Erneuerbare-Energie-Investments: Offene Fonds müssen warten

Der Bundestag hat das Zukunftsfinanzierungsgesetz verabschiedet. Die im Regierungsentwurf enthaltenen Regelungen, die Investitionen von offenen Immobilienfonds in Photovoltaik einen Schub verpassen sollten, sind gestrichen – sie sollen auf das Jahressteuergesetz 2024 verschoben werden.

Der Bundestag hat am 17.11.2023 das Zukunftsfinanzierungsgesetz (ZuFinG) verabschiedet, das Regelungen aus dem Gesellschaftsrecht, dem Kapitalmarktrecht und dem Steuerrecht bündelt. Das Gesetz soll in diesem Jahr in Kraft treten. Der Bundesrat muss noch zustimmen.

Der Finanzausschuss hatte im parlamentarischen Verfahren noch eine Reihe von Änderungen am ursprünglichen Regierungsentwurf vorgenommen und empfohlen, das ZuFinG ohne die Neuregelungen zur Investition in Erneuerbare Energien durch Immobilien- und Infrastrukturfonds zu verabschieden. Nach dem Willen der Bundesregierung sollte es offenen Immobilienfonds erstmals möglich sein, in Anlagen zur Erzeugung Erneuerbarer Energien auf unbebauten Grundstücken – sogenannten Freiflächenanlagen – zu investieren.

Im Bericht kündigen die Koalitionsfraktionen an, die gestrichenen Regelungen für das Jahressteuergesetz 2024 neu aufzugreifen und dort neben den aufsichtsrechtlichen auch die bisher nicht berücksichtigten steuerrechtlichen Maßnahmen zu behandeln.

Vom Bundestag verabschiedete Beschlussempfehlung und Bericht des Finanzausschusses zum Entwurf eines Gesetzes zur Finanzierung von zukunftssichernden Investitionen (Zukunftsfinanzierungsgesetz – ZuFinG), Stand 15.11.2023

Solar-Investments: Erleichterungen für offene Immobilienfonds

Wörtlich heißt es in der Beschlussempfehlung zu dem Gesetzentwurf der Bundesregierung: "Offenen Immobilienfonds soll es ermöglicht werden, auch Grundstücke zu erwerben, auf denen sich ausschließlich Anlagen zur Erzeugung, zum Transport und zur Speicherung von Strom, Gas oder Wärme aus erneuerbaren Energien befinden, und diese Anlagen auch selbst zu betreiben. Für den Betrieb solcher Anlagen auf bestehenden Gebäuden wird Rechtssicherheit geschaffen."

Das Kabinett hatte am 16.8.2023 den Gesetzentwurf aus den Bundesministerien der Justiz (BMJ) und der Finanzen (BMF) in der Fassung vom 12.4.2023 mit Erleichterungen für Immobilienfonds zu Investments in Photovolatik & Co. auf Freiflächenanlagen beschlossen. So sollte "aufsichtsrechtlich ermöglicht werden, auch Grundstücke zu erwerben, auf denen sich ausschließlich Anlagen zur Erzeugung, zum Transport und zur Speicherung von Strom, Gas oder Wärme aus erneuerbaren Energien befinden". Enthalten waren Änderungen des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB).

BMJ und BMF: Referentenentwurf eines Gesetzes zur Finanzierung von zukunftssichernden Investitionen (Zukunftsfinanzierungsgesetz – ZuFinG)

ZuFinG: Auszüge aus dem Referentenentwurf

Auszüge aus dem Referentenentwurf zum Zukunftsfinanzierungsgesetz (ZuFinG) zu Artikel 27 (Änderung des Kapitalanlagegesetzbuchs):

