Coronakrise: Gewinner und Verlierer am Immobilienmarkt

Die Corona-Pandemie bedeutet eine Zäsur am Immobilienmarkt – doch mittel- oder langfristig wird die eine oder andere Assetklasse gerade wegen der Krise boomen, meinen die Immobilienberater im Dave-Verbund. Nicht nur Wohnen wird gut wegkommen, auch "Uprising Stars" wie Kitas.

Jahrelang hat der Immobilienboom in Deutschland angehalten, die Nachfrage ist stetig gewachsen und mit ihr die Preise und Mieten. Dann kam Corona und hat den Immobilienmarkt auf einen Schlag verändert. Getroffen hat es die einzelnen Bereiche mehr oder weniger stark. Während Wohnen und Logistik bislang ganz gut weg kamen, gab es etwa bei den Büro- und Einzelhandelsmieten spürbare Einbrüche. Wer die Krise überleben wird und gar als Gewinner daraus hervorgehen könnte – dazu gibt der Sachverständigenrat im Deutsche Anlage-Immobilien Verbund (Dave), einem Zusammenschlusses aus zwölf Immobilienberatungsunternehmen, Prognosen ab.

Ob selbstgenutzt oder als Kapitalanlage: Wohnen wird als Gewinner aus der Krise hervorgehen

Die Corona-Folgen für Wohnimmobilien allgemein sind kurz- und langfristig positiv. Die Nachfrage nach selbstgenutzten Wohnimmobilien wird zwar tendenziell erst einmal rückläufig sein, doch das Angebot auch langfristig übersteigen. Die Finanzierungskonditionen bleiben günstig. Ändern wird sich laut Dave, dass die Märkte und Preise wieder marktbezogener werden.

Bei gewerblichen Wohnimmobilien erwarten die Experten ein leicht steigendes Mietausfallrisiko. Da Wohnraum aber vor allem in den Städten knapp ist, dürfte die Fluktuation kaum zunehmen. Anleger können Mietstundungen mit Kreditstundungen kompensieren. Wohnimmobilieninvestments sind weiterhin stabil, die Liquidität hoch. Dave geht nicht davon aus, dass sich durch die Krise an der Nachfrage etwas ändern wird.

Allerdings rät der Verbund gerade in der Krise zu Paketverkäufen von Neubauwohnungen, weil Zahlungsmodalitäten nur einmal auszuhandeln sind, das Risiko der Einbehalte überschaubar und die Bau- und Anschlussfinanzierung leichter darstellbar ist. Mietpreisbremsen gelten für den Neubau nicht und Abstimmungserfordernisse einer WEG sind hinfällig.

Die Attraktivität von Büroimmobilien wird mehr als vor der Krise von den Mietern abhängen

Die Dave-Experten erwarten bereits im dritten Quartal 2020 generell wieder ein Wachstum am Immobilienmarkt – je schneller der Lockdown gelockert werde, desto überschaubarer blieben die Folgen für den Immobilienmarkt im Allgemeinen. "Weil es nie eine Blase gab, kann auch nichts platzen", erklärt Matthias Wirtz, Leiter Research beim Dave-Partner KSK-Immobilien: "Die Preisanstiege der vergangenen Jahre waren die Folge sinkender Renditeanforderungen und einer in Teilen erstaunlich geringen Risikoeinschätzung der Mietzahlungssicherheit einzelner Branchen".

Bei Büroimmobilien hat der durch die Krise bedingte konjunkturelle Einbruch den Trend zu immer neuen Spitzenmieten ins Stocken gebracht und geht mit einer differenzierten Flächennachfrage einher. Das Angebot nach qualitativ hochwertigen Büros ist immer noch knapp, mehr denn zuvor dürften Investoren deshalb Immobilien mit bonitätsstarken Mietern suchen – die Bewertungsmaßstäbe für Mieter werden sich dabei ändern: Mehr Desk Sharing und Homeoffice wird der Einschätzung zufolge zu Flächenoptimierungen und in Teilen leicht abnehmender Nachfrage führen. Insgesamt werden die Folgen für den Büroimmobilienmarkt Dave zufolge kaum spürbar sein, in Abhängigkeit des Mieters können sie sich jedoch auch negativ auswirken.

