Es fehlt in Europa an adäquaten Büros – doch die Projektentwicklungen kommen laut JLL langsam in Fahrt Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Die Büromieten sind europaweit angestiegen. In neun von 24 untersuchten Städten wurde im dritten Quartal 2017 ein Wachstum registriert – insgesamt um 2,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Der europäische Mietpreis-Index von JLL reagierte mit einem moderaten Anstieg um 0,5 Prozent. In Westeuropa stiegen die Büromieten sogar um 3,7 Prozent ohne Großbritannien. Nur in Paris ließen die Mieten leicht um 1,3 Prozent nach, während sie Berlin um 3,6 Prozent anzogen.

In Berlin kostet der Quadratmeter inzwischen 348 Euro pro Quadratmeter, in Frankfurt am Main 450 Euro (plus 1,4 Prozent) und in München 438 Euro (ebenfalls plus 1,4 Prozent).

Nachdem die angespannte Angebot-Nachfrage-Situation auf nahezu allen Märkten die Mieten weiterhin nach oben drückt, wurde die europäische Wachstumsprognose von JLL für 2017 auf plus 3,1 Prozent und für 2018 auf plus 1,9 Prozent angepasst.

Betrachtet über zwölf Monate weist JLL für die Berliner Spitzenmieten sogar ein Plus von mehr als neun Prozent aus. In München wird ein Anstieg von 4,3 und in Hamburg von vier Prozent registriert, in Frankfurt sind es 2,7 Prozent. Insgesamt geht JLL bis Ende des Jahres von einem weiteren Zuwachs der Mieten in Deutschland aus.

Nach Berechnungen des Analysehauses Scope sind in Berlin bis 2021 die höchsten Preiszuwächse zu erwarten.

Londoner Mieten pendeln sich auf hohem Niveau ein

Auch in den südeuropäischen Märkten verzeichnete JLL wachsende Mieten: Diese stiegen in Madrid um 2,5 Prozent auf 369 Euro pro Quadratmeter und Jahr, in Barcelona um 2,2 Prozent und in Mailand um 1,9 Prozent. Grund ist der wachsende Wettbewerb.

Ähnliches gilt für Amsterdam und Utrecht, wo über das Quartal ein Mietpreisanstieg von 1,3 beziehungsweise 2,2 Prozent zu sehen war. Für die mittel- und osteuropäischen Städten können sich die Eigentümer und Vermieter in Budapest über ein Plus von 2,3 auf 270 Euro freuen. In Warschau sind die Spitzenmieten bis Ende September auf 276 Euro gesunken, das ist ein Rückgang von acht Prozent seit 2012.

Die beiden flächenmäßig größten Märkte in Westeuropa gehören nicht zu den Top-Performern. In London sind die Spitzenmieten im dritten Quartal 2017 unverändert geblieben. In London Westend zahlen die Nutzer für erstklassige Flächen 1.344 Euro pro Quadratmeter und Jahr, in der City 855 Euro. Die Prognose von JLL für 2017-2018 wird als „weitgehend stabil“ eingestuft. Die Mieten für Bürohochhäuser sind in London höher als in jedem anderen europäischen Land.

Frankfurt unter den drei umsatzstärksten Büromärkten

Der Umsatz von Büroflächen liegt im dritten Quartal mit rund drei Millionen Quadratmetern vier Prozent höher als vor einem Jahr. 14 Märkte zeigen im Einjahresvergleich einen Umsatzanstieg. Rotterdam, Edinburgh und Frankfurt verzeichneten die stärksten Zuwächse mit 162, 85 und 46 Prozent. Insgesamt wurden in den ersten neun Monaten europaweit mehr als neun Millionen Quadratmeter Büroflächen vermietet.

Der Umsatz in den Big 7 Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart betrug im dritten Quartal insgesamt 1,06 Millionen Quadratmeter, das ist ein Plus von 25 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Am deutlichsten stieg der Büroflächenumsatz in Berlin: In den Monaten Juli bis Ende September um plus 47 Prozent, im dritten Quartal um zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. In München verzeichnete JLL ein Plus von 17 Prozent im Vergleich der ersten neun Monate und acht Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2016.

Frankfurt erlebte mit 177.000 Quadratmetern eines der stärksten Quartale innerhalb der vergangene zehn Jahre.

Der Umsatz stieg um 46 Prozent sowohl im Vergleich zum Vorquartal als auch zum Vorjahr. Auch ohne Brexit-Deals macht sich die boomende Wirtschaft deutlich auf dem Frankfurter Vermietungsmarkt bemerkbar. Auch für das Schlussquartal wird in der Bankenmetropole ein sehr dynamisches Geschehen auf dem Büromarkt erwartet.

Eine ebenfalls gute Umsatz-Performance mit zweistelligen Zuwachsraten im dritten Quartal gilt es auch für weitere vier Märkte zu notieren: Madrid mit einem Plus von 41 gegenüber dem dritten Quartal 2016, gefolgt von Warschau (plus 28 Prozent), Prag (plus 24 Prozent) und Budapest (plus 16 Prozent).

Laut JLL haben Unternehmen jedoch künftig Probleme damit, ihre Flächenanforderungen auch in adäquaten Büroräumen zu realisieren – insbesondere im Spitzensegment. Zehn von 20 westeuropäischen Index-Städten weisen eine Leerstandsquote auf, die sich bis zu 100 Basispunkten unter dem jeweiligen Rekordtief seit 15 Jahren bewegt.

Die Statistik zeigt, dass Vorvermietungen in den Märkten mit einem Missverhältnis von Nachfrage und entsprechendem Angebot das Umsatzvolumen deutlich vergrößert haben.

In London legte das Umsatzergebnis im dritten Quartal durch eine starke Nachfrage um 41 Prozent im Jahresvergleich zu. Das West End notierte mit 138.000 Quadratmeter das größte jemals in einem Quartal verzeichnete Umsatzvolumen. Summiert ergibt sich für den gesamten Londoner Markt ein Dreivierteljahresvolumen von 751.000 Quadratmetern. Der Pariser Markt bewegt sich im Neunmonatszeitraum mit 1,76 Millionen Quadratmetern leicht über dem Niveau des Vorjahres.

Die flächenexpansionsbedingte Nachfrage nimmt laut JLL in Europa weiter zu: 2017 könnte in den 24 europäischen Märkten ein Umsatzergebnis von rund zwölf Millionen Quadratmeter erreicht werden – das wären elf Prozent über dem Zehn-Jahres-Durchschnitt.

Weniger Fertigstellungen als erwartet

Der Leerstand hat im dritten Quartal in 17 der 24 untersuchten europäischen Märkte weiter leicht abgenommen. Die durchschnittliche Leerstandsquote lag Ende September bei 7,6 Prozent. Laut JLL dürfte sich der Leerstand zwischen 7,5 und acht Prozent stabilisieren, falls die Projektentwicklungs-Pipeline in den Jahren 2018 und 2019 zunimmt. In den sieben deutschen Hochburgen erwartet JLL bis zum Jahresende einen weiteren Anstieg um 4,1 Prozent gegenüber 2016.

Die Projektentwicklungen kommen JLL zufolge langsam in Fahrt. Die Fertigstellungen beliefen sich im demnach im dritten Quartal auf 895.000 Quadratmeter und summierten sich drei Monate vor Jahresende auf 2,76 Millionen Euro. Das entspricht einem Plus von drei Prozent gegenüber den ersten drei Quartalen 2016.

Die von JLL prognostizierten fünf Millionen Quadratmeter an