Neuerungen

"Zu Nummer 5

Zu Buchstabe a

Mit der neuen Nummer 3a wird der Katalog der zulässigen Vermögensgegenstände, die für ein Immobilien-Sondervermögen erworben werden dürfen, um unbebaute Grundstücke, die für die Errichtung von Anlagen zur Erzeugung, zum Transport und zur Speicherung von Strom, Gas oder Wärme aus erneuerbaren Energien (Erneuerbare-Energien-Anlage) bestimmt und geeignet sind, erweitert. Damit wird es für Kapitalverwaltungsgesellschaften möglich, in solche Anlagen auch dann zu investieren, wenn kein unmittelbarer baulicher Zusammenhang zu einem Gebäude besteht. Die Ergänzung soll dafür sorgen, dass Immobilien-Sondervermögen einen größeren Beitrag zur Energiewende leisten können als bisher. Dabei ist zu unterscheiden zwischen sogenannten Aufdachanlagen oder sonstigen Anlagen, die in einem gewissen baulichen Zusammenhang mit einem Gebäude stehen, und Anlagen, die die einzige Bebauung eines Grundstücks darstellen (Freiflächenanlage). Die Errichtung und der Betrieb von Aufdachanlagen sind auch bisher schon zulässig, wobei es gewisser rechtlicher Klarstellungen bedarf, die durch Änderungen von Absatz 3 und dem neuen Absatz 6 erfolgen. Dagegen ist nach bisheriger Rechtslage der Erwerb eines Grundstücks, auf dem sich ausschließlich eine Erneuerbare-Energien-Anlage befindet oder errichtet werden soll, nicht zulässig. Das soll durch die neue Nummer 3a geändert werden."

Einschränkungen

"Um den Charakter der Immobilienfonds als Anlagevehikel zur Investition in Immobilien zu wahren, soll dabei ein Grundstücksbezug erhalten bleiben. Für den Immobilienfonds sollen also nicht Anlagen erworben werden, die sich auf Grundstücken ohne Bezug zum Immobilienfonds befinden. Ansonsten wäre es vorstellbar, dass ein Fonds, der die Bezeichnung Immobilienfonds führt, zukünftig gar nicht in Immobilien investiert, sondern nur Erneuerbare-Energien-Anlagen erwirbt.

Der Erwerb und Betrieb von Erneuerbare-Energien-Anlagen soll durch die Möglichkeit des Erwerbs solcher Anlagen nicht zum Hauptzweck eines Immobilienfonds werden. Ein Fonds, der eine entsprechende Bezeichnung führt, soll auch ganz überwiegend in Immobilien investiert sein. Eine Beimischung von unbebauten Grundstücken mit Erneuerbare-Energien-Anlagen auch in Immobilienfonds erscheint angesichts der Notwendigkeit zur Energiewende wünschenswert und auch angemessen.

Die Anlagegrenze von 15 Prozent orientiert sich dabei an der Grenze gemäß Absatz 1 Nummer 5 für andere Grundstücke und Erbbaurechte sowie Rechte in Form von Wohnungseigentum usw. Eine Begrenzung führt auch dazu, dass der Fonds insgesamt seinen vermögensverwaltenden Charakter behält und nicht zu einem rein operativ tätigen Unternehmen wird."

Zukunftsfinanzierungsgesetz: Das sagt die Immobilienwirtschaft

Mit den Streichungen im Zukunftsfinanzierungsgesetz gehe viel Zeit verloren, sagte Jochen Schenk, Vize-Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA): "Ein schnelles Vorziehen wäre notwendig, um Milliardeninvestitionen im Bereich der Erneuerbaren Energien möglich zu machen." Auch wenn die Regelung nur vertagt sei, werde die Chance erst einmal verpasst, Veränderungen einzuleiten. Die klarstellende Regelung zur Investition und zum Betrieb von Aufdachanlagen hätte kurzfristig für Rechtssicherheit gesorgt.

"Die Streichung schwächt dieses auf Innovation und Klimaschutz ausgerichtete Gesetz", so Schenk weiter. Wichtig sei nun, die zuvor vom ZIA monierten Schwachstellen der Regelungen zu beseitigen. Etwa müsse es die Möglichkeit geben, Freiflächen für die Errichtung von Anlagen zur Erzeugung Erneuerbarer Energien nicht nur zu erwerben, sondern auch pachten zu können. Aus steuerlicher Sicht müsse die Gefahr des drohenden Statusverlustes bei Spezialfonds im Falle des Überschreitens der Unschädlichkeitsgrenze beseitigt werden, damit die Regelungen volles Potenzial entfalten könnten.

Laut einer Mitteilung von Commerz Real hätten die deutschen offenen Immobilienfonds bei einem derzeit verwalteten Vermögen von rund 130 Milliarden Euro rein rechnerisch mehr als 19 Milliarden Euro in Wind- und Solarparks sowie anderer Erneuerbare-Energien-Anlagen investieren können. Um die Klimaziele des European Green Deals zu erreichen, sind erhebliche Investitionen notwendig, und dies vor allem unverzüglich, heißt es da.


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dpa