Die Wohnungsmärkte der zwölf größten deutschen Städte zeigen noch Überhitzungstendenzen. Sie weisen im Empirica-Index für das erste Quartal 2023 alle ein "eher hohes" Blasenrisiko auf. Die Gefahr, dass die Immobilienblase platzt, schrumpft derzeit aber.
Der Blasenindex von Empirica – der vierteljährlich den Überschuss an deutschen Kreisen "mit Risiko" für eine Immobilienblase gegenüber denen "ohne Risiko" misst – ist im ersten Quartal 2023 gegenüber dem vierten Quartal 2022 insgesamt um acht Punkte gesunken: in den Schrumpfungs- und Wachstumsregionen um jeweils neun Punkte, in den sogenannten Schwarmstädten etwas weniger – um sechs Punkte.
Der Teilindex "Vervielfältiger" (Verhältnis von Mieten zu Kaufpreisen) sinkt leicht um zwei Punkte, der Teilindex "Preis-Einkommen" (Verhältnis von Kaufpreisen zu Einkommen) gibt um einen Punkt nach. Die Teilindices "Fertigstellungen" (minus 22 Punkte) und "Baukredite" (minus sieben Punkte) brechen flächendeckend ein. Das liegt laut Empirica an der hohen zusätzlichen Nachfrage ukrainischer Geflüchteter beziehungsweise an den gestiegenen Zinsen.
Rückschlagpotenzial: Mieten steigen stärker als Kaufpreise
Das Rückschlagpotenzial, das im Empirica-Index die prozentuale Preiskluft zwischen Mieten und Kaufpreisen für Eigentumswohnungen zeigt, sinkt nach einem elfjährigen Anstieg bundesweit seit Anfang 2022 und liegt nun bei 28 Prozent. Zum Vergleich: Im ersten Quartal 2022 waren es 32 Prozent und vor drei Jahren 22 Prozent.
Noch ausgeprägter ist der Rückgang beim Rückschlagpotenzial in den "Top 7"-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart: Hier sinkt es gegenüber dem Vorquartal auf 39 Prozent (erstes Quartal 2022: 49 Prozent, vor drei Jahren: 42 Prozent).
Begünstigt wird dieser Trend laut Empirica durch die hohen Mietzuwächse: zu wenig Neubau durch steigende Baupreise und Finanzierungskosten. Energetisch unfitte Objekte profitieren demnach davon weniger, weil steigende warme Nebenkosten den Mietanstieg begrenzen.
Blasengefahr: In allen Großstädten "eher hoch"
Großstädte: Wie bereits im vierten Quartal 2022 weisen laut Empirica derzeit alle Großstädte ein "eher hohes" Blasenrisiko auf.
Verteilung "Vervielfältiger": Mieten und Kaufpreise wachsen in 322 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal: 329, vor drei Jahren: 221).
Verteilung "Preis-Einkommen": In 363 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal: 365, vor drei Jahren: 232).
Verteilung "Fertigstellungen": Gerade einmal noch in neun Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal: 101, vor drei Jahren: 27).
Verteilung "Gesamtindex": Im Ergebnis indiziert der Empirica Blasenindex jetzt für 349 Kreise ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko (Vorquartal : 359, vor drei Jahren: 238).
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