KI-Boom verlagert Rechenzentren

Die Nachfrage nach digitaler Infrastruktur liegt auf Rekordniveau, massive Investitionen in KI-Infrastruktur und gleichzeitig begrenzte Stromkapazitäten in etablierten Märkten führen zu einer grundlegenden Verschiebung bei der Standortwahl neuer Rechenzentren.

Das ist ein Ergebnis aus dem jüngsten EMEA Data Center Report von JLL. Demnach liegen Hyperscaler, die zwischen 2026 und 2028 geplant werden, durchschnittlich 175 Kilometer von den großen Hubs entfernt – zum Vergleich: nur 46 Kilometer sind es bei Projekten, die zwischen 2022 und 2025 fertiggestellt wurden.

Weg von Industriegebieten hin zu Greenfield-Standorten

"Historisch gesehen haben Betreiber so nah wie möglich an großen Bevölkerungszentren gebaut. Bei der wachsenden KI-Trainingsinfrastruktur folgt man heute einer anderen Logik", sagt Martina Williams, Head of Work Dynamics EMEA bei JLL. "Der entscheidende Faktor ist zunehmend, wo ausreichend Strom gesichert werden kann – nicht einfach, wo die Nachfrage besteht."

Zwischen 2022 und 2025 wurden laut JLL knapp 80 Prozent der neuen Kapazitäten auf etablierten Industrieflächen oder am Stadtrand realisiert. In der Pipeline für 2026 bis 2028 machen Greenfield-Standorte bereits 39 Prozent aus – ein nahezu fünffacher Anstieg.

KI-Computing und Data-Center-Infrastruktur ziehen Kapital an

Die vier größten Hyperscale-Cloud-Anbieter weltweit werden 2026 voraussichtlich 725 Milliarden US-Dollar in Europa investieren, 77 Prozent mehr als 2025 mit 410 Milliarden US-Dollar, wie es im Report heißt. Der überwiegende Teil fließt in KI-Computing und Rechenzentrumsinfrastruktur. Strategische Bedeutung hat auch der deutsche Markt.

Frankfurt am Main ist mit einer installierten Leistung von 970 Megawatt (MW) der größte Rechenzentrumsmarkt in Kontinentaleuropa. Dahinter folgen Paris (614 MW), Amsterdam (611 MW) und Mailand (230 MW). Europaweit hat London mit 1.277 MW installierter Leistung die Nase vorn.

Berlin wird Alternativstandort zu Frankfurt am Main

Mit 311 MW im Bau und weiteren 687 MW in Planung verfügt Frankfurt am Main allerdings über die größte Pipeline in Europa. Allerdings verlängern Netzanschlüsse und Planungsentscheidungen die Realisierungszeiten erheblich. Nach Aussagen der Netzbetreiber sind Kapazitäten für aktuelle Anträge erst ab Mitte der 2030er Jahre verfügbar.

Die Auslastung hier hat sich weiter verschärft: Die Leerstandsquote liegt bei nur noch 3,1 Prozent – weniger als halb so viel wie im Durchschnitt der fünf größten Rechenzentrumsmärkte (FLAP-D). Im ersten Halbjahr 2026 wurden 36 MW neue Kapazitäten aufgenommen, nach einem Rekordjahr 2025 mit 128 MW. 

Als Alternativstandort hat sich Berlin etabliert. Die Kapazität ist auf 148 MW gewachsen, bei einer Leerstandsquote von nur 0,9 Prozent ist der Markt faktisch vollständig ausgelastet. Die Pipeline hat sich deutlich vergrößert: 143 MW befinden sich im Bau und weitere 379 MW sind geplant, unter anderem große netzgebundene Campus-Projekte wie der Virtus-Standort in Wustermark.

Rechenzentren: Chance für dezentrale Standorte in Deutschland

"Während sich die Branche auf überlastete Metropolen fixiert, produziert beispielsweise Nord- und Ostdeutschland massive Stromüberschüsse. Windparks erzeugen mehr grüne Energie, als die Region verbrauchen kann", so Frank Weber, Senior Director Client Solutions Datacenter & New Energies bei JLL Germany. "Überschüsse verpuffen ungenutzt, weil Netzkapazitäten fehlen."

Der oft vorgebrachte Einwand mangelnder Konnektivität verliert laut Weber zunehmend an Relevanz. Er meint, dass Latenzunterschiede zwischen Frankfurt am Main und Schleswig-Holstein im einstelligen Millisekundenbereich liegen, was für die meisten Anwendungen irrelevant sei.

Der JLL-Experte kommt zu dem Schluss, dass der Zugang zum Stromnetz und die lokale Akzeptanz darüber entscheiden werden, welche Projekte aus der Pipeline realisiert werden: "Entwickler, die Gemeinden frühzeitig einbinden, noch bevor Projekte in die Planungsphase gehen, werden am schnellsten vorankommen." Der Zugang zu Energie werde zum entscheidenden Wettbewerbsvorteil für Entwickler, Investoren und Regionen werden, die KI-Infrastruktur anziehen wollen.

JLL "EMEA data centre mid-year 2026 report"

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