 1.984,11 DM zu errechnen war.

Wegen der Höhe der preisrechtlich zulässigen Sollmieten gilt das Folgende:

Mieterhöhungserklärung vom 3. Mai 1983

Die hinsichtlich der Rechtsgültigkeit der klägerischen Mieterhöhungserklärung vom 3. Mai 1983 vorgetragenen formellen Einwände greifen insgesamt nicht durch.

Insoweit ist vorauszuschicken, daß die Wohnung der Beklagten im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau, für den öffentliche Aufwendungsdarlehen gewährt wurden, errichtet worden ist, weshalb gemäß § 88b II WoBauG für die Ermittlung der Kostenmiete und ihre; Änderung die einschlägigen Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) der Neubaumietenverordnung (NMVO) und der zweiten Berechnungsverordnung (II BV) heranzuziehen sind.

Die Mieterhöhungserklärung vom 3. Mai 1983 entspricht entgegen der Meinung der Beklagten den formellen Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 WoBindG und ist deshalb als wirksam anzusehen. Gemäß § 10 Abs. 1 WoBindG ist die Mieterhöhungserklärung wirksam, wenn in ihr die geltend gemachte Erhöhung der Miete berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist außerdem eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen läßt, beizufügen. Anstelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsb...