Die Nachfrage wächst, die Flächeneffizienz ist groß, die Quadratmetermieten hoch, die Renditen aussichtsreich: Mikroapartments bieten laut einer Makler-Analyse viel Potenzial für Investments. Der Wohntyp ist um so attraktiver, als der Wohnungsmarkt noch länger angespannt bleiben dürfte.
Der Wohnungsmangel in Deutschland verschärft sich und gleichzeitig wird immer weniger gebaut. Selbst die Zahl der Baugenehmigungen sinkt, wie jüngste Zahlen des Statistischen Bundesamts zeigen.
Mikroapartments könnten die Lösung sein für flexibleres und bezahlbares Wohnen in den deutschen Großstädten. Darauf weist Aengevelt Research hin. Auf der knappen verfügbaren Grundstücksfläche kann eine große Zahl der kleinen Wohnungen realisiert werden. Auch bei den gegenwärtig schwierigen Investitionsbedingungen haben die möblierten Kleinstwohnungen dem Immobilienunternehmen zufolge erhebliches Investitionspotenzial.
Mikroapartments: Möbliert im Komplettpaket vermieten
Mikroapartments haben eine Wohnfläche zwischen 20 und 40 Quadratmetern. Sie werden in der Regel möbliert oder teilmöbliert vermietet. Typischerweise gibt es die Wohneinheiten als Komplettpaket vermietet – alle Betriebskosten sind in der Miete enthalten, meistens auch schnelles Internet.
Weitere Serviceleistungen im Gebäude können den Komfort für die Mieter (und die Miete) steigern. Dazu zählen Fitnessbereiche, Fahrradservice, Reinigungsdienst, Waschsalon oder Gesellschaftsräume.
Investment: Bauen von Studenten-Budget bis Luxus
Laut Aengevelt Research sind Investitionen in Mikroapartments in unterschiedlichen Preis- und Qualitätsstufen für verschiedene Zielgruppen möglich: Etwa für Studenten, Geflüchtete oder gutverdienende pendelnde Berufstätige.
In Form von Containerdörfern können Mikroapartments in kurzer Zeit realisiert werden oder für eine temporäre Nutzung auf Grundstücken, die nicht als Wohnbauflächen ausgewiesen sind: zum Beispiel auf brachliegenden Gewerbegrundstücken ohne kurzfristige Bebauungsperspektive, durch Nachverdichtung in Wohnsiedlungen oder auf Grünflächen.
Nachfrage: Hohe Auslastung von Mikroapartments
Auslösende Faktoren für die steigende Nachfrage nach Mikroapartments waren und sind laut Aengevelt Research die Trends zu steigender beruflicher Mobilität, doppelter Haushaltsführung, Single-Haushalten, Patchwork-Familien und zu steigenden Zahlen bei Studenten. Das macht den Markt für Investoren attraktiv.
Die mittlere Auslastung der Wohnungen liegt bei rund 94 Prozent – trotz einer höheren Fluktuation. Knapp zwei Drittel (63 Prozent) der Mikroapartments befinden sich der Analyse zufolge in den A-Städten. I. Hier könnte Nachholbedarf bestehen.
Für Projektentwickler bieten sich Partnerschaften an
Für Projektentwicklungen sind Mikroapartments den Experten nach besonders interessant: Hier lassen sich Interessenskoalitionen zwischen Investoren, Arbeitgebern, Hochschulen, Studierendenwerken und Kommunen schmieden, die flächeneffiziente Beiträge zur Entspannung der Wohnungsmärkte suchen.
Studenten stellen laut Aengevelt ein Drittel (34 Prozent) der Mieter aller Mikroapartments. Nach der jüngsten Sozialerhebung der Studierendenwerke verfügen 25 Prozent der Studenten über eine monatliches Einkommen von mehr als 1.300 Euro. Darüber hinaus werden Mikroapartments von Berufspendlern, Auszubildenden, Trainees, Berufseinsteigern, projektbezogenen Arbeitskräfte und Arbeitnehmern genutzt.
Weder Mietspiegel, noch Mietpreisbremse
Die für Mikroapartments fälligen All-Inclusive-Mieten liegen in den A-Städten durch den hohen Servicegrad in der Regel deutlich oberhalb der Mietpreise am freien Wohnungsmarkt und über den angebotenen Mietpreisen in klassischen Studentenwohnheimen.
Da Mietpreisspiegel und Mietpreisbremse weder bei vollmöblierten noch bei teilmöblierten Wohnungen greifen, kann der gestaltbare Spielraum des Mietpreises flexibel ausgelegt werden. Die Mieten variieren aber stark je nach Ausstattung und Service und bewegen sich nach Berechnungen von Aengevelt in den A-Städten zwischen 9,40 Euro pro Quadratmeter und 43,20 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche All-In-Miete in den A-Städten liegt demnach bei 21,10 Euro pro Quadratmeter.
Zinsniveau: Mikroapartments bieten Rendite
Trotz der gestiegenen Zinsen wollen sich Investoren im Segment der Mikroapartments engagieren, wie Aengevelt beobachtet. Zwar habe sich das gehandelte Volumen im ersten Halbjahr 2023 gegenüber dem Vorjahreszeitraum mehr als halbiert (rund 300 Millionen Euro), da aber wenig gebaut werde und die Mieten bei Neuvermietung bis zum zweistelligen Prozentbereich pro Jahr gestiegen sind, sei die Nachfrage da.
"Mikroapartments stellen ein sicheres und immer noch renditestarkes Investment dar", sagt Lars Rehbein von Aengevelt Research, "insbesondere in den bisher noch nicht adäquat versorgten B- und C-Städten, in denen wir noch große Nachfragepotenziale sehen."
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