Data-Center-Hype: Chancen für Investments und neue Projekte

Die Rechenzentrumsmärkte der Region EMEA (Europa, Naher Osten, Afrika) hat der Immobilienberater Cushman & Wakefield unter die Lupe genommen und kommt zu dem Ergebnis, dass sich die Betriebskapazität der Data Center Ende Juli 2025 auf 10,3 Gigawatt (GW) belief – das ist ein Anstieg um 21 Prozent innerhalb von zwölf Monaten.

Darüber hinaus befinden sich 2,6 GW im Bau und 11,5 GW in Planung, damit steigt die Pipeline in Summe auf 14,1 GW, was einer jährlichen Wachstumsrate von 43 Prozent entspricht. Die Gesamtkapazität der Data Center in der EMEA-Region steigt also in absehbarer Zeit auf 24,4 GW. Zweitgrößter Markt ist Deutschland.

Region Frankfurt: Nummer eins auf dem deutschen Markt

Der erweiterte Ballungsraum um Frankfurt am Main bleibt laut Cushman & Wakefield mit Abstand die Nummer eins auf dem deutschen Markt – wenn mittlerweile auch die Region Berlin dynamisch wächst. Die Gesamtkapazität (bereits in Betrieb, im Bau befindliche sowie geplante Anlagen) in der Region beträgt mit 2,2 GW mehr als zwei Drittel (72 Prozent) der bundesweiten Kapazität (3,06 GW). Dazu gibt es starke Entwicklungspipelines.

Der Markt wird allerdings zunehmend durch Einschränkungen in Bezug auf Grundstücke, Strom und Regulierung gebremst. Fortschritte gibt es in städtischen Projekten in Frankfurt am Main, die Haushalte mit überschüssiger Wärme aus drei Rechenzentren versorgen. Gleichzeitig verzögern sich periphere Wärmerückgewinnungsprojekte aufgrund von Infrastrukturdefiziten und einem begrenzten Kundenstamm.

Engpässe bei Stromversorgung und Flächenverfügbarkeit

"Trotz der starken Nachfrage wurden 2024 so wenige neue Projekte gestartet wie seit mehreren Jahren nicht mehr. Das spiegelt die Auswirkungen der komplexen Regulierung und der kritischen Engpässe bei der Stromversorgung und Flächenverfügbarkeit wider", sagt Simon Jeschioro, Head of Capital Markets & Investment Advisory sowie Head of Alternative Investments Germany bei Cushman & Wakefield.

Die Flächenverfügbarkeit dürfte auf dem Frankfurter Stadtgebiet bis auf Weiteres so gut wie ausgeschöpft sein, auch weil die Stadtpolitik Neubauten nur noch in bestimmten Clustern in periphere Stadtteile erlaubt. Dieser Druck beschleunigt die Nachfrage in alternativen Märkten wie Berlin, München, Hamburg und Düsseldorf – wenn auch diese Märkte laut Jeschioro mit Herausforderungen bei der Stromversorgung und Flächenverfügbarkeit konfrontiert sind.

Data-Center-Entwicklungen im Rhein-Main-Gebiet

Als eine der wichtigsten Transaktionen im ersten Halbjahr 2025 nennt Cushman & Wakefield in dem Report den geplanten Kauf eines rund 5,5 Hektar großen Grundstücks in Hochheim im Rhein-Main-Gebiet. Zudem wurde bestätigt, dass ein etwa 14 Hektar großes Gelände in Groß-Gerau zur Rechenzentrumsentwicklung erworben wurde.

In Hanau wird derzeit das fünfte Data Center im Raum Frankfurt am Main mit einer geplanten IT-Kapazität von 54 Megawatt (MW) auf rund 18.000 Quadratmetern technischer Fläche errichtet. Der Rohbau wurde der Studie zufolge im Januar 2025 abgeschlossen – eine Verzögerung zur ursprünglich für das dritte Quartal 2024 geplanten ersten Teillinie von neun MW. Ein aktualisierter Zeitplan wurde bislang nicht veröffentlicht. Die Anlage soll vollständig mit erneuerbarer Energie betrieben werden und über rund 2.500 Quadrameter begrünte Fassaden verfügen.

Ökostrom und Nachhaltigkeit: mehr Investitionen

Im März 2025 wurde ein neues Rechenzentrum mit 16 MW Leistung in einem denkmalgeschützten Gebäude im Digital Park Frankfurt-Fechenheim (ehemaliges Neckermann-Areal) eröffnet. Bis 2027 ist der Bau eines Campus mit zwei Rechenzentren in Heusenstamm auf 57.000 Quadratmetern Fläche geplant. Das Investitionsvolumen beträgt rund 600 Millionen Euro; der Betrieb erfolgt mit Ökostrom und über eine neue Stromtrasse.

Ein 24-MW-Rechenzentrum wird derzeit in Rosbach vor der Höhe entwickelt, ebenfalls mit 100 Prozent erneuerbarer Energie und einer Investitionssumme von rund 250 Millionen Euro. Und in Mainz entsteht das nachhaltige Rechenzentrumsprojekt "Green Rocks" mit bis zu 54 MW Leistung auf 25.000 Quadratmetern Fläche. Der erste Bauabschnitt wurde Anfang 2025 fertiggestellt.

