Wohnimmobilienmarkt: Platzt die Blase in Deutschland bald?

Wohnen ist in vielen deutschen Städten teuer und mancherorts steigen die Mieten und Preise weiter. Doch ist es wirklich so, wie Empirica plakativ titelt: "Der Preisballon ist gefüllt, es fehlt noch die Nadel"? Platzt die Immobilienblase bald? Und wo? Andere Studien sehen die Lage entspannter.

Empirica definiert eine Blase als "spekulativen Preisauftrieb, der durch den fundamentalen Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist". Das Schädliche sind demnach weniger die hohen Preise selbst, sondern eine dadurch "überzeichnete Knappheit".

Deutschlands teuerste Stadt mit einem ausgeprägten Wohnraummangel ist München. Hier sehen die Empirica-Forscher – wie schon in den Vorquartalen des vierteljährlich erscheinenden Blasenindex – auch in der aktuellen Untersuchung für das vierte Quartal 2019 ein hohes Risiko für eine Immobilienblase anhand folgender Kriterien:

  • Das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete: Musste ein Käufer in München im als "blasenfrei" geltenden Referenzjahr 2005 noch 27,5 Jahresmieten in den Kauf einer Mietwohnung investieren, waren es 2019 bereits 41,6 Jahresmieten – laut Empirica ein Rekordwert in Deutschland.
  • Das Verhältnis von Kaufpreis zum Jahreseinkommen: Es ermittelt, wie viele regionale Jahresnettoeinkommen eine neue Eigentumswohnung kostet. 2005 lag dieser Wert in München bei 6,6, im Jahr 2019 waren es 12,5 Jahreseinkommen, also fast eine Verdopplung.

Wirtschaft und Bevölkerung wachsen weiter an, während die hohe Nachfrage nach Wohnraum nicht befriedigt werden kann, heißt es auch im "UBS Global Real Estate Bubble Index 2019" des Vermögensverwalters UBS Global Wealth Management. Demzufolge erzielt die bayerische Haupstadt auf einer Risikoskala für eine Immobilienblase sogar den weltweit höchsten Wert. 

Empirica: Die Blasengefahr ist in zehn Großstädten hoch – auch in Berlin

Das Forschungsinstitut Empirica indiziert in seinem jüngsten Blasenindex für das vierte Quartal 2019 wie auch schon im Vorquartal für insgesamt zehn von zwölf deutschen Städten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) eine "eher hohe" Blasengefahr, während nur in Leipzig und Dortmund die Gefahr weiterhin als "mäßig hoch" eingestuft wird.

Als Grund wird angeben, dass die Kluft zwischen Kaufpreis und Miete in diesen zehn Städten weiter wachse und "bedrohlich" auf die Rendite drücke, was wiederum zu Liquiditätsbedarf der Anleger führen könnte. In Berlin zum Beispiel, so sind die Forscher von Empirica überzeugt, könnte der gerade vom Senat verabschiedete Mietendeckel Verkaufsdruck dort auslösen, wo es nicht um selbstgenutztes Wohneigentum gehe, da erwartet wird, dass die Bestandsmieten durch den Deckel ab Herbst sinken.

In vielen Städten sei die Blasengefahr auch deshalb hoch, weil immer weniger junge Familien das nötige Eigenkapital für den Eigentumserwerb aufbringen könnten, dort wo die Preise schneller als die Einkommen steigen.

Neben Empirica äußerte sich auch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) bezüglich einer drohenden Immobilienblase zuletzt eher pessimistisch: "Die Signale stehen auf Gelb", bewerteten die Analysten des DIW die Blasensituation in Deutschland Mitte 2019. Das Risiko einer spekulativen Übertreibung liege bei 92 Prozent, es gebe "eine explosive Preisentwicklung, die sich von den Immobilienerträgen entkoppelt habe".

Gefährlich wird eine Blase laut Empirica dann, wenn sie platzt. Dann wird Vermögen vernichtet, weil die Buchwerte der Immobilien an Wert verlieren. Es entstehen Leerstände und im schlimmsten Fall kommt es zu einer Bankenkrise, weil die Kreditausfälle überhand nehmen.

Platzende Immobilienblase: wahrscheinlich oder unwahrscheinlich?

Das DIW ging aber auch davon aus, dass sich die Lage entspannen könnte, soweit sich die Immobilienpreisentwicklung – und das hat das Institut für die großen Städte beobachtet – verlangsamt. Auch die Finanzierung von Immobilieninvestitionen sei in Deutschland relativ solide: Die Kreditvolumina zeigten keine auffälligen Trends und auch die Zinsbindung sei relativ lang, was gegen eine Preisblase spreche.

Auch Empirica relativiert die steile These "Der Preisballon ist gefüllt, es fehlt noch die Nadel" im Blasenindex aus dem vierten Quartal 2019: Die Blasengefahr werde geschmälert, da in Deutschland weder ein Überangebot an Wohnungen, noch eine Kreditschwemme drohten. Das Kriterium hier lautet: Wie viele Wohnungen pro Tausend Einwohner werden fertiggestellt? Die Antwort: Wenn mehr Wohnungen als die prognostizierte Neubaunachfrage gebaut werden, ist das ein Anzeichen für eine Blase.

Am Extrembeispiel München heißt das: Der Wert ist von 2005 bis 2019 von 4,0 auf 6,4 Wohnungen gestiegen – "das ist kein besonders hoher Wert und daher kein Indikator für eine Blase", schlussfolgert Empirica. Blasen seien durchaus vorhanden, so Empirica weiter, doch das Platzen derzeit eher unwahrscheinlich – "noch fehlt die stechende Nadel", außer in Berlin – das könnte eine "heiße Nadel" werden.

LBBW-Research: Überwertung ja, gefährliche Preisblase nein

Im Ergebnis indiziert der aktuelle Empirica-Blasenindex für 293 Kreise (von 401) eine mäßige bis hohe Blasengefahr. Im Vorquartal waren es noch 292, vor drei Jahren 188.

Nach Ansicht von LBBW Research ist zwar das Bewertungsniveau in Deutschland "deutlich ambitionierter" geworden, doch deute wenig auf eine spekulative Preisblase hin, die mittelfristig zu platzen drohe, sagt Immobilien-Analyst Martin Güth in der LBBW-Metastudie "Deutsche Wohnimmobilien – Preisblase oder angemessene Bewertung?" von Januar 2020. Die Preise für Wohnimmobilien werden demnach weiter steigen, aber mit weniger Tempo, ein "Zinsschock" bleibe zunächst aus.

Neben eigenen Recherchen wurden auch die Blasenstudien von Empirica, DIW und UBS bewertet, außerdem Marktanalysen der Deutschen Bundesbank, des Internationalen Währungsfonds (IWF) und des Instituts für Weltwirtschaft (IfW). Als einziges Institut sieht das IfW gar keine Anzeichen für eine Preisblase, "sondern diagnostiziert sogar eine fundamentale Unterbewertung", heißt es in der Metastudie.


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Schlagworte zum Thema:  Immobilienblase, Immobilienpreis