Immobilienbanken: Risikovorsorge – ja, Krisenmodus – nein!

Die jüngste Gewinnwarnung der Aareal Bank hat Aktionäre des gewerblichen Immobilienfinan­zierers verschreckt – und die Branche aufhorchen lassen. Die meisten Immobilienbanken ha­ben in der Corona-Krise ihre Risikovorsorge aufgestockt. Dennoch schalten sie 2021 nicht in den Krisenmodus.

Deutschland befindet sich im zweiten Lock­down. Der Opti­mismus ist verflogen, dass ei­ne schnelle Erholung der Wirtschaft die Folgen der Corona-Re­zes­sion abmildert. Einige Wirtschafts­for­schungs­­institute haben ihre Prog­­nosen für 2021 deut­lich nach unten korrigiert. Dennoch haben Immobilienbanken die Folgen der Corona-Pandemie erstaunlich wenig zu spüren bekommen. „Wir hatten keine Zahlungsausfälle und kaum -stundungen“, bilan­ziert Peter Axmann, Be­reichsleiter Immobilienfinanzierung der Hamburg Commercial Bank (HCOB). Ähnlich schildern andere große gewerbliche Immobilienfinanzierer die Situa­tion, selbst wenn wie bei der Aareal Bank das Hotel­seg­ment in ihrem Kreditportfolio einen vergleichsweise ho­hen An­teil ausmacht. Christof Win­kelmann, Vorstandsmitglied der Aareal Bank, ist op­timis­tisch gestimmt: Jede Krise biete schließlich auch Chancen.

„In den letzten Monaten haben die meisten Immo­bi­li­en­ban­­ken ihre Ri­si­kovorsorge nachjustiert.“ Professor Steffen Sebastian, Lehr­stuhl für Im­mo­bi­lienfinanzierungen an der Universität Regensburg

Immobilienfinanzierung: BaFin warnt vor Welle von Kreditausfällen

Diese Aussage überrascht. Erst vor wenigen Tagen verschreckten die Hessen ihre Aktio­nä­re mit ei­ner Ge­­winn­warnung. Für das abgelaufene Ge­schäftsjahr rechnen sie mit einem zweistelligen Millionenverlust, weil die Risikovorsorge erheblich aufge­stockt wer­den musste. Das ist kein Einzelfall. „Schon in den letzten Monaten haben die meisten Immo­bi­li­en­ban­­ken ihre Ri­si­kovorsorge nachjustiert“, hat Professor Steffen Sebastian, Inhaber des Lehr­stuhls für Im­mo­bi­lienfinanzierungen an der Universität Regensburg, beobachtet.    

Deutschlands oberster Finanzaufseher, BaFin-Chef Felix Hufeld, ist ebenfalls alarmiert und warnte unlängst, dass auf die Kre­­dit­i­n­stitute bald die erste Welle von Kreditausfällen zurollen könnte. Ein derarti­ges Sze­na­rio befürchtet auch Bun­des­bank-Vorstand Joachim Wuer­­me­ling, der an­kün­dig­te, die gewerblichen Immobilienfinanzie­rer in den kommenden Monaten besonders im Blick zu ha­ben. Die Corona-Krise erhöhe deren Kreditausfallrisiken, die Gefahr eines Preisrückgangs und so­mit das Verlustpotenzial für diese Banken.

Immobilienfinanzierer HCOB: Neugeschäft heruntergefahren 

Axmann teilt diese Einschätzung, sieht sein Haus aber gut gerüstet: „Wir haben Risikoaktiva abgebaut, und die Kreditqualität steht bei uns ganz oben auf der Prioritätenliste.“ Die HCOB habe bereits vor der Corona-Krise ihr Neugeschäft herunter­gefahren: von knapp vier Mil­li­ar­den Eu­ro 2019 auf 800 Millionen Euro im vergangenen Jahr. Rück­läufig war im ab­ge­lau­fe­nen Geschäfts­­jahr ferner das Immobilienkreditgeschäft der Lan­des­bank Hes­sen-Thü­rin­gen (Helaba), einem der größ­­ten gewerblichen Immobilienfinanzierer hierzulande.