Wachstumsmärkte: Berlin gewinnt an Dynamik

Der Report von Cushman & Wakefield bestätigt die anhaltende Dominanz der FLAPD-Märkte (Frankfurt am Main, London, Amsterdam, Paris und Dublin), zu denen nun auch Mailand hinzukommt. Die insgesamt sechs sogenannten Powerhouse-Märkte machen mehr als 45 Prozent der Betriebskapazität und knapp die Hälfte der Entwicklungspipeline der Region aus. London bleibt mit 1.189 Megawatt (MW) in Betrieb und weiteren 1.678 MW in der Pipeline der größte Markt in EMEA.

Diese Kernmärkte spielen eine zentrale Rolle für die digitale Infrastruktur der Region. Das Wachstum verlagert sich zunehmend aber auch in aufstrebende Standorte. Städte wie Oslo, Helsinki, Lissabon und Berlin gewinnen an Dynamik, unterstützt durch eine verbesserte Infrastruktur, Regulierungsreformen und steigende Nachfrage nach KI- und Cloud-Diensten. Auch der Nahe Osten und Afrika verzeichnen ein rasantes Wachstum, wobei Johannesburg, Abu Dhabi und Riad zu den am schnellsten wachsenden Märkten zählen.

Index: Potenzial für Investoren und Entwickler

"Die Stichworte Nachhaltigkeit und Sicherheit prägen den Markt. Die Betreiber müssen sich mit komplexen Planungsbedingungen, Grundstücks- und Stromengpässen sowie immer strengeren Umweltstandards auseinandersetzen, die die Kosten und Lieferzeiten in die Höhe treiben", erklärt Laura Shepherd, EMEA Data Centre Advisory bei Cushman & Wakefield. Trotz dieser Herausforderungen bleibe das Vertrauen der Investoren stark, und es fließe erhebliches Kapital sowohl in etablierte als auch in aufstrebende Märkte.

Der Report enthält den aktuellen EMEA Data Centre Maturity Index, der 31 Märkte mit 15 Parametern bewertet, darunter Lagerbestände, Präsenz von Hyperscalern und gebaute Kapazitäten. Die Märkte sind in vier Kategorien unterteilt: Powerhouse, Established, Developing und Emerging. Er bietet einen Ausblick auf das Wachstumspotenzial und soll Investoren und Entwicklern dabei helfen, strategische Chancen zu identifizieren.

"Data Center Update & EMEA Data Centre Maturity Index" (Download)

Nachfrage nach Data Centern KI-getrieben

Laut einer Studie der Wirtschaftskanzlei DLA Piper wird die weltweite Nachfrage nach Rechenleistung vor allem durch generative Künstliche Intelligenz (KI) – darunter maschinelles Lernen und Sprachmodelle – und von Cloud-Dienstleistungen getrieben. 70 Prozent der befragten Investoren und Betreiber gehen davon aus, dass in den kommenden zwei Jahren noch deutlich mehr in die Assetklasse investiert werden wird.

Mit einer durchschnittlichen Wachstumsrate von zehn Prozent jährlich prognostiziert die Studie dass bis zum Jahr 2029 ein Volumen von 483,15 Milliarden US-Dollar umgesetzt werden könnte. Als Motiv gab knapp die Hälfte der Umfrageteilnehmer hohe Gesamtrenditen und die Finanzierungsbereitschaft der Banken an. Deutschland gehört laut Studie hinsichtlich der Investitionen zu den führenden Nationen.

Rechenzentren: Die Preisblase wächst

Eine Sorge vieler Marktakteure sind Überbewertungen – jeder Vierte sieht das als die größte Hürde für Investitionen in Rechenzentren. Bezüglich einer Preisblase sind die Studienteilnehmer gespalten: Die Hälfte (50 Prozent) glaubt nicht, dass eine Blase existiert, ein Drittel (33 Prozent) ist unsicher und knapp jeder Fünfte (18 Prozent) rechnet mit einer Blase, die in den kommenden ein bis vier Jahren platzen könnte.

Eine erhebliche Überbewertung beobachten immerhin 48 Prozent der Befragten und schätzen sie zwischen 26 Prozent und 50 Prozent ein. 16 Prozent glauben sogar, dass die Überbewertungen 100 Prozent überschreiten könnten. Hier werden regionale Unterschiede identifiziert: Am stärksten überbewertet werden Data-Center-Projekte in den USA (44 Prozent), Deutschland (zwölf Prozent) und Großbritannien (zehn Prozent).

DLA Piper-Studie: Methodik

Für die Studie "Navigating Global Growth in Data Centres – Riding the AI Wave" befragte TMT Finance im Auftrag von DLA Piper im dritten Quartal 2024 zum Thema Investitionsmöglichkeiten in Rechenzentren und zu Trends, wie die Auswirkungen von Künstlicher Intelligenz (KI). 176 Führungskräfte, darunter Investoren, Finanzierer und Berater, Rechenzentrumsbetreiber und Telekommunikationsunternehmen.

"Navigating Global Growth in Data Centres – Riding the AI Wave" (Download)

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