Immobilienmarkt 2020: Für Investoren weiterhin alternativlos

Politische Risiken und schärfere Regulierungen verunsichern Investoren auch in 2020, dem Aufschwung am Immobilienmarkt wird das aber nichts anhaben, prophezeien Branchenexperten. Denn es fehlt an Anlagealternativen, daran hat sich nichts geändert. Doch es kommen neue Herausforderungen auf die Anleger zu.

Regulatorische Maßnahmen etwa werden die gesamte Branche beschäftigen: Während die Mietenregulierung eher ein Thema der Immobilien- und die Wohnungswirtschaft ist, werden sich die Immobilienfinanzierer zudem auf "Basel IV" und höhere Margen vorbereiten müssen. Das stellt Prof. Dr. Tobias Just von der IREBS Immobilienakademie in einem Thesenpapier fest. Dennoch werde auch 2020 ein nachfragestarkes Immobilienjahr werden, meint Just. Ein Rückgang der Mieten sei nicht zu erwarten, und die Immobilienpreise dürften sogar weiter steigen, weil das Nullzinsumfeld weiterhin für einen Mangel an Anlagenalternativen mit halbwegs stabilen Cashflows sorge.

Auch der Deutsche Anlage-Immobilien Verbund (DAVE), ein Zusammenschluss von elf Beratungsunternehmen, erwartet, dass der Druck auf die Preise anhalten wird, da die Nachfrage nach Immobilien das Angebot am Markt bei Weitem übersteigt. DAVE geht davon aus, dass Deutschland als Investitionsstandort auch für internationales Kapital ungebrochen attraktiv sein wird.

JLL prognostiziert für 2020, dass vor allem das Geschehen am Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien maßgeblich vom Wettbewerb der Finanzinvestoren im Niedrigzinsumfeld sowie der Entwicklung der wohnungspolitischen Debatte bestimmt sein wird. Dr. Konstantin Kortmann, Member of the JLL Strategy Board und Head of Residential Investment JLL Germany, rechnet jedoch damit, dass sich einige Investoren aus dem Bereich direkt gehaltener Wohnimmobilien verabschieden und eher indirekt über spezialisierte Dienstleister investieren. Dies führe 2020 zu weiteren deutlichen Verschiebungen auf Käufer und Verkäuferseite, mit einer entsprechenden Auswirkung auf das Transaktionsvolumen.

Neubauwohnungen rechnen sich nur noch im Hochpreissegment

Die Assetklasse Wohnen werde von Investoren aus dem In- und Ausland, darunter vor allem Family Offices, Stiftungen und institutionelle Anleger, stärker mit Blick auf die Politik beleuchtet werden, meinen die Experten von DAVE. Berlin wird, ihrer Analyse zufolge, wegen des drohenden Mietendeckels wohl weitgehend gemieden werden. Dem hält Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Co-Head Residential Investment, entgegen: "Allen Unkenrufen zum Trotz zählen Wohninvestments immer noch zu den beliebtesten Anlageformen nicht nur privater, sondern auch institutioneller Investoren. Daran dürfte sich auch im neuen Jahr nichts ändern". Grundsätzlich sei davon auszugehen, dass die Angebotsseite erneut ein wesentlicher Treiber für das Ergebnis sein dürfte.

Trends hin zu kompakteren Wohnformen und flexibel zu nutzenden Strukturen wie Boarding-Modelle, Co-Living-Spaces oder Mikroapartments in zentralen Lagen für unterschiedliche Nutzergruppen gewinnen laut DAVE an Bedeutung. Wegen weiter steigender Baukosten und hoher Grundstückspreise erwartet DAVE, dass sich Neubauwohnungen nur im Hochpreissegment rechnen werden, was auch die Mieten weiter in die Höhe treiben dürfte. A- und B-Märkte dominieren 2020 die Nachfrage, ebenso infrastrukturell sehr gut angebundene C- und D-Standorte. Kompaktere Grundrissvariationen prägen den Markt der Top-Standorte. Periphere ländliche Räume ohne Infrastruktur werden der Analyse zufolge die Verlierer 2020 sein.

Die Zahl der Fertigstellungen von Wohnungen wird nach Auffassung von DAVE auch im neuen Jahr deutlich unter dem Niveau von 350.000 bis 400.000 bleiben.

Mehr spekulative Büroneubauten erwartet

Büroimmobilien, Assetklassen-Gewinner 2019, werden DAVE zufolge in A- und B-Märkten auch in diesem Jahr stark nachgefragt sein: Für die Top-Standorte München, Berlin und Hamburg sind wieder stärker spekulative Bürohausneubauten zu erwarten. Zu diesem Schluss kommt auch CBRE: Nicht nur bei Büroimmobilien geht es im neuen Jahr "in Richtung Projektentwicklungen", sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland, "auch Value-added-Produkte und Betreiberimmobilien wie Hotels, Studentenapartments, Gesundheits- und Sozialimmobilien sowie Data Center rücken in den Fokus der Investoren, da sie noch höhere Renditen als andere Immobilieninvestments bieten".