„Das tur­bulente ver­gangene Jahr hat gezeigt, dass unser Immobilienkreditportfolio krisenresistent strukturiert ist.“ Oliver Hecht, Bereichsleiter Immobilienfinanzierung Berlin Hyp

„Während des ersten Lockdowns im Frühjahr, als die Wirtschaft fast ganz stillstand, ha­ben wir wegen der dadurch ausgelösten Marktstörungen das Neugeschäft vorsichtshal­ber kontingentiert“, sagt Jan Peter An­necke, Be­reich­­s­leiter Real Estate Finance der Helaba. Weil das In­­­vest­mentvolumen 2020 in manchen Nutzungs­seg­­men­ten Corona-be­dingt er­heb­lich niedrig als 2019 gewesen sei, habe es weniger Fi­nan­­zie­rungs­an­fra­gen gegeben. „Hotels und Shop­ping­cen­ter hatten wir zuvor ohnehin selten fi­nan­­ziert, auch bei Pro­­­jekt­­­ent­­wick­lun­­­g­en hatten wir  schon vor Corona unser Engagement reduziert“, so An­necke.

Bürosektor wird verhalten positiv bewertet              

Die Berlin Hyp sieht sich durch die Corona-Krise in ihrer Strategie bestätigt: „Das tur­bulente ver­gangene Jahr hat gezeigt, dass unser Immobilienkreditportfolio krisenresistent strukturiert ist“, betont Oliver Hecht, Bereichsleiter Immobilienfinanzierung. In den Krisen­bran­chen Hotel und Einzelhandel – ausgenommen Food-Segment – habe man seit Jahren zurück­hal­tend agiert. Die Zukunft des Bürosektors, der bei vielen Immobilienbanken der mit Ab­stand dickste Brocken im Kreditportfolio ist, sieht Hecht verhalten po­si­tiv.

„Das Homeoffice wird – auch nach überstandener Corona-Krise – eine Alternative zum klassischen Bü­ro­ar­beits­platz bleiben, dessen Vorteile Unternehmen und Arbeitnehmer dauerhaft nut­­zen wollen“, ist er überzeugt. Überflüssig machen werde es ihn jedoch nicht. „Momentan sind die Leer­stände zudem niedrig und eine etwas schwächere Nachfrage wird dazu führen, dass sich die Marktsituation wieder normalisiert“, fügt Jan Polland, Leiter Gewerbliche Im­mo­­bi­li­en­finan­zie­rung der Münchener Hypothekenbank (MHB). hinzu. Dem geringeren Bedarf stehen aber strengere Hygieneauflagen und der Wunsch vieler Mieter nach einer flexibleren Ge­staltung von Büroflächen gegenüber, woraus  ein höherer Flächenbedarf pro Mit­ar­­­beiter resultiert. Daher rechnet der Banker in den nächsten Jahren allenfalls mit ei­nem leich­ten Rück­gang der Büroflächennachfrage von bis zu 15 Prozent. 

Der Berliner „Sonderweg“: Neugeschäft besser als erwartet  

Kaum zugesetzt hat die Corona-Krise dem gewerblichen Im­mobilienkredit­ge­schäft der Berliner Sparkasse. „Das Neugeschäft lief bes­ser als in diesem Umfeld zu erwarten war“, re­sü­miert Mar­­cus Bu­der, Leiter des Ge­schäfts­bereichs Ge­werbliche Im­mo­­­bili­en­fi­nan­zierung. Über 90 Pro­­­zent der Darlehen werden für Ber­liner Objekte (Schwer­­­punkt: Woh­nungen und Bü­­ros) ausgereicht. Deutschlands größte Stadt boomt: Die Bevöl­ke­rung wächst, und ge­rade innovative Fir­men zieht es verstärkt in die Hauptstadt. Kein Wun­der, dass Buder trotz Lockdown Bau­­trä­­ger- und Pro­jekt­ent­wick­lungs­fi­nan­zie­rungen für un­­pro­ble­ma­tisch hält.

Corona-Verlierer ist der Non-Food-Einzelhandel

Das gilt allerdings nicht für alle Assetklassen. Zu den von der Corona-Krise besonders betroffe­nen Branchen zählen er sowie Kollegen nahezu aller anderen Geldhäuser den Non-Food-Ein­zel­handel und – zumindest für Berlin auf den ersten Blick überraschend – die Hotellerie. Von Mietausfällen blieb die Berliner Sparkasse zwar noch verschont. Doch wie andere Im­mo­bi­lien­­ban­ken bot sie etwa in die Bredouille geratenen Hoteliers Liquiditätsentlastun­gen an, in­dem Til­gun­gen ausgesetzt und Kredit­lauf­zeiten verlängert wurden.

