Die Konsolidierung der Branche geht weiter: So werden sich die DG Hyp und die WL Bank zusammenschließen. Bild: DG Hyp

Drei Bankengruppen dominieren das gewerbliche Immobilienfinanzierungsgeschäft: Landesbanken, die genossenschaftliche DG Hyp und börsennotierte Spezialkreditinstitute. Auf den ersten Blick scheinen sich die Geschäftsmodelle der Banken kaum voneinander zu unterscheiden. Doch wer genauer hinschaut, entdeckt interessante Unterschiede. Die Rolle der FinTechs als mögliche Konkurrenz wird von den Immobilienbanken noch nicht ernst genommen.

Die Konsolidierung der Branche geht weiter: So werden sich die DG Hyp und die WL Bank zusammenschließen. "Der Vorteil der DG Hyp und der Münchner Hypothekenbanken ist sicherlich, dass sie auf fast 1.000 Volks- und Raiffeisenbanken als Kooperationspartner zurückgreifen können", sagt Markus Kreuter, Bankenexperte des Immobiliendienstleisters JLL.

Ihm gefallen die klaren Strukturen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung im genossenschaftlichen Bankensektor. Die DG Hyp sei klar die Nummer eins, diese Position werde sie nach der Fusion der DZ Bank mit der WGZ Bank im vergangenen Jahr weiter ausbauen. Jetzt werden im nächsten Schritt die DZ-Bank-Tochter DG Hyp und die ehemalige WGZ-Bank-Tochter WL Bank zusammengelegt.

Anders als die DG Hyp hat die WL Bank vor allem Wohnungsunternehmen als Kreditkunden im Visier. "Historisch gesehen sind wir insbesondere in Nordrhein-Westfalen stark präsent", ergänzt Jürg Schönherr, Bereichsleiter Immobilienfinanzierung/Vertrieb der WL Bank. "Wir sind jedoch seit Jahren bundesweit in diesem Kundensegment aktiv und werden in der Branche als einer der Marktführer wahrgenommen." Vom Kreditportfolio entfallen 85 Prozent auf Finanzierungen im Wohnungssegment, 15 Prozent auf klassische Gewerbeimmobilien. Das Neugeschäft im Immobilienkreditgeschäft summierte sich 2016 auf 4,2 Milliarden Euro.

Im Sparkassensektor sind die Rollen der Akteure in der gewerblichen Immobilienfinanzierung nicht so klar verteilt. 2013 hat sich die Berlin Hyp im Rahmen der Umstrukturierung der Landesbank Berlin neu aufgestellt und sich als selbstständiger gewerblicher Immobilienfinanzierer der Sparkassen-Finanzgruppe positioniert. Das Neugeschäft summierte sich (inklusive Prolongationen) 2016 auf sechs Milliarden Euro und liegt somit zehn Prozent über dem Volumen von 2015. Fast 80 Prozent des gewerblichen Kreditgeschäfts entfallen laut Gero Bergmann, Marktvorstand der Berlin Hyp, auf in Deutschland gelegene Objekte.

Landesbanken als Konkurrenz

Bei ihren Aktivitäten befindet sich die Berlin Hyp auch im Konkurrenzkampf mit den Landesbanken. "Von denen gibt es bundesweit noch gut ein halbes Dutzend", so Kreuter.

Einige – wie die HSH Nordbank und die BayernLB – traf die Finanzkrise heftig. Während die BayernLB nach ihrer finanziellen Sanierung als eigenständiges Institut weiterexistieren kann, steht die HSH Nordbank vor dem Verkauf, der auf ihre Zerschlagung hinauslaufen könnte. Bis Februar 2018 muss die Transaktion über die Bühne sein. So verlangt es die EU. Unter den Interessenten soll sich die NordLB befinden, die allerdings – wegen der hohen Risiken – die HSH Nordbank nicht komplett übernehmen dürfte.

"Die gewerbliche Immobilienfinanzierungssparte (Kreditportfolio: 13 Milliarden Euro) könnte aber auf ihr Interesse stoßen", sagt Kreuter. Diese könnte dann mit der NordLB-Tochter Deutsche Hypo fusioniert werden. Noch ist es aber nicht so weit. Die HSH Nordbank setzt gegenwärtig alles daran, die Diversifikation der Geschäftsaktivitäten deutschlandweit zu forcieren. Ein wichtiges Standbein der HSH Nordbank ist das gewerbliche Immobilienkreditgeschäft mit institutionellen Kunden aus dem Ausland, etwa mit Pensionskassen aus den USA und Kanada sowie Fonds aus Skandinavien und Südkorea.