In den gut nachgefragten B-Märkten erwarten die Experten von DAVE weitere Mietsteigerungen für Büros – sowohl unter "Nachholaspekten" als auch aufgrund gestiegener Bau- und Grundstücksaufwendungen sowie im Zuge erhöhter technischer und ausstattungsseitiger Anforderungen. Zertifizierungen von neuen Bürogebäuden sind bereits zum Standard geworden. Da die gegenwärtige Angebots-Nachfrage-Relation auf dem Büroimmobilienmarkt weiterhin durch starke Nachfrageüberhänge geprägt sein wird und die 2020 auf den Markt kommenden neuen Flächen zu großen Teilen schon neue Mieter haben, wird wohl auch das Jahr 2020 ein Boom-Jahr mit einem weiteren Anstieg der Mieten. Das sieht auch Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills, so: "Aus heutiger Sicht spricht nichts dafür, dass der Zyklus im laufenden Jahr endet".

Viel "geparktes" Kapital wartet 2020 auf seinen "Einsatz"

Angesichts des auf absehbare Zeit fortbestehenden Nullzinsumfelds könne der Zyklus trotz schwächerer Konjunkturaussichten noch viele Jahre anhalten. Für 2020 rechnet Savills damit, dass mehr Geld für Immobilieninvestitionen in Deutschland zur Verfügung stehen wird als investiert werden kann.

Das bestätigt auch Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland: Für viel Kapital am Markt, "das tendenziell sogar noch anwachsen dürfte", sprechen ihm zufolge nicht nur 2020 auslaufende deutsche Anleihen im hohen dreistelligen Milliardenbereich, sondern auch das spürbar gewachsene Privatvermögen, das überproportional in Sichteinlagen "geparkt" ist. "Sollten die Kreditinstitute Negativzinsen auf private Girokonten ausweiten, wovon aus heutiger Sicht auszugehen ist, wird auch hier ein erheblicher zusätzlicher Anlagebedarf entstehen", so Bienkowski.

Bestandshalter werden laut Matthias Leube, CEO bei Colliers International Deutschland, die auch 2020 anhaltende Hochpreisphase für Portfoliobereinigungen nutzen und treffen dabei auf eine gestiegene Risikoneigung von Anlegern.

City-Logistik wird wichtiger

Einzelhandelsimmobilien in High-Street-Lagen stehen laut DAVE vor großen Herausforderungen: Im Fokus der Erhalt und die Stabilisierung des Retail-Mietniveaus. Das wird vor allem bei Family Offices und Stiftungen dazu führen, dass sie sich von Teilbeständen trennen und Portfolien umschichten, nicht zuletzt deshalb, weil der Bewirtschaftungsaufwand im neuen Jahr durch kürzere Mietlaufzeiten und neue Flächenanforderungen spürbar steigen wird. Durch den weiter steigenden Onlinehandel wird die City-Logistik immer wichtiger.

Die Attraktivität von Logistikinvestitionen, insbesondere an Autobahnnahen Standorten sowie zunehmend in zentralen Lagen, wird weiter zunehmen. Die Flächenkonkurrenz von Logistik- und Industriegrundstücken in zentralen, innerstädtischen Lagen bleibt DAVE zufolge nicht nur 2020, sondern auch darüber hinaus ein großes Thema. Auch seniorenorientiertes Investment wird künftig noch stärker den Markt prägen. Hotelinvestments werden 2020 individueller und nischenbehafteter.

Digitalisierung wird normal, der "War for Talents" geht weiter

Laut IREBS-Geschäftsführer Just werden Anleger im neuen Jahr in risikobehaftetere Immobilien investieren müssen, um eine stabile Cashflow-Rendite zu erzielen, etwa in Projektentwicklungen, Randlagen, Nischensegmente, Betreiberimmobilien. Da es keine Abkühlung am Markt geben werde, bleibe auch der Personalbedarf in den Unternehmen hoch  und damit der intensive Wettbewerb um die Fachkräfte in allen Segmenten der Immobilienbranche erhalten.

Was die Digitalisierung betrifft, erwartet Just nicht, dass 2020 "das klar bestimmbare Wendejahr" sein wird – doch er geht davon aus, dass Digitalisierung zunehmend eine normale Managementaufgabe wird. Die Immobilienbranche ruft er abschließend dazu auf, gegen das Bild vom "allein renditegetriebenen Spekulanten" und an einem positiven Image zu arbeiten.


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Schlagworte zum Thema:  Immobilienmarkt, Investment