Bulwiengesa widerspricht Frühjahrsgutachten 2017

In einigen deutschen Großstädten soll bald Schluss sein mit dem Mietpreisboom. Prognostiziert wurde der Trendbruch von Empirica im Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA). Einwände hat Bulwiengesa: Wertkorrekturen seien nicht unwahrscheinlich, hohe Preiskorrekturen in den Metropolen jedoch unrealistisch. Auch der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) sieht keine Anzeichen eines Preissturzes.

“Das derzeitige Geschäftsfeld der Bauträger und Projektentwickler kann nur als äußerst stabil und solide bezeichnet werden. Unsere Mitgliedsunternehmen können keine Verschlechterung beim Abverkauf von Eigentumswohnungen feststellen. Anzeichen eines Preissturzes sind nicht in Sicht”, bewertete BFW-Präsident Andreas Ibel heute die Ergebnisse der neuen Mitgliederumfrage zum Wohneigentumsmarkt.

Die mittelständischen, überwiegend regional verankerten Mitgliedsunternehmen des BFW stehen für 50 Prozent des Wohnungsneubaus in den Ballungszentren Deutschlands.

„Die Nachfrage nach Wohneigentum ist regional gespeist und konzentriert sich auf das mittlere Preissegment mit 2-3 Zimmer Wohnungen“, so Ibel weiter. „Damit haben wir beste Voraussetzungen, dass die Nachfrage mit der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung auch weiterhin eng verzahnt bleibt. Die Kaufpreise könnten also für eine längere Zeit ohne größere Ausschläge auf dem derzeitigen Niveau bleiben.“

61,5 Prozent der befragten Projektentwickler und Bauträger sehen keine Änderungen bei den Abverkaufszeiten. Fast ein Drittel der Unternehmen gibt an, der Abverkauf der Wohnungen verlaufe sogar schneller als üblich. Nur sechs Prozent stellen zögerliche Verkäufe fest.

Auch bei der Nachfrage geht der Trend weiter nach oben: Fast 96 Prozent der Befragten sehen eine gleichbleibende oder sogar steigende Nachfrage. Nach ihren Angaben speist sich die Nachfrage dabei überwiegend aus den jeweiligen Angebotsorten oder dem regionalen Umfeld. Die überregionale Nachfrage liegt unter 16 Prozent und die internationale sogar unter 1,5 Prozent.

Etwas weniger als sechs Prozent der Eigentumswohnungen werden im unteren Preissegment angeboten, 65 Prozent im mittleren und 29 Prozent im höheren Preissegment. Die Immobilienunternehmen bauen und verkaufen dabei überwiegend 2-3 Zimmer Wohnungen. Mit 4,3 bzw. 3,5 Prozent sind 1-2 Raumwohnungen und Wohnungen mit mehr als 4 Zimmern eher die Ausnahmen.

Bulwiengesa geht vielmehr von einer weiterhin hohen Dynamik in starke Wirtschaftsräume durch Zuwanderung aus. Bei gleichzeitig sinkender Flächenverfügbarkeit wachse der Wohnungsbedarf in den Metropolen noch immer, heißt es bei Bulwiengesa weiter.

Darüber hinaus müsse die Zinsentwicklung als Einflussfaktor für die Preisentwicklung einbezogen werden. Und mit Blick auf den erhitzten Grundstücksmarkt und die Regulierungen in den Metropolen geht Bulwiengesa auch die Argumentation der Immobilienweisen allein mit Baugenehmigungen und Baufertigstellungen nicht weit genug.

Auch der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) sieht keine Anzeichen eines Preissturzes auf dem Wohnungsmarkt. “Das derzeitige Geschäftsfeld der Bauträger und Projektentwickler kann nur als äußerst stabil und solide bezeichnet werden. Unsere Mitgliedsunternehmen können keine Verschlechterung beim Abverkauf von Eigentumswohnungen feststellen. Anzeichen eines Preissturzes sind nicht in Sicht”, bewertete BFW-Präsident Andreas Ibel die Ergebnisse der neuen Mitgliederumfrage zum Wohneigentumsmarkt.

Die Engel & Völkers Investment Consulting (EVIC) sieht ebenfalls keine Anzeichen, dass es auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt Preiskorrekturen von bis zu 30 Prozent geben wird, wie es im Frühjahrsgutachten 2017 der Immobilienweisen prognostiziert worden ist.

"Dass ein Trendeinbruch bei den Kaufpreisen in Berlin sicher ist, stimmt nicht", so Kai Wolfram, Geschäftsführender Gesellschafter von EVIC. Die stabile und positive Entwicklung werde sich fortsetzen. Das Interesse von Investoren und der Zuzug nach Berlin werde anhalten. Zum gleichen Ergebnis kommt das aktuelle Trendbarometer von EY: 80 Prozent der befragten Experten gehen von Preissteigerungen in den A-Lagen aus. Im Investmentfokus stehe Berlin mit 15 Prozent als beliebtester Standort weiterhin an der Spitze.