Einzelhandel: Die Nahversorger sind robuste Gewinner – der Rest muss umdenken

Das Einzelhandelssegment war laut Dave auch schon vor Ausbruch der Corona-Pandemie unter erheblichem Druck: Die Mieten waren schon eher rückläufig und werden weiter fallen. Dem Einzelhandel steht ein tiefgreifender struktureller Wandel bevor. Das ist laut Matthias Wirtz einer der absehbaren Trends der vergangenen Monate, die durch die Krise nur beschleunigt werden: "Zudem ist in Abhängigkeit zur Größe der erd- und mehrgeschossigen Handelsflächen im Verhältnis zum Gesamtvolumen eine mögliche, temporäre Wertanpassung denkbar".

Highstreet-Immobilien dürften dann langfristig attraktiv sein, wenn Kommunen und Städte in die City-Infrastruktur investieren, schreibt Dave: In erlebbare öffentliche Räume mit Attraktionen für junge und ältere Gruppen etwa. Shop-Konzepte werden durch die Coronakrise zeitlich flexibler angemietet – auch mit Plattform-Handelskonzepten sowie durch Hersteller direkt, da die Händler eigene Handelsaktivitäten der Produzenten nicht mehr kalkulatorisch abbilden können. Für Handesimmobilien rechnet Dave grundsätzlich mit negativen Folgen.

Nur die Nahversorger sind Gewinner in Krisenzeiten. Sie sind laut Dave auch gegenüber dem Onlinehandel robust und haben in der Krise zudem ihr Geschäftsmodell der Lieferservices weiter ausgebaut und am Markt etabliert – das Resultat: alle Zeichen stehen auf positiv.

Der Hotelmarkt leidet – aber die Renditen werden wieder anziehen

Die Tourismusbranche ist durch die Lockdown-Maßnahmen besonders gebeutelt und der Hotelimmobilienmarkt wird Dave zufolge am längsten benötigen, um sich von der Krise zu erholen. Auch nach Wiedereröffnungen werden die Übernachtungszahlen längere Zeit niedriger ausfallen als vor der Krise. Nicht alle Betreiber werden überleben. Derzeit gibt es nichts Positiveres zu berichten, als dass die zuletzt sehr niedrigen Renditen wieder anziehen werden.

Egal ob light oder urban: Logistikimmobilien bleiben gefragt – solange die Rezession nicht anhält

Das Warenumschlagsvolumen wird laut Dave weiter steigen und die Erfordernisse an neuen, hochautomatisierten Logistikimmobilien auch. Die Assetklasse wird durch die Krise deutlicher wahrgenommen und dürfte einer der großen Gewinner sein. Egal ob light oder urban Logistik – in Teilsegmenten wird der Bereich stark wachsen, besonders wegen Health Care und der Lebensmittelversorgung. Die Pharmaproduktion wird vermutlich wieder stärker in Deutschland stattfinden und dürfte den Einbruch etwa bei den Automobilzulieferern kompensieren.

Kitas überzeugen unter anderem mit langlaufenden Betreiberverträgen

Kindertagesstätten waren schon die "Uprising Stars" der vergangenen Jahre. Das wird sich laut Dave verstärken. Langlaufende Betreiberverträge – oft durch Bürgschaften oder Patronatserklärungen der Kommunen abgesichert und zum Teil durch Mietzuschüsse unterstützt – sind attraktiv. Wurden Kitas noch vor wenigen Jahren allenfalls zu Faktoren vom 14- bis 17-fachen gehandelt, war zuletzt das 21- bis 24-fache normal. Die wirtschaftlichen Folgen der Krise sind für Betreiber und Immobilieneigentümer von Kitas aktuell erst einmal gering. Der Trend wird weiter an Dynamik gewinnen und Kitas als sozial nachhaltige und sichere Immobilieninvestition werden noch stärker nachgefragt sein. Die Preise werden sehr wahrscheinlich weiter steigen – alles positiv.

Auch ein Gewinner: Sozialimmobilien – konjunkturunabhängig und krisensicher

Immobilienarten, die nicht von der aktuellen Konjunkturlage abhängig sind, werden zukünftig als noch sicherere Anlage bewertet. Dazu gehören laut Dave auch Sozialimmobilien mit städtischen Nutzern – definitiv ein Gewinner. Treiber ist der demografische Wandel, weshalb diese Assetklasse auch langfristig hohes Potenzial hat. Diese Immobilienklasse geht stark aus der Krise hervor, die Renditen könnten wegen der starken Nachfrage noch weiter sinken.


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