"Vor allem bei großen Transaktionen sind viele von ihnen mit von der Partie", sagt Peter Axmann, Leiter Immobilienfinanzierung der HSH Nordbank. 2016 waren an etwa der Hälfte des Transaktionsvolumens in Deutschland ausländische Investoren als Käufer oder Verkäufer beteiligt. In diesem Jahr könnten es sogar noch mehr werden. Von den 4,6 Milliarden Euro Neugeschäft der HSH Nordbank im vergangenen Jahr entfiel ebenfalls ein hoher Anteil auf gewerbliche Immobiliendarlehen an Investoren aus dem Ausland.

"Das niedrige Zinsniveau hat dazu geführt, dass Standardfinanzierungen oft unattraktiv sind, da in diesem Segment viele Banken miteinander konkurrieren", sagt Axmann. Banken mit starkem Einlagengeschäft säßen bei der Gestaltung der Konditionen am längeren Hebel. Sie könnten Zinssätze unter einem Prozent leichter wegstecken, da selbst dieses Niveau lukrativer sei als der Einlagenzinssatz der Europäischen Zentralbank von minus 0,4 Prozent.

Ebenfalls auf die Kompetenz bei der Strukturierung hochvolumiger Immobilienfinanzierungen setzt der Branchenprimus Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba). 2016 akquirierte sie ein Neugeschäft (inklusive Prolongationen) von 10,4 Milliarden Euro. Das Kreditportfolio ist international breit diversifiziert. In der Projektfinanzierung engagiert sie sich nicht nur als Kreditgeber, ihre Tochter OFB Projektentwicklung konzipiert auch Gewerbeimmobilien.

Immobilienfinanzierung: Private börsennotierte Institute

Neben genossenschaftlichen gewerblichen Immobilienbanken und den Landesbanken gibt es als dritte Gruppe die privaten, börsennotierten Finanzierungsspezialisten, zu denen unter anderem die HypoVereinsbank (HVB), die Deutsche Pfandbriefbank (ppb) und die Aareal Bank gehören. Kreuter weist darauf hin, dass sich Commerzbank und Deutsche Bank aus diesem Finanzierungssegment weitgehend verabschiedet hätten.

Allerdings mischt die Deutsche-Bank-Tochter Postbank in der gewerblichen Immobilienfinanzierung mit. 2016 konnte sie ihr Neugeschäft (inklusive Prolongationen) gegenüber 2015 von 2,8 um 18 Prozent auf 3,3 Milliarden Euro steigern. Die Postbank hat sich nahezu ausschließlich auf risikoarme Bestandsfinanzierungen spezialisiert. Jüngst kündigte die Deutsche Bank an, dass sie sich von der Postbank doch nicht trennen werde. "Was das für deren Geschäftsmodell heißt, lässt sich noch nicht abschätzen", kommentiert ein Branchenkenner.

Die HVB ist eine der wenigen Universalbanken unter den gewerblichen Immobilienkredithäusern. Die Aareal Bank tummelt sich gern als gewerblicher Finanzierungsexperte im Ausland. 2016 betrug der Deutschlandanteil im Neugeschäft samt Prolongationen (9,2 Milliarden Euro) bescheidene 16 Prozent (1,5 Milliarden Euro). "Ihr Geschäftskonzept in der gewerblichen Immobilienfinanzierung ähnelt dem der pbb", findet Equinet-Aktienanalyst Philipp Häßler. Die pbb (Neugeschäft samt Prolongationen 2016: 10,5 Milliarden Euro) agiere ebenfalls international, Deutschland spiele aber eine viel größere Rolle.

Sind FinTechs die Konkurrenten der Immobilienbanken von morgen? Es seien noch sehr kleine Finanzierungsvolumen, die per Crowdfunding bewegt würden, winkt Häßler ab. Problematischer könnten sich Trends wie Telearbeit oder insbesondere der Online-Handels-Boom auswirken, da die Nachfrage nach wichtigen Nutzungsarten wie Büro- und Einzelhandelsimmobilien reduziert würde und damit der Bedarf an entsprechenden Finanzierungen.

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