Empirica und DIW: Gefahr einer Immobilienblase steigt

Das Risiko für eine Immobilienblase in Deutschland nimmt zu. Zu diesem Ergebnis kommen sowohl das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) als auch das Beratungsinstitut Empirica in zwei aktuellen Studien.

"Die Signale stehen auf Gelb": So bewerten die Analysten des DIW die aktuelle Blasensituation in Deutschland. Das Risiko einer spekulativen Übertreibung liege derzeit bei 92 Prozent.

"Es gibt eine explosive Preisentwicklung, die sich von den Immobilienerträgen entkoppelt hat." DIW-Studienautor Konstantin Kholodilin

Risiko soll bis Ende des Jahres zurückgehen

Bis Ende des Jahres werde sich die Lage aber etwas entspannen und das Risiko auf 84 Prozent abnehmen. Dies spiegele die verlangsamte Immobilienpreisentwicklung vor allem in den großen Städten des Landes in jüngster Zeit wider und deckt sich laut DIW mit Beobachtungen von Immobilienmarktanalysten. Zudem erscheine die Finanzierung von Immobilieninvestitionen in Deutschland relativ solide: Die Kreditvolumina zeigten keine auffälligen Trends und auch die Zinsbindung sei relativ lang, was gegen eine Preisblase spreche.

DIW: Politik muss eingreifen

Dennoch dürfe die Politik nicht ihre Hände in den Schoß legen, warnte das DIW. Sie müsse Grundlagen schaffen, um in den Markt einzugreifen.

"Nach wie vor ist das Instrumentarium prophylaktischer Maßnahmen in Deutschland nicht ausreichend." DIW-Studienautor Claus Michelsen

Ökonomen können die Wahrscheinlichkeit von Preisblasen mit statistischen Modellen und Indikatoren, zum Beispiel das Wachstum der Kreditvergabe oder das verfügbare Einkommen, prognostizieren. Mit Sicherheit ließen sich spekulative Übertreibungen aber nicht vorhersagen, schränkte das DIW ein. Die Ökonomen nutzen auch Verfahren des maschinellen Lernens. Hohe Risiken für Immobilienblasen sehen sie nicht nur in Deutschland, sondern auch in anderen Ländern, vor allem in Skandinavien, den USA und der Schweiz.

Empirica: Blasengefahr durch politische Diskussionen

Auch der Blasenindex des Beratungsinstituts Empirica indiziert für das zweite Quartal 2019 unverändert für neun von zwölf Großstädten eine "eher hohe" Gefahr für eine Immobilienblase.

Demnach steigt die Blasengefahr vor allem in den Wachstumsregionen um plus zwei Punkte weiter an, während der Gesamtindex in Schrumpfungsregionen im zweiten Quartal 2019 gegenüber dem ersten Quartal um einen Punkt gesunken ist. Im Ergebnis (Blasengefahr Verteilung "Gesamtindex") indiziert der Empirica-Blasenindex nun für 288 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten eine mäßige bis hohe Blasengefahr. Im Vorquartal waren es 272, vor drei Jahren 178 Kreise.

Ein weiteres Aufblähen der Blasengefahr wird laut Empirica unter anderem begünstigt durch eine falsche Diskussion um "zu viel" Neubau, neue Zinssenkungen oder eine degressive Abschreibung im Neubau. Laut Empirica werden nur in 32 Landkreisen und kreisfreien Städten zu viele Wohnungen fertiggestellt (Verteilung "Fertigstellungen"). Diese Zahl bleibt gegenüber dem ersten Quartal 2019 unverändert. Vor drei Jahren waren es 45 Kreise. Im vierten Quartal 2018 zeigte sich im Empirica-Index eine Blasengefahr bei einer vergleichbaren Dynamik.

