Große Rechenzentren avancieren zu Lieblingen der Investoren

Rechenzentren sind schon jetzt bei Immobilieninvestoren beliebt – nicht zuletzt, weil sie in der Corona-Krise Widerstandsfähigkeit bewiesen haben. Laut CBRE wird sich der Trend 2021 fortsetzen. Hoch im Kurs: "Hyperscale Data Center". Doch worauf sollten Anleger achten?

Ob Cloud-Computing, E-Commerce oder Streaming-Dienste die Datenflut ist mit der Corona-Krise weiter rasant gestiegen. Und damit die Nachfrage nach Rechenzentren (auch Data Center), mit enormem Potenzial für alternative Immobilieninvestments. Laut CBRE nimmt die Bedeutung von Rechenzentren als Teil der Immobilienwirtschaft kontinuierlich zu. In seinem aktuellen Report liefert der Immobilienberater eine Marktübersicht und erläutert unter anderem Standortanforderungen und die verschiedenen Arten von Rechenzentren.

"Rechenzentren etablieren sich als gefragte Immobilienassetklasse, die jedoch ein spezifisches Know-how erfordert." Michael Dada, Director Advisory & Transactions Data Center Solutions bei CBRE in Deutschland

Rechenzentrum ist nicht gleich Rechenzentrum je nach Anwendung sind die Ansprüche an Lage, Größe und Ausstattung unterschiedlich, heißt es im CBRE-Report. Gegenwärtig sind sogenannte Hyperscale-Rechenzentren der sichtbarste Trend. Dabei handelt es sich um Großrechenzentren, hauptsächlich für Cloud-Anwendungen. "Seitens der Investoren werden vor allem Hyperscale-Rechenzentren nachgefragt, da hier oftmals keine Betreiberverantwortung besteht", sagt Dada.

Doch es gibt CBRE zufolge auch "Hidden Champions": Technologien wie 5G und autonomes Fahren etwa könnten künftig Edge-Rechenzentren Kleinrechenzentren, um den lokalen Bedarf zu decken als neuen Typ von Rechenzentren etablieren.

Arten von Rechenzentren

 ColocationEnterpriseHyperscaleTelekomEdge
ZweckVermietung von ServerraumkapazitätenIT-Infrastruktur für ein UnternehmenGroßrechenzentren, hauptsächlich für Cloud-AnwendungenTelekommunikationsinfrastrukturKleinrechenzentren, um einen lokalen Bedarf zu decken
Typische BetreiberSpezialisierte Betreiber (Globale Betreiber, die internationale Standorte verbinden)KonzerneCloudbetreiberTelekommunikationsunternehmenSpezialisierte Betreiber, Telekommunikationsunternehmen
LageNahe an bestehenden Knotenpunkten + kleinere für den regionalen BedarfDeutschlandweit, zumeist nahe an Unternehmens-HeadquarternMetropole GroßregionenDeutschlandweitDeutschlandweit
Typische Stromaufnahme 10 bis 50 Megawatt0,5 bis 5 Megawatt30 bis 500 Megawatt0,5 bis 10 Megawatt> 0,5 Megawatt
Betriebs-sicherheitHoher Standard für Banken & Versiche-rungenAn Branche angepasstMittlerer bis hoher StandardAngepasster StandardNiedriger Standard

Quelle: CBRE Research, Q4 2020

Standortanforderungen an Rechenzentren und Mietermodelle

Die Standortanforderungen an die Mikrolagen für Rechenzentren sind je nach Art und Zweck der Betreiber unterschiedlich. Allen standortspezifischen Anforderungen von Rechenzentren ist jedoch gemein, dass für diese als kritische Infrastruktur besonders wichtig ist, dass sich im Umfeld keine Nutzungen befinden, die einen Betrieb beinträchtigen oder stören könnten, berichtet CBRE. Weniger relevant als bei anderen Nutzungsarten im gewerblichen Immobilienbereich sind für die Standorte von Rechenzentren aufgrund einer sehr begrenzten Anzahl an Beschäftigten etwa die Aspekte der Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder dem Auto und Parkmöglichkeiten.

Bei der Vermietung von Rechenzentren hat CBRE drei grundsätzliche Modelle identifiziert, die immobilienwirtschaftlich interessant sind: "Powered Land", "Powered Shell" und "Fully Fitted". So lässt sich beispielsweise eine kurzfristige Wertsteigerung dadurch erzielen, dass ein für ein Rechenzentrum geeignetes Grundstück über die notwendige Stromversorgung verfügt ("Powered Land"), erklärt Dada.

