Wann platzt die Immobilienblase (endlich)?

News 10.05.2022 Empirica-Index
Empirica-Index: Wann platzt die Immobilienblase? Infografik

Zwei Quartale in Folge wies von den zwölf größten deutschen Städten nur Hamburg eine "hohe" Blasengefahr auf. Im ersten Quartal 2022 gehört auch Dresden im Empirica-Index zu den erhitzen Immobilienmärkten. Der Markt sei geprägt durch Schlussverkaufseffekte und zu viel Neubau, heißt es da.

Die hohen Energiepreise mindern über niedrigere Erlöse mittelfristig die Immobilienwerte und wirken in die gleiche Richtung wie steigende Zinsen: Beide Effekte lassen die Preise schmelzen. Dann wäre Schluss mit spekulativem Preisauftrieb, kommentiert Empirica-Chef Dr. Reiner Braun den aktuellen Blasenindex für das erste Quartal 2022. Wann die Blase "endlich" platze? Das könne kein seriöser Ökonom beantworten.

Blasengefahr: Empirica-Index steigt vor allem in Schrumpfungsregionen

Mittelfristig dürften steigende Baukosten, knappes Bauland und Diskussionen um Baubeschränkungen das Angebot verkleinern und so die Bestandspreise stabilisieren, so Braun weiter. Kurzfristig jedoch treibe die Angst vor der Inflation "viele in das vermeintlich sichere Betongold, steigende Zinsen verführen etliche zum Aufsprung auf den anfahrenden Kostenzug". Der Markt sei derzeit durch Schlussverkaufseffekte gezeichnet.

Im Ergebnis zeigt der vierteljährlich veröffentlichte Index in immer mehr der untersuchten 401 Städte und Kreise eine Überbewertung der Immobilienmärkte: Für 342 Kreise beobachtet Empirica mittlerweile eine mäßige bis hohe Blasengefahr. Das ist ein Plus von fünf Punkten gegenüber dem Vorquartal (337, vor drei Jahren 253).

Der Gesamtindex steigt vor allem in Schrumpfungsregionen (plus acht Punkte), aber auch in Wachstumsregionen und Schwarmstädten merklich an (jeweils um fünf Punkte).

Mieten und Kaufpreise: Teilindex "Vervielfältiger" stagniert

Die Mieten und die Kaufpreise ("Vervielfältiger") wachsen in 319 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang. Im vierten Quartal 2021 waren es 318, vor drei Jahren 237. Damit stagniert der Teilindex quasi. In 344 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Teilindex "Preis-Einkommen"), ebenso viele wie im Vorquartal. Vor drei Jahren waren es 260.

Eine deutliche Veränderung gab es im ersten Quartal 2022 beim Teilindex "Fertigstellungen": In 109 Kreisen werden laut Empirica aktuell zu viele Wohnungen gebaut, nach 64 im Vorquartal (vor drei Jahren 32). Bundesweit steigt der Teilindex "wegen nachlassender Knappheiten gegenüber dem vierten Quartal 2021 um neun Punkte. Infolge des Schlussverkaufseffekts zieht auch der Teilindex "Baukredite" kräftig um acht Punkte an.

Die Wahrscheinlichkeit einer Blase ist laut Empirica umso höher, je eher

  • die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen ("Vervielfältiger")
  • die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen ("Preis-Einkommen")
  • in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden ("Fertigstellungen")
  • immer mehr Kredite aufgenommen werden ("Baukredite")

"Hohe" Blasengefahr in zwei von zwölf Großstädten

Für neun der zwölf größten deutschen Städte indiziert Empirica eine "eher hohe" Blasengefahr, darunter die zu den "Top 7" gehörenden Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, München und Stuttgart. In Hamburg wird die Blasengefahr im ersten Quartal 2022 zum dritten Mal in Folge als "hoch" eingeschätzt – Dresden macht es nach. Damit sind nun in zwei der zwölf größten Wohnungsmärkte als überhitzt eingestuft. Nur in Köln ist die Gefahr weiterhin lediglich "mäßig". Hier wird laut Empirica zu wenig gebaut. Das dämpfe die Blasengefahr.

Das Rückschlagpotenzial, das die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten beschreibt, liegt bundesweit bei 33 Prozent (Vorquartal 32 Prozent, vor drei Jahren 17 Prozent) und in den Top 7-Städten bei 49 Prozent (Vorquartal 48 Prozent, 36 Prozent vor drei Jahren).

Begünstigt wird Empirica zufolge ein Einbruch bei den Preisen durch nachlassenden Mietanstieg: zu viel Neubau, Stadtflucht oder steigende Arbeitslosigkeit. Unwahrscheinlicher wird ein Einbruch durch höhere Personal- und Materialkosten sowie durch verschärfte Sanierungspflichten im Bestand oder Subventionsentzug.


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Schlagworte zum Thema:  Immobilienblase, Immobilienpreis, Wohnungsmarkt, Miete