Empirica-Blasenindex: Gesamt- und Einzelindices Deutschland (2005q1=0%)

Empirica-Blasenindex Q2 2019 Grafik

*pro Einwohner | **relativ zum BIP (Bestand: Bundesbank; Neugeschäft: vdp) | Preise=ETW Neubau

Preiskluft zwischen Kaufpreisen und Mieten wächst weiter

Die relative Preiskluft zwischen den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und den Mieten, also die Verteilung der Blasengefahr nach dem sogenannten "Rückschlagpotenzial", liegt laut Empirica aktuell bei 19 Prozent bundesweit (Vorquartal: 17 Prozent), in den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) bei 37 Prozent (Vorquartal: 36 Prozent). Laut Empirica könnten die Preise in den Schrumpfungsregionen um acht Prozent einbrechen, im ersten Quartal ging das Analysehaus noch von sieben Prozent aus.

Die Neuvertragsmieten für Wohnungen in den sieben größten Städten steigen laut Empirica so langsam wie seit fünf Jahren nicht mehr, wie das Preisranking der Berliner Analysten für das zweite Quartal 2019 zeigt.

Begünstigt werde der Einbruch der Preise durch alles, was den Mietanstieg hemme: Steigende Fertigstellungen von Wohnraum, ein verstärktes Abwenden der Schwarmwanderungen weg von den Top-7-Städten und Markteingriffe wie Mietendeckel oder verschärfte Mietpreisbremsen. Im Vorquartal hatte Empirica noch gewarnt vor steigenden Kaufpreisen auch außerhalb der Wachstumsregionen: Das mindere dort die Anreize zu bleiben.

In 315 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt

Die Mieten und die Kaufpreise wachsen nach den neuen Ergebnissen im Empirica-Blasenindex in 248 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Verteilung "Vervielfältiger"). Im Vorquartal waren es noch 236 Kreise, vor drei Jahren 151, die davon betroffen waren.

In 315 der 401 Kreise sind die Kaufpreise den Einkommen (Verteilung "Preis-Einkommen") enteilt. Auch diese Zahl ist gewachsen: Im Vorquartal waren es Empirica zufolge noch 298 Kreise, vor drei Jahren 176.


Was ist eine Immobilienblase?

Als Blase bezeichnet Empirica einen spekulativen Preisauftrieb, der durch den Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist. Das Schädliche sind demnach weniger die hohen Preise selbst, sondern eine dadurch überzeichnete Knappheit. In der Folge kommt es zu Fehlallokationen: der Wohnungsbau und die Kreditvergabe werden über Gebühr angekurbelt, Kapital für alternative Anlageinvestitionen wird knapp. Gefährlich wird eine Blase Empirica zufolge, wenn sie platzt. Dann wird Vermögen vernichtet, weil die Buchwerte der Immobilien an Wert verlieren. Es entstehen Leerstände und im schlimmsten Fall kommt es zu einer Bankenkrise, weil die Kreditausfälle überhand nehmen.

Mit dem Blasenindex will Empirica Hinweise auf eine drohende Blasenbildung geben und dafür verschiedene Warnstufen anzeigen. Dazu werden auf regionaler Ebene vier Indikatoren (Gesamtindex, Fertigstellungen, Verteiler, Preis-Einkommen) analysiert, die anzeigen sollen, wenn Grenzwerte für die Zuwächse gegenüber dem "blasenfreien" Referenzjahr 2004 überschritten wurden.


Zur Methodik

Empirica hat die Datenbank empirica-regio auf "online-Betrieb" umgestellt. Das hat dem Institut zufolge eine Umbasierung des Blasenindex auf das Jahr 2005 sowie eine veränderte Einkommensberechnung mit sich gebracht. Die Fertigstellungen können weiterhin erst um sechs Quartale verzögert verarbeitet werden. Die Struktur der Kurven hat sich unwesentlich verändert. Lage und Schnittpunkte der Kurven haben sich dagegen leicht verschoben; dies muss bei der Interpretation berücksichtigt werden.


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Schlagworte zum Thema:  Immobilienblase, Immobilienpreis