Paar beim Einkaufen
Zu den Verlierern der Corona-Krise gehören der Non-Food-Einzelhandel und die Hotellerie

„Immobilien sind Spätzykliker“, erklärt Branchenexperte Sebastian. Ihn würde es nicht überraschen, wenn in diesem Jahr infolge steigender Insolvenzen ein höherer Wertberichtigungs­­bedarf auf die Immobilien­banken zu­kä­me. Das werde jedoch kein Institut in Bedrängnis brin­­gen. „Wir verfügen mit einer Eigenkapitalquote von mehr als 20 Prozent über ein üppiges Kapitalpol­ster“, pflichtet ihm HCOB-Banker Axmann bei. Die HCOB will im laufenden Ge­schäfts­­­jahr sogar im Neu­ge­schäft wieder viel aktiver werden (siehe Tabelle).

Aareal Bank: Liquiditätshilfen bei jeder dritten Hotelfinanzierung

Auf eine stärkere Wiederbelebung der Wirtschaft hofft auch die Aareal Bank. Ob­wohl sie bei mehr als jeder dritten Hotelfinanzierung (Portfoliovolumen: drei Milliarden Euro) Liquiditätshil­fen leisten musste, hält man das Segment immer noch für vielversprechend. „Menschen wer­den, sobald es möglich ist, wieder privat oder geschäftlich verreisen und in Hotels über­nach­­ten“, argumentiert Winkelmann. Nicht nur Aktionäre hoffen, dass hinter dieser Prog­no­se mehr steckt als purer Zweckoptimismus.      

Die MHB will beim Neugeschäft vor allem im Logistiksektor zu­legen. „Der flo­rie­ren­de Onlinehandel bedingt den weiteren Ausbau von Logistik­ka­pazitäten“, ist Pol­land überzeugt. Der Be­leihungsauslauf der Finanzierungen soll im Schnitt 60 Pro­zent nicht überschreiten. Die­­ses Ni­veau streben andere Immobilienfinanzierer ebenfalls an. Dann sei die Kapitaldienstfähig­keit durch den Objekt-Cashflow gewährleistet, so Polland.

Immobilienfinanzierung in der Krise: Chancen für alternative Finanzierer

Die meisten Immobilienbanken starten trotz zweitem Lockdown und erneuter Einschränkungen des Wirtschaftslebens also mit einer Portion Zuversicht ins neue Geschäftsjahr. Doch es ist für Kredit­neh­mer mitunter weit schwieriger als vor einem Jahr, Finanzierungen unter­zu­bringen. „Das er­öffnet Chancen für alternative Finanzierer“, sagt Anke Herz, Leiterin Debt Ad­­visory beim Im­mo­biliendienstleister JLL. Diese Einschätzung teilt auch Lu­cas Bo­ven­ter, In­vestment Director von Linus Digital Finance, aber er schränkt ein: „Aktuell sind auch wir bei Hotels und Shop­ping­­center bei Lage-, Qualitäts- und Mieterbo­ni­täts­­kriterien strikter.“ 


Neugeschäft wichtiger gewerblicher Immobilienfinanzierer

Name der Bank

Neugeschäft 2020*
(in Mrd. Euro)

geplantes Neugeschäft 2021*
(in Mrd. Euro)

Aareal Bank

4,0**

keine Angaben

Bayern LB

4,9

keine Angaben

Berlin Hyp

keine Angaben

keine Angaben

Berliner Sparkasse

4,0**

keine Angaben

Deutsche Pfandbriefbank

4,5**

keine Angaben

Deutsche Hypo

2,3

2,5**

DZ Hyp

8,0**

keine Angaben

Hamburg Commercial Bank

0,8

2,3

Landesbank Hessen-Thüringen

keine Angaben

keine Angaben

Münchener Hypothekenbank

2,0**

2,4 - 2,7

* ohne Prolongationen
** eigene bzw. vorläufige Schätzung
*** inklusive Prolongationen

Quelle: Angabe der Banken, eigene Recherche     

  

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