Bezug zwischen Angebotsüberhang und Preisrückgang

Der direkte Zusammenhang zwischen einem erwarteten pauschalen Angebotsüberhang und dem Maximum an Wertkorrektur (wie im Frühjahrsgutachten kommuniziert) ist laut Bulwiengesa für die meisten Akteure wenig hilfreich.

Empirica lasse eine wichtige Frage außer Acht: Sind Angebotssegment und das Segment mit dem Preisrückgang überhaupt kongruent?

In einem Punkt gibt es zwischen Empirica und Bulwiengesa allerdings auch Übereinstimmung. Gemäß der Prognose des German Property Index befinden sich die deutschen Wohnungsmärkte tatsächlich in einer Phase der Abkühlung – wenn auch auf hohem Niveau.

In den sieben größten deutschen Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf und Stuttgart sind die Mieten auch nach Angaben im Frühjahrsgutachten bereits 2016 nicht mehr so stark gestiegen wie in den fünf Jahren zuvor. So kostete beispielsweise im September 2016 die Wohnungen in diesen Großstädten zwar immer noch durchschnittlich 2,6 Prozent mehr als zwölf Monate zuvor, der Preisanstieg sei jedoch moderater als noch im Vorjahr (3,4 Prozent) gewesen.

Auch der Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen ist im vergangenen Jahr dem Frühjahrsgutachten zufolge in den sieben Metropolen mit Werten zwischen neun und zwölf Prozent deutlich geringer ausgefallen als im Jahr 2015, als noch Anstiege zwischen zehn und 20 Prozent beobachtet wurden. Der Frankfurter Planungsdezernent Mike Josef (SPD) allerdings sprach im Januar für seine Stadt von einer "dramatischen Entwicklung": Der Preis für eine Eigentumswohnung sei im Schnitt um 30 Prozent innerhalb von drei Jahren in die Höhe geschnellt.

Dass die Kaufpreise insgesamt seit fünf Jahren relativ stärker als die Mieten steigen, lasse bundesweit eine leichte Preisübertreibung von nominal etwa 16 Prozent erwarten, die sich vor allem durch das niedrige Zinsniveau rechtfertigen lasse, sagte Empirica-Vorstand und Immobilienweiser Professor Dr. Harald Simons. 

Bei einem Wiederanstieg des Zinsniveaus könne zwar weiterer Druck auf die Preise entstehen, der aber in keiner Weise gefährliche Konsequenzen nach sich ziehen sollte, so Simons. Trotzdem habe die Preisübertreibung in den Top-7-Städten weiter zugenommen.

Frühjahrsgutachten 2017: Wohnungsneubau in Berlin und Hamburg nimmt Fahrt auf

Die Zahl der Baugenehmigungen ist dem Frühjahrsgutachten zufolge vor allem in Hamburg und Berlin deutlich gestiegen: Hier entsprach der Bauüberhang bereits Ende 2015 dem Fünffachen der bisherigen jährlichen Wohnungsproduktion. Bundesbauministerin Dr. Barbara Hendricks stellte für diese Legislaturperiode die Fertigstellung von noch einmal mehr als einer Million Wohnungen in Aussicht.

„Die Wohnungsbaumaschine läuft, immer größere Projekte mit mehreren tausend Wohnungen werden geplant, sind bereits im Bau oder gehen bald in die Vermarktung“, so Simons. Junge Mieter drängten inzwischen in Städte wie Leipzig, Rostock, Erlangen und Regensburg, heißt es im Frühjahrsgutachten. Zu einem ganz anderen Ergebnis kommen CBRE und BerlinHyp, die davon ausgehen, dass der Run auf Berlin ungebrochen sei.

Das steigende Angebot und die rückläufige Zuwanderung seien der Grund dafür, wenn in Berlin, München und möglicherweise Hamburg die Neuvertragsmieten nicht weiter in die Höhe gingen, glaubt wiederum Empirica-Chef Simons. Die aktuellen Kaufpreise ließen sich aber nur mit weiter steigenden Mieterträgen rechtfertigen. Schon eine Stagnation der Mieten werde auf die Kaufpreise zurückwirken.