In einem "Powered Shell"-Mietvertragsverhältnis stellt der Eigentümer die Hülle inklusive eines Anschlusses für einen hohen Energieverbrauch zur Verfügung, während die technische Gebäudeausstattung vom (Haupt-) Mieter eingebracht und gewartet wird. Das Modell "Fully Fitted" setzt hingegen eine volle Betreiberverantwortung des Eigentümers voraus. Dem Mieter wird dabei die Fläche zum Aufstellen von Serverracks zur Verfügung gestellt und der Eigentümer sorgt mit der gesamten Gebäudetechnik dafür, dass die IT sicher und unterbrechungsfrei laufen kann.

Zahlen von CBRE zeigen, dass europaweit weitere 400 Megawatt im Bau sind – davon mit 137 Megawatt der größte Anteil in Frankfurt. Einige der Rechenzentren-Projekte sollten schon 2020 online gehen, wurden jedoch aufgrund von Covid-Einschränkungen erst einmal auf Eis gelegt. Das hat dazu geführt, dass die Nachfrage weiter steigt, aber das Angebot nicht hinterher kommt, vor allem im Bereich Cloud, also den Hyperscale Data Centern. Investoren von Private Equity über Infrastrukturfonds bis hin zu Immobilienentwicklern suchen laut CBRE bereits nach neuen Investitionsmöglichkeiten und Rechenzentrum-Hotspots in ganz Europa.

"Die Assetklasse Rechenzentren profitiert von der beschleunigten Digitalisierung im Zuge der globalen Covid-19-Pandemie." Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE

Gemeinsam mit London, Amsterdam und Paris bildet Frankfurt am Main den sogenannten FLAP-Raum, der ein Hotspot für Rechenzentren ist – zusammen bieten die vier größten Märkte in Europa derzeit einen Gesamtbestand von 1.748 Megawatt, beschreibt es CBRE in seinem Europa-Ausblick für den Gewerbeimmobilienmarkt: Für 2021 wird ein Rekordangebot an neuen Rechenzentren prognostiziert, das 2022 noch einmal getoppt werden könnte.

Frankfurt am Main: Ein europäischer Top-Standort in Sachen Rechenzentren

Innerhalb Deutschlands stellt Frankfurt den mit Abstand wichtigsten Markt bei Rechenzentren im Bereich "Colocation" und "Cloud" dar. Dies zeigt sich auch daran, dass eine Vielzahl von Rechenzentrumsbetreibern in der Stadt präsent ist.

Frankfurt: Digital Park Fechenheim, Rechenzentren
Am ehemaligen Neckermann-Hauptsitz in Frankfurt am Main werden ab 2021 gleich mehrere Rechenzentren gebaut

Der niederländische Konzern Interxion will im Frankfurter Osten mehr als eine Milliarde Euro in ein neues Rechenzentrum investieren. Gebaut werden soll ab dem ersten Quartal 2021 auf einem Großteil (90.000 Quadratmeter) des Areals (107.000 Quadratmeter) der früheren Neckermann-Zentrale an der Hanauer Landstraße. Das Unternehmen betreibt bereits 15 Rechenzentren in der Finanzmetropole und damit am größten Internetknoten der Welt: Der Deutsche Commercial Internet Exchange (DE-CIX) habe bereits im März 2020 mit einem Traffic von 9,1 Terabit pro Sekunde einen neuen Weltrekord aufgestellt, wie die DE-CIX Group AG meldete. Aufgrund der erneuten Pandemie-bedingten Einschränkungen in Kombination mit den US-Wahlen am 3.11.2020 stieg der Traffic sogar auf rund zehn Terabit.

Umgebaut werden soll auch das frühere Neckermann-Hauptgebäude, das vom Architekten Egon Eiermann entworfen wurde. Es steht unter Denkmalschutz. Hier plant Interxion ebenfalls IT-Kapazität, wie Deutschland-Geschäftsführer Jens Prautzsch im Sommer 2020 erklärte. Der Baustart ist für das zweite Quartal 2021 geplant. Mit dem Abschluss der Bauarbeiten rechnet das Unternehmen 2028. Wie viele Rechenzentren im Projekt "Digital Park Fechenheim" genau entstehen werden, hänge letztlich von der Nachfrage ab, sagte Prautzsch. Geplant sei mehr als eine Verdoppelung der bisher in Frankfurt angebotenen Kapazität.

CBRE-Report: Der Markt für Rechenzentren in Deutschland


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Schlagworte zum Thema:  Big Data, Investment