Bauzinsen und Kreditkosten: Wie geht es weiter?

Bei der Sitzung am 30.4.2026 hat der Rat der Europäischen Zentralbank (EZB) die Leitzinsen das siebte Mal in Folge unverändert gelassen. Für die Entscheidung am 11. Juni preisen die Finanzmärkte eine Erhöhung ein. Bis Ende 2026 könnten demnach mindestens 2,5 Prozent erreicht werden – also eine Anhebung um 50 Basispunkte oder mehr.

Die geldpolitischen Entscheidungen der EZB haben indirekt Einfluss auf die Entwicklung der Hypothekenzinsen. Was heißt das für Immobilienkredite?

Bauzinsen knacken Vier-Prozent-Marke

Wer eine Finanzierung im Mai abgeschlossen hat, zahlte für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im Schnitt 4,02 Prozent – nach 3,93 Prozent im April. Über alle Laufzeiten hinweg lag der Zins bei 4,04 Prozent (April: 3,92 Prozent). Das zeigen Daten des Baufinanzierungsvermittlers Baufi24. 

Den höheren Zinsen begegnen laut Baufi24 viele Kreditnehmer mit kleineren Darlehenssummen und mehr Eigenkapital. Im Mai nahmen sie im Schnitt rund 302.842 Euro auf (April: 304.723 Euro). Das eingebrachte Eigenkapital stieg auf rund 114.544 Euro (April: 112.262 Euro). Die durchschnittliche Eigenkapitalquote legte auf 27,4 Prozent zu (April: 26,9 Prozent) und die monatliche Belastung von 1.432 Euro auf rund 1.443 Euro.

Für Immobilienkäufer bleibt das Umfeld laut Baufi24-Geschäftsführer Oliver Kohnen anspruchsvoll. Eine spürbare Entlastung bei den Zinsen sei kurzfristig nicht zu erwarten.

Höhere Zinsen: neue Realität für die Immobilienwirtschaft

Für die Immobilienwirtschaft bedeuten strukturell steigende Zinsen nicht zwangsläufig eine erneute Krise, aber die Notwendigkeit, Geschäftsmodelle und Kalkulationen dauerhaft an höhere Finanzierungskosten anzupassen, heißt es im BF.Marktradar für Juni 2026. Die Märkte hätten auf diese Entwicklung bislang vergleichsweise rational reagiert.

"Offenbar gehen die Marktteilnehmer derzeit davon aus, dass die Weltwirtschaft belastbar genug ist, um auch längere geopolitische Spannungen zu verkraften", heißt es in der Analyse. Die eigentliche Veränderung liege in langfristigen Trends. Die Inflationsrisiken blieben erhöht, die Staatsverschuldung steige und die Nachfrage der öffentlichen Hand nach Kapital werde auch in Deutschland langfristig zunehmen.

"Daraus ergibt sich ein Umfeld, in dem dauerhaft sinkende Zinsen zunehmend unwahrscheinlich werden", schreiben die Autoren Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG und Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS. Hinsichtlich der Leitzinsen habe sich EZB-Direktorin Isabel Schnabel für eine Erhöhung im Juni ausgesprochen.

Im Mai 2026 zeigten sich die Zinsmärkte laut BF.Marktradar insgesamt stabil auf erhöhtem Niveau. Der Drei-Monats-Euribor bewegte sich überwiegend zwischen 2,18 Prozent und 2,28 Prozent und lag zuletzt bei rund 2,20 Prozent. Der Sechs-Monats-Euribor schwankte zwischen 2,47 Prozent und 2,62 Prozent und erreichte zeitweise neue Höchststände für das laufende Jahr. Der Zehn-Jahres-Swap bewegte sich im Mai überwiegend zwischen 3,03 Prozent und 3,21 Prozent und lag zum Monatsende bei rund 3,10 Prozent. 

Zinsstrategien im dauerhaft höheren Zinsumfeld

Viele Marktteilnehmer hatten nach Ausbruch des Iran-Kriegs stärkere Reaktionen erwartet, stattdessen zeigt sich eine Stabilisierung auf einem höheren Niveau. Die Kapitalmärkte scheinen die geopolitischen Risiken weitgehend eingepreist zu haben.

Für Projektentwickler verändere sich das Umfeld grundlegend. Die Diskussion sollte sich deshalb weniger um die Frage drehen, ob die Zinsen wieder fallen werden, sondern vielmehr darum, wie Projekte in einem dauerhaft höheren Zinsumfeld funktionieren können, meinen Fedele und Sebastian. Die Finanzierung der Käufer wird teurer, gleichzeitig konkurrieren Immobilieninvestitionen stärker mit festverzinslichen Anlagen.

