Empirica-Index: Gefahr einer Immobilienblase wird realer

Die Gefahr einer Preisblase am deutschen Wohnimmobilienmarkt steigt. Das betrifft fast alle Regionen, egal ob schrumpfend oder wachsend, wie der aktuelle "Blasenindex" von Empirica zeigt. Das Rückschlagpotenzial der Preise hat sich bundesweit innerhalb von drei Jahren fast verdoppelt.

Im zweiten Quartal 2020 lag das Rückschlagpotenzial also die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnen und Mieten im  Empirica-"Blasenindex" bei 23 Prozent. Vor drei Jahren waren es noch zwölf Prozent. Noch höher ist das Rückschlagpotenzial in den sogenannten Top-7-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart: Hier liegt es aktuell bei 42 Prozent, nach 28 Prozent im Jahr 2017.

Der Gesamtindex ist sowohl in Schrumpfungsregionen als auch in Wachstumsregionen um jeweils drei Prozent gestiegen. Im Ergebnis indiziert der Empirica-Blasenindex für 306 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr. Im Vorquartal waren es 301, vor drei Jahren 200 Kreise.

Was begünstigt die Preisblase?

Begünstigt wird laut Empirica ein möglicher Preiseinbruch unter anderem durch Hemmnisse des Mietanstiegs, Arbeitslosigkeit, weniger Zuwanderung in die Schwarmstädte oder Markteingriffe, wie beispielsweise den Berliner Mietendeckel.

Bei der Bewertung schlägt der Studie zufolge erstmals auch der Verschuldungs-Indikator Alarm: Demnach erreicht der Schuldenstand relativ zum Bruttoinlandsprodukt (BIP) im zweiten Quartal ein Zehn-Jahres-Hoch. "Dass dies auch am sinkenden BIP liegt, macht es nicht wirklich besser, solange unklar ist, was die Rezession noch bringt und wie lange sie dauert", schreibt Dr. Reiner Braun, Vorstandschef von Empirica, im August.

In den zwölf größten deutschen Städten (Berlin, Bremen, Dortmund, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Stuttgart) bleibt die Blasengefahr gegenüber dem Vorquartal unverändert. In zehn Großstädten gilt sie als "eher hoch". Allein in Leipzig und Dortmund ist die Gefahr nur "mäßig hoch", so Empirica.

Mieten und Kaufpreise wachsen immer häufiger nicht mehr im Gleichklang

Das Analysehaus Empirica definiert eine Blase als "spekulativen Preisauftrieb, der durch den fundamentalen Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist". Das Schädliche sind demnach weniger die hohen Preise selbst, sondern eine dadurch "überzeichnete Knappheit". Vor allem in den Städten mit einem ausgeprägten Wohnraummangel sehen die Forscher – wie schon in den Vorquartalen des vierteljährlich erscheinenden Blasenindex – ein hohes Risiko für eine Immobilienblase vor allem anhand der zwei Teilindikatoren "Vervielfältiger" (Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete) und "Preis-Einkommen" (Verhältnis von Kaufpreis zum Jahreseinkommen).

Seit etwa fünf Jahren schon zeigen diese beiden Kriterien laut Empirica eine wachsende Blasengefahr an. Waren etwa Eigentumswohnungen in den Top 7 im Jahr 2005 noch für fünf Jahreseinkommen zu haben, werden jetzt zehn und mehr gefordert. Im zweiten Quartal 2020 sind in 323 Kreisen die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal 316, vor drei Jahren 212). Die Mieten und die Kaufpreise wachsen in 272 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang. Im Vorquartal waren es 260, vor drei Jahren 185, heißt es in der Studie.

LBBW-Metastudie: Blase ja, Platzen nein

Nach Ansicht von LBBW Research wiederum deutet wenig auf eine spekulative Preisblase hin, die mittelfristig zu platzen droht, beschrieb der Immobilien-Analyst Martin Güth in der LBBW-Metastudie "Deutsche Wohnimmobilien – Preisblase oder angemessene Bewertung?" im Januar 2020 die Lage. Neben eigenen Recherchen wurden auch die Blasenstudien von Empirica, DIW und UBS berücksichtigt. Außerdem flossen Marktanalysen der Deutschen Bundesbank, des Internationalen Währungsfonds (IWF) und des Instituts für Weltwirtschaft (IfW) in die Metastudie ein. Als einziges Institut sah das IfW überhaupt keine Anzeichen für eine Preisblase.


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dpa
Schlagworte zum Thema:  Immobilienblase, Immobilienpreis