In der Krise haben Investoren ein Faible für Rechenzentren

Ob Cloud-Computing, E-Commerce oder Streaming-Dienste – die Datenflut ist mit der Coronakrise weiter rasant gestiegen. Und damit die Nachfrage nach Rechenzentren, mit enormem Potenzial für alternative Immobilieninvestments. Gerade in Deutschland, wie ein Milliardenprojekt in Frankfurt am Main zeigt.

Der niederländische Konzern Interxion will im Frankfurter Osten mehr als eine Milliarde Euro in ein neues Rechenzentrum investieren. Gebaut werden soll ab dem ersten Quartal 2021 auf einem Großteil (90.000 Quadratmeter) des Areals (107.000 Quadratmeter) der früheren Neckermann-Zentrale an der Hanauer Landstraße. Das Unternehmen betreibt bereits 15 Rechenzentren in Frankfurt am Main und damit am größten Internetknoten der Welt: Der Deutsche Commercial Internet Exchange (DE-CIX) hat im März 2020 mit einem Traffic von mehr als neun Terabit pro Sekunde einen neuen Weltrekord aufgestellt, wie die DE-CIX Group AG damals via Twitter meldete.

Die Pläne seien in Frankfurt bisher einmalig, schwärmte der Frankfurter Planungsdezernent Mike Josef (SPD). Damit werde der Status als deutsche Internethauptstadt weiter gestärkt. Die Nachfrage von Unternehmen, die Rechenzentren bauen wollten, sei hoch. Nach Angaben des Dezernats gibt es derzeit in Frankfurt mehr als 60 Rechenzentren unterschiedlicher Größe von rund 30 Unternehmen.

Rechenzentren: Alleine in Frankfurt ist noch "Luft nach oben"

Umgebaut werden soll auch das frühere Neckermann-Hauptgebäude, das vom Star-Architekten Egon Eiermann entworfen wurde. Es steht unter Denkmalschutz. Auch hier plant Interxion IT-Kapazität, wie Deutschland-Geschäftsführer Jens Prautzsch erklärte. Baustart soll im zweiten Quartal 2021 sein, erste Flächen für Kunden will Interxion ein Jahr später bereitstellen. Mit dem Abschluss der Bauarbeiten rechnet das Unternehmen 2028. Wie viele Rechenzentren im Projekt "Digital Park Fechenheim" genau entstehen werden, hänge letztlich von der Nachfrage ab, sagte Prautzsch. Geplant sei mehr als eine Verdoppelung der bisher in Frankfurt angebotenen Kapazität.

Planungsdezernent Josef sagte, Rechenzentren würden in Frankfurt eine immer größere Rolle spielen. Mehr als 15 Prozent der Unternehmen in der Main-Metropole seien inzwischen Betreiber solcher Zentren. Der Trend dürfte sich weltweit in diese Richtung entwickeln: Nach Angaben von Interxion wird der globale Datenverkehr verglichen mit 2017 bis 2025 um rund das Fünffache wachsen.

Mit der weltweiten Datenmenge wächst auch die Assetklasse Data Center

Der Immobilienberater JLL sieht in Rechenzentren, oder auch Data Center genannt, ein gewaltiges Potenzial für Investments. Allerdings gebe es einiges zu beachten, schreiben die Experten in ihrem jüngsten Themen-Bericht "Data Center werden die heimlichen Stars auf dem Immobilienmarkt".

So gibt es etwa bei diesen Spezialimmobilien besondere bautechnische Anforderungen oder Lagekriterien, die sich signifikant von jenen der etablierten Immobilienklassen wie Büro, Einzelhandel oder Logistik unterscheiden. Auch haben Faktoren einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienwert, die bei anderen Objekten eine viel geringere Rolle spielen: der Zugang zur Stromversorgung etwa, oder die Nähe von großen Internetknotenpunkten.

"Dazu kommt eine Sprache, die für den üblichen Immobilienkenner Neuland ist", schreibt JLL. Spricht man beispielsweise im gewerblichen Immobilienbereich von Mieten in Euro pro Quadratmeter oder misst die Mietfläche in Quadratmetern, heißt es beim Data Center Euro pro Kilowatt oder Bestand in Megawatt. Zudem treffen Investoren auf ganz andere Nutzer, Betreiber und Investitionsmodelle, und "die Mietverträge sind anders gestrickt als im üblichen gewerblichen Bereich", heißt es in dem Bericht.

Alternative Immobilien bieten JLL zufolge wiederum die Möglichkeit, sich an wachsenden Marktsegmenten zu beteiligen, sie tragen zur Diversifizierung der Portfolien bei, mindern die Anlagerisiken und ermöglichen die Optimierung der Performance im aktuellen Niedrigzinsumfeld der etablierten Immobilienklassen. Dabei werde das rasante Wachstum der Datenmengen unweigerlich zur weiteren Dynamisierung im Markt für Data Center führen.

Wie erheblich Data Center die Infrastruktur der Städte bestimmen, zeigt laut JLL das Beispiel Frankfurt am Main mit dem DE-CIX. Er wurde bereits 1995 etabliert, zuvor verlief der Datenaustausch über den US-amerikanischen Umweg, was Zeit und Geld kostete. Die Latenzzeit, also die Reaktionszeit zwischen einigen Anwendungen, ist im Banking essenziell und hängt auch ab von der rein physischen Entfernung. Alle wollen daher möglichst nah am Data Center-Hotspot Frankfurt sein, so die JLL-Experten.


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Schlagworte zum Thema:  Big Data, Investment