Entweder müssten Grundstücke günstiger werden oder es werde noch weniger gebaut werden. "Möglicherweise erleben wir sogar die Rückkehr von Modellen, die früher selbstverständlich waren", schreiben die Experten. In vielen Projektentwicklungen wurde das Grundstück erst bezahlt, wenn Baurecht oder Baugenehmigung vorlagen. Optionsmodelle verteilten die Risiken zwischen Verkäufer und Entwickler. Während der Niedrigzinsphase verschwanden solche Konstruktionen weitgehend vom Markt.

Für Bestandshalter stellt sich demnach die Frage nach der richtigen Zinsstrategie. Je nach Risikoneigung und Cash-Flow-Stärke könne es sinnvoll sein, die Zinsen jetzt wieder für zehn Jahre festzuschreiben.

Geschäftsmodelle im Umfeld steigender Finanzierungskosten

Die Immobilienwirtschaft wird sich laut Fedele und Sebastian auf ein Umfeld einstellen müssen, in dem Kapital wieder einen Preis hat. Das bedeute andere Geschäftsmodelle. Die Anpassung werde über Grundstückspreise, Finanzierungsstrukturen und Investitionsentscheidungen erfolgen.

Gleichzeitig entstünden neue Chancen. So könne in einem Umfeld steigender Kosten und knapper werdender Finanzierungen die Industrialisierung des Bauens, also serielles und modulares Bauen, erhebliches Potenzial entfalten. Die eigentliche Herausforderung bestehe darin, dass die langfristigen Zinsen künftig eher steigen als fallen werden.

Die entscheidende Frage sei nicht mehr, ob sich die Immobilienwirtschaft an höhere Finanzierungskosten anpassen muss, entscheidend werde sein, wie schnell sich Grundstückspreise und Immobilienwerte an das Zinsumfeld anpassen.
 

Nachfrage nach Immobilienkrediten steigt

Laut der Deutschen Bundesbank wurden im ersten Quartal 2026 Wohnungsbaukredite in Höhe von rund 61 Milliarden Euro neu vergeben – der höchste Wert seit der Zinswende 2022. "Damit kommt wieder mehr Bewegung in den Baufinanzierungsmarkt. Von einer Rückkehr zum Umfeld der Boomjahre 2020 und 2021 kann allerdings keine Rede sein.

Der Markt ist anspruchsvoller geworden – für Käufer, Banken, Makler und Finanzierungsberater", sagt Sascha Mermann, geschäftsführender Gesellschafter bei Von Poll Finance. "Steigende Finanzierungskosten, geopolitische Unsicherheiten und die Sorge vor weiter anziehenden Zinsen haben zuletzt vielerorts zu schnelleren Kaufentscheidungen geführt."

Während in der Niedrigzinsphase häufig Geschwindigkeit und Kondition im Vordergrund standen, rückten heute langfristige Tragfähigkeit, Eigenkapitalquote und Finanzierungssicherheit wieder stärker in den Fokus, heißt es bei Von Poll Immobilien Research. Dazu komme, dass Banken wieder genauer prüfen.

Inflationsrate steigt: EZB unter Handlungsdruck

EZB-Ratsmitglied Joachim Nagel, Präsident der Deutschen Bundesbank, sagte am 15. April gegenüber CNBC auf der Frühjahrstagung des IWF in Washington, D.C., die Ölpreisvolatilität habe die EZB "zwischen unserem Basisszenario und unserem Negativszenario" positioniert. Sollte die Unsicherheit weiter zunehmen, werde das auch die nächste geldpolitische Entscheidung der Notenbanker beeinflussen.

Verbraucher erwarten wegen des Ölpreisschocks infolge des Iran-Kriegs eine anhaltend hohe Inflation im Euroraum: Im Schnitt mit einer Rate für die kommenden zwölf Monate von vier Prozent, wie aus einer Umfrage hervorgeht, die von der EZB in Auftrag gegeben wurde. Die Notenbank strebt mittelfristig eine Inflationsrate von zwei Prozent im Euroraum an – im April waren es drei Prozent.

Das setzt die Notenbank unter Druck: An den Finanzmärkten wird damit gerechnet, dass am 11. Juni die Leitzinsen erhöht werden. Höhere Zinsen würden Kredite für Verbraucher und Unternehmen verteuern, was zwar die Inflation dämpfen kann, aber eine höhere Belastung unter anderem für Immobilienkäufer mit sich bringt.

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