Fünf Jahre nach der letzten Untersuchung hat sich der Branchenverband GdW erneut mit dem Wohnen der Zukunft auseinandergesetzt. Seitdem haben sich Wohnkonzepte in hohem Tempo verändert und die Ansprüche an Wohnungsanbieter sind gestiegen, wie die Studie "Wohntrends 2035" nun ergeben hat. Für die Wohnungswirtschaft böten sich zahlreiche neue Perspektiven und Tätigkeitsfelder.

Die Studie ist die Neuauflage der im Jahr 2013 vom GdW veröffentlichten "Wohntrends 2030". Die von den wissenschaftlichen Instituten InWIS und Analyse & Konzepte erstellte empirische Auswertung analysiert die Entwicklung der Wohnwünsche auf Nachfrageseite und soll Wohnungsunternehmen als Orientierung für die Wettbewerbspositionierung und Weiterentwicklung ihrer Strategien dienen.

Ansprüche an Wohnungsanbieter steigen deutlich an

Heute stehe einer Gruppe finanzstarker Wohnkonzepte (Kommunikative, Häusliche, Anspruchsvolle) eine Gruppe gegenüber, die durch eine geringe Kaufkraft geprägt sei (Bescheidene, Funktionale), schreiben die Autoren der Studie. Die Zahl der Konventionellen habe stark abgenommen - eine Entwicklung, die sich voraussichtlich weiter fortsetzen werde. Die Wohnungsnachfrage werde demnach künftig

  • einerseits durch die einkommensschwächeren Zielgruppen mit einer hohen Preissensibilität und einer Präferenz für kleinere, einfach ausgestattete, barrierearme- und reduzierte Wohnungen determiniert;
  • andererseits werde die Wohnungsnachfrage vom quantitativ doppelt so stark ausgeprägten Segment der Kommunikativen, Anspruchsvollen und Häuslichen bestimmt, die sehr hohe Anforderungen an Modernität, Qualität, technische Ausstattung und an das Service- und Dienstleistungsangebot stellen.

Diese quantitativen und qualitativen Entwicklungen der Wohnkonzepte haben den Studienautoren zufolge spürbare Konsequenzen für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Vor allem würden damit die Ansprüche, die an Wohnungsanbieter gerichtet werden, deutlich ansteigen.

Wohnmatrix identifiziert Wohnkonzepte

Analyse & Konzepte und InWIS haben auch für die aktuelle Studie das auf milieuspezifischen Studien basierende Wohnmatrix-Modell angewendet, das im Jahr 2007 von den beiden Instituten entwickelt worden war. Neben den traditionellen Determinanten der Wohnungsnachfrage wie

  • Alter,
  • Haushaltstyp und
  • Kaufkraft,

wurden Fragen

  • zum Freizeitverhalten und Lebensstil sowie
  • zu Wertorientierungen und Wohnwünschen

gestellt, die Zielgruppen und ihre spezifischen Anforderungen an

  • Kundenservice,
  • Wohnung und
  • Wohnumfeld

abbilden. Schließlich wurden passende Wohnkonzepte identifiziert.

1. Wohntrend "Digitales Wohnen"

Der Ausbau der Breitband-Infrastruktur und die Nutzung des Internets bilden der Trendstudie zufolge zentrale Eckpunkte für die zukünftige ökonomische und räumliche Entwicklung in Deutschland. Den nächsten großen Meilenstein im Hinblick auf Vernetzung werde demnach der neue Mobilfunkstandard 5G bilden, der einen drahtlosen Datenaustausch in Echtzeit ermöglicht.

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Dazu gehören die Bereiche:

  • Sensorik und Gerätesteuerung (Smart Living)
  • Logistik (automatische Bestellungen)
  • Augmented-Reality-Anwendungen wie "Smart Shopping" oder
  • E-Health-Anwendungen (Tele-Diagnostik, Einsatz von Pflegerobotern).