„Nach unserem Dafürhalten ist in Berlin sicherlich, in München wahrscheinlich und in Hamburg und Frankfurt möglicherweise mit einem Trendbruch bei den Kaufpreisen zu rechnen.“ (Professor Harald Simons)

„Die Angebotsseite der Immobilienwirtschaft ist durch zahlreiche Regulierungen betroffen, welche die Herstellungskosten des Wohnungsbaus in die Höhe treiben“, ergänzte im Frühjahrsgutachten Professor Dr. Lars Feld von der Universität Freiburg und ebenfalls Immobilienweiser. Dadurch werde die Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums zunehmend zur Herausforderung. Entsprechend kritisch bewertete Feld die im März 2016 eingeführte Wohnimmobilienkreditrichtlinie und die geplante Einführung von Instrumenten zur Prävention von Preisblasen am Immobilienmarkt.

„Bislang besteht im Hinblick auf die Entwicklungen der Preise und Wohneigentumsfinanzierungsstrukturen kein Bedarf für einen staatlichen Markteingriff." (Professor Lars Feld)

Büroimmobilien: limitiertes Angebot 

Laut Frühjahrsgutachten dominierten den Bereich der Wirtschaftsimmobilien mit einem Anteil von 47 Prozent am gesamten Investitionsvolumen die Büroimmobilien. Insgesamt wurden demnach im vergangenen Jahr rund 55 Prozent der Investitionen in gewerbliche Immobilienanlagen der sieben größten Metropolen Deutschlands getätigt.

„Im Büroimmobiliensegment trifft eine weiterhin gute Entwicklung der Beschäftigtenzahlen auf eine hohe Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen in den Metropolen“, sagte Andreas Schulten, Vorstand der Bulwiengesa AG.

„Ein weiterer Abbau der Leerstände sowie steigende Spitzenmieten werden auch 2017 das Ergebnis der weitergehenden Angebotsverknappung sein." (Andreas Schulten)

Die Anfangsrenditen werden sich dem Frühjahrsgutachten zufolge nach auch 2017 noch etwas nach unten bewegen. Ein ähnlich hoher Rückgang, wie er im vergangenen Jahr auch in dezentralen Lagen zum Teil zu beobachten war, sei jedoch auszuschließen, so Schulten.

Handelsimmobilien: fehlendes Angebot

Wie dem Frühjahrsgutachten außerdem zu entnehmen, standen 2016 Fachmarktzentren, Geschäftshäuser in Top-Einkaufslagen sowie Shopping-Center im Fokus der Investoren. Laut Manuel Jahn, Immobilienweiser und Leiter Financial Services bei GfK GeoMarketing haben die Abschlüsse häufiger in sehr guten Lagen der B- und C-Standorte stattgefunden, da es in den sieben A-Städten an attraktiven, bezahlbaren Anlageobjekten gefehlt habe.

Hotelimmobilien: steigende Qualitätsansprüche

Der Hotelimmobilienmarkt gehörte auch 2016 zu den wichtigsten Assetklassen für Investoren. Hier sind sich Empirica und Bulwiengesa einig: Der Umsatz lag bei 5,1 Milliarden Euro, das ist ein Plus von 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Nach Bulwiengesa-Vorstand Schulten ist die Anzahl der Ankünfte 2016 bundesweit um 2,8 Prozent auf etwa 171 Millionen und die Anzahl der Übernachtungen um 2,5 Prozent auf rund 447 Millionen gestiegen. Die wachsende Nachfrage basiere auf steigenden Qualitätsansprüchen. „Speziell ausländische Gäste übernachten bevorzugt in Hotels“, erläuterte Schulten. Steigende Touristenzahlen und die genannten Qualitätsansprüche rechtfertigten den Bau weiterer Hotels.

2017 werde das Jahr der Lifestyle- und Boutique-Konzepte sein, so Schulten.

Logistikimmobilien: getrieben durch Digitalisierung

Das Transaktionsvolumen in der Anlageklasse Logistik- und Industrieimmobilien steigerte sich dem Gutachten der Immobilienweisen zufolge im Vorjahresvergleich um 12,5 Prozent auf 4,5 Milliarden Euro. Dadurch habe sich auch der Umsatzanteil am gesamten Investmentmarkt für Wirtschaftsimmobilien auf 8,5 Prozent (2015: sieben Prozent) erhöht.

„Ausschlaggebend für diese Entwicklung ist in erster Linie die durch den stetig wachsenden E-Commerce induzierte Nachfrage nach innerstädtischen Logistikimmobilien“, erklärte Schulten.

Doch auch die Digitalisierung mache vor der Produktion nicht Halt und habe großen Einfluss auf nahezu alle logistischen Prozesse. Die Logistikimmobilie selbst werde sich verändern und neue Gebäudetypologien entstehen lassen – etwa spezialisierte E-Fulfilment-Center und Hybridimmobilien als Mischform zwischen Produktion, Distribution und Konsum.

„Produktion, Distribution und Handel wachsen langfristig in einer Immobilie zusammen“, so Schulten.

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