Offene Immobilienfonds sollen künftig leichter in Erneuerbare-Energien-Anlagen wie Photovoltaik investieren können – vom Erwerb über den Betrieb bis hin zum Verkauf des damit generierten Stroms. Das sieht das Zukunftsfinanzierungsgesetz vor, das bis Herbst in Kraft treten soll.
Nach bisheriger Rechtslage können offene Immobilienfonds keine Grundstücke kaufen, auf denen sich ausschließlich Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energien und keine Gebäude befinden. Das wollen die Bundesministerien der Justiz und der Finanzen ändern: In ihrem Referentenentwurf für das Zukunftsfinanzierungsgesetz (ZuFinG), der am 12. März veröffentlicht wurde, sind Änderungen des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) enthalten, die mehr Möglichkeiten für Fonds eröffnen.
Der Erwerb und das Bewirtschaften sind nach der Verwaltungspraxis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) zwar grundsätzlich möglich, allerdings nur sehr eingeschränkt.
Auszüge aus dem Referentenentwurf zum Zukunftsfinanzierungsgesetz (ZuFinG) zu Artikel 27 (Änderung des Kapitalanlagegesetzbuchs):
Neuerungen
"Zu Nummer 5
Zu Buchstabe a
Mit der neuen Nummer 3a wird der Katalog der zulässigen Vermögensgegenstände, die für ein Immobilien-Sondervermögen erworben werden dürfen, um unbebaute Grundstücke, die für die Errichtung von Anlagen zur Erzeugung, zum Transport und zur Speicherung von Strom, Gas oder Wärme aus erneuerbaren Energien (Erneuerbare-Energien-Anlage) bestimmt und geeignet sind, erweitert. Damit wird es für Kapitalverwaltungsgesellschaften möglich, in solche Anlagen auch dann zu investieren, wenn kein unmittelbarer baulicher Zusammenhang zu einem Gebäude besteht. Die Ergänzung soll dafür sorgen, dass Immobilien-Sondervermögen einen größeren Beitrag zur Energiewende leisten können als bisher. Dabei ist zu unterscheiden zwischen sogenannten Aufdachanlagen oder sonstigen Anlagen, die in einem gewissen baulichen Zusammenhang mit einem Gebäude stehen, und Anlagen, die die einzige Bebauung eines Grundstücks darstellen (Freiflächenanlage). Die Errichtung und der Betrieb von Aufdachanlagen sind auch bisher schon zulässig, wobei es gewisser rechtlicher Klarstellungen bedarf, die durch Änderungen von Absatz 3 und den neuen Absatz 6 erfolgen. Dagegen ist nach bisheriger Rechtslage der Erwerb eines Grundstücks, auf dem sich ausschließlich eine Erneuerbare-Energien-Anlage befindet oder errichtet werden soll, nicht zulässig. Das soll durch die neue Nummer 3a geändert werden."
Einschränkungen
"Um den Charakter der Immobilienfonds als Anlagevehikel zur Investition in Immobilien zu wahren, soll dabei ein Grundstücksbezug erhalten bleiben. Für den Immobilienfonds sollen also nicht Anlagen erworben werden, die sich auf Grundstücken ohne Bezug zum Immobilienfonds befinden. Ansonsten wäre es vorstellbar, dass ein Fonds, der die Bezeichnung Immobilienfonds führt, zukünftig gar nicht in Immobilien investiert, sondern nur Erneuerbare-Energien-Anlagen erwirbt.
Der Erwerb und Betrieb von Erneuerbare-Energien-Anlagen soll durch die Möglichkeit des Erwerbs solcher Anlagen nicht zum Hauptzweck eines Immobilienfonds werden. Ein Fonds, der eine entsprechende Bezeichnung führt, soll auch ganz überwiegend in Immobilien investiert sein. Eine Beimischung von unbebauten Grundstücken mit Erneuerbare-Energien-Anlagen auch in Immobilienfonds erscheint angesichts der Notwendigkeit zur Energiewende wünschenswert und auch angemessen.
Die Anlagegrenze von 15 Prozent orientiert sich dabei an der Grenze gemäß Absatz 1 Nummer 5 für andere Grundstücke und Erbbaurechte sowie Rechte in Form von Wohnungseigentum usw. Eine Begrenzung führt auch dazu, dass der Fonds insgesamt seinen vermögensverwaltenden Charakter behält und nicht zu einem rein operativ tätigen Unternehmen wird."
Zukunftsfinanzierungsgesetz: Was der Immobilienbranche fehlt
Das neue Zukunftsfinanzierungsgesetz kann aus Sicht der Immobilienwirtschaft einen echten Schub auslösen für den Betrieb von Photovoltaikanlagen. Mit der Änderung aufsichtsrechtlicher Vorgaben erhielten Immobilienfonds mehr Rechtsicherheit beim Betrieb der Anlagen, kommentierte Jochen Schenk, Vizepräsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), den Entwurf. Das Gesetz könne Deutschland einen großen Schritt nach vorn bringen auf dem Weg in Richtung Klimaneutralität.
Schenk wies zugleich darauf hin, dass nicht nur aufsichtsrechtliche Hemmnissen Investoren bisher gebremst hätten: "Im Investmentsteuerrecht besteht weiter ein Mechanismus fort, der beim Betrieb von Photovoltaikanlagen bei Gebäuden zu erheblichen und völlig überschießenden steuerlichen Risiken führt." Dieses Problem werde mit dem Zukunftsfinanzierungsgesetz nach den bisherigen Plänen nicht gelöst. Bei Immobilienfonds, die dem Investmentsteuerecht unterliegen, bewirke ein drohender Statusverlust, dass keine Photovoltaikanlagen installiert und betrieben werden. Trotz des guten Willens seien viele Eigentümerund Investoren durch das aktuelle Steuerrecht abgeschreckt. Das Risiko des Statusverlustes für Spezialfonds sollte deshalb laut Schenk "komplett ausgeräumt werden".
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