Hier stehe die Wohnungswirtschaft Mitbewerbern aus anderen Branchen gegenüber: Diese machten neue Geschäftsmodelle und die Frage nach strategischen Kooperationspartnern zur zentralen Herausforderung für Wohnungsanbieter.

2. Wohntrend "Smartes Quartier"

Auch die Anforderungen an Städte werden der Studie zufolge steigen, etwa im Hinblick auf Verkehr und Mobilität, Kommunikation und Energieversorgung oder Partizipation und Integration der Bevölkerung.

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Der Studie zufolge könne sich die Rolle der Wohnungswirtschaft bei der Umsetzung von Smart-City-Strategien etwa auf die folgenden Felder beziehen:

  • die Schaffung lebendiger (digitaler) Nachbarschaften;
  • Organisation von "local business";
  • Energieeffizienz der Quartiere;
  • Die Schaffung oder Ausweitung von Angeboten im Bereich E-Mobilität;
  • Begleitung demographischer Prozesse;
  • die Sicherung von Teilhabe in Zeiten zunehmender Diversifizierung und
  • der Aufbau fairer digitaler Strukturen zugunsten der Bewohner.

Laut Studie könnte die Wohnungswirtschaft in Sachen smartes Quartier eine Vorreiterrolle einnehmen.

3. Wohntrend "Wohnungsvermietung 4.0"

Bei der Vermietung von Wohnungen wird es nach Auffassung der Studienautoren zunehmend darum gehen, nicht nur einen, sondern den richtigen Mieter zu finden. Den Mieter nämlich, der sich in Nachbarschaft und Umfeld der angebotenen Wohnung wohlfühlt.

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Die Organisation der Vermietung werde in Zukunft einfacher werden. Der digitale Vermietungsprozess werde für den größten Teil der Vermietungen für eine schnellere und effizientere Abwicklung sorgen. Es werde mehr Informationen über Mieterpräferenzen und Prozessprobleme geben, die als Grundlage für Weiterentwicklungen genutzt werden können. 

4. Wohntrend "Mehr Service Online"

Mit Ausnahme der Hochbetagten sind laut GdW-Studie nahezu alle Haushalte online aktiv. Die Internetnutzung sei in fast allen Lebensbereichen normal geworden.

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Das Internet wird zur Unterhaltung, zur Kommunikation und für den Onlinehandel genutzt. Auch in der Wohnungswirtschaft wird die Onlinekommunikation mit dem Kunden laut GdW zum Normalfall werden. Mit Apps etwa könnten 90 Prozent der Anliegen rund um die Uhr bearbeitet werden. Damit werde die Kundenzufriedenheit steigen, meinen die Studienautoren. Für die Unternehmen werde die Bearbeitung "schlanker", da künftig die Mehrzahl der Anliegen in einem Standardprozess mit digitaler Unterstützung bearbeitet würde.

Die Onlinekommunikation mit den Kunden wird in der Wohnungswirtschaft zum Normalfall werden.

5. Wohntrend "Co-Housing & Co"

Der Anteil an Mietwohnungen in Deutschland ist im Vergleich zu anderen EU-Staaten hoch. Das liegt laut GdW auch am Engagement des Staates im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Wohnungseigentümer in Deutschland seien zwar mit ihrer Wohnsituation zufriedener als Mieter, dennoch wollten nur 22 Prozent der Mieter ins Eigentum ziehen.

Die weitere Ausdifferenzierung der Wohnkonzepte weist der Studie zufolge auf eine steigende Relevanz von flexiblen Wohnformen hin, ebenso steigen die Nachfrage nach gemeinschaftlichem Wohnen und der Wunsch nach Mitgestaltung. In den kommenden Jahren würden daher die Anforderungen an die Wohnungsunternehmen steigen, zwischen Miete und Eigentum Rahmenbedingungen zu schaffen, die flexible Nutzungskonzepte und Gemeinschaftsleben ermöglichen.

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Die zunehmende Vielfalt an Wohnformen bilde immer mehr ein Alleinstellungsmerkmal des deutschen Wohnungsmarktes, aus dem laut GdW für Wohnungsunternehmen Chancen für die
zielgruppengerechte Gestaltung des Angebots erwachsen.

6. Wohntrend "Kleinere Wohnformen"

Mit der voranschreitenden Verkleinerung der Haushalte in den Wohnzentren wird sich nach Meinung der Autoren die Nachfrage nach Wohnungen weiter verändern.

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Angebote für das Wohnen auf Zeit würden attraktiver. Zielgruppen seien vor allem junge, kommunikative Haushalte, aber auch Pendler, die eine Zweit- oder Nebenwohnung suchen, sowie Kapitalanleger.

Inwiefern das derzeitige Angebot an sehr kleinen Wohnungen auch bei nachlassendem Marktdruck auf ausreichend Nachfrage stößt, sei noch offen. Fest stehe, dass die Nachfrage nach optimierten Grundrissen und kostengünstigen Wohnungen aufgrund des zunehmenden Armutsrisikos steige und die Wohnungswirtschaft hier auch jenseits des Mikrowohnens
Angebote schaffen müsse.

7. Wohntrend "Grundriss und Ausstattung"

Die Anforderungen unter anderem an die Wohnungsausstattung haben zugenommen. Zusatzausstattungen seien inzwischen Normalität geworden, so die Autoren. Etwa Barrierefreiheit erleichtere nicht nur der älter werdenden Gesellschaft das Verbleiben in der vertrauten Wohnumgebung, auch jüngere Haushalte schätzten es, schwellenfrei mit dem Fahrrad in den Keller oder mit dem Kinderwagen in die Wohnung zu gelangen.

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Etwa Building Information Modelling (BIM) berge langfristig Kosteneinsparpotenziale und ermögliche es, den wachsenden Ansprüchen einzelner Kundensegmente bei der Planung und im Rahmen von Gesamtmodernisierungen besser gerecht zu werden.

Steigenden Anforderungen an Grundrisse mit neuen Technologien begegnen - dafür plädieren die Autoren der Studie.

8. Wohntrend "Multifunktionalität" und "Digitale Schnittstellen"

Die Wohnungen von morgen bewegen sich der Studie zufolge zwischen Hightech und Hygge, der gemütlichen, herzlichen Atmosphäre, die man mit netten Leuten zusammen genieße. Eine digitale Grundausstattung werde selbstverständlich. Dazu gehöre ein WLAN, das schon beim Einzug funktioniert, ebenso wie die Basistechnik, um alle Räume miteinander digital zu vernetzen.

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Die Technik dürfe jedoch die Räume nicht dominieren, sondern müsse im Hintergrund funktionieren. Die Aspekte Wohlfühlen und Gemeinschaft stünden im Vordergrund.

Doch trotz großer Nachfrage bei möblierten Musterwohnungen tun sich Projektentwickler und Wohnungsunternehmen der Studie zufolge bisher schwer, solche Wohnungen zu vermieten oder zu verkaufen. Gerade die großen Unternehmen entdecken hier jedoch bereits Chancen für neue Geschäftsfelder. Das Angebot werde demzufolge vermutlich steigen.

Ausblick: Digitalisierung wird alle Bereiche überlagern

Für die Wohnungswirtschaft bieten sich zahlreiche neue Perspektiven und Tätigkeitsfelder, die entwickelt werden können – oder müssen. Dabei werde die Digitalisierung nahezu alle Bereiche überlagern und den "kraftvollen Motor" bilden, heißt es in der aktuellen Studie "Wohntrends 2035".

Hieraus resultiert für die Wohnungsunternehmen insbesondere die Notwendigkeit, zügig eine ganzheitliche, unternehmensweite Digitalisierungsperspektive zu entwickeln und umzusetzen.

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