Empirica: Gefahr einer Immobilienblase steigt bundesweit Infografik

Die Blasengefahr weitet sich bundesweit aus, vor allem in den Stagnations- und Schrumpfungsregionen, heißt es im Empirica-Blasenindex für das erste Quartal 2019. Dort werde die Nachfrage der Kapitalanleger und damit die Kaufpreise durch die Niedrigzinsen gepusht.

Diese Entwicklung der steigenden Kaufpreise auch außerhalb der Wachstumsregionen ist Empirica zufolge nicht ungefährlich. Denn das mindere nun auch dort die Anreize zu bleiben, wenn die bislang niedrigen Wohnkosten steigen und das Wohnen teurer werde. Noch dürfte der Preisanstieg aber zumindest für Selbstnutzer durch das neue Baukindergeld etwas kompensiert werden, so die Analysten.

Blasengefahr in den Großstädten unverändert

Dem Analysehaus zufolge bleibt die Blasengefahr in den Großstädten im ersten Quartal 2019 gegenüber dem Vorquartal unverändert. Auch im vierten Quartal 2018 zeigte sich im Empirica-Index eine Blasengefahr bei einer vergleichbaren Dynamik in Schwarmstädten und Schrumpfungsregionen. Für neun von zwölf deutschen Großstädten wird damals wie heute eine "eher hohe" Blasengefahr indiziert, vor drei Jahren waren es noch acht. Das sind Hamburg, Bremen, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Stuttgart, München, Berlin und Dresden. In Köln ist die Gefahr "mäßig hoch", in Leipzig "gering" und in Dortmund sogar "sehr gering".

Insgesamt indiziert der aktuelle Empirica-Blasenindex für 229 Kreise eine "mäßige" bis "hohe" Blasengefahr. Im Vorquartal waren es noch 223, vor drei Jahren 126.

Mieten und Kaufpreise gehen weiter auseinander

Die Mieten und Kaufpreise (neue Eigentumswohnung) pro Einwohner wachsen Empirica zufolge in 281 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang. Im Vorquartal waren es noch 278, vor drei Jahren sogar nur 199 Kreise und Städte. In 227 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt, im Vorquartal waren es 214, vor drei Jahren nur 99. In 18 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut, das war auch im Vorquartal so, vor drei Jahren kam Empirica auf 14 Wohnungen, die zuviel gebaut worden sind.

Das Rückschlagpotenzial, das die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten beschreibt, liegt bundesweit bei 17 Prozent, in den Top 7-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bei 36 Prozent. In Schrumpfungsregionen könnten die Preise Empirica zufolge um sieben Prozent einbrechen. Begünstigt würde diese Entwicklung von weiter steigenden Fertigstellungen, von Ausweichreaktionen der Schwarmwanderungen weg von den Top 7-Städten oder externen "Schocks" wie beispielsweise höhere Zölle oder ein geringeres BIP.

Ein weiteres Aufblähen der Blasengefahr wäre dagegen durch Maßnahmen wie eine erhöhte Abschreibung für Mietwohnungen möglich, resümiert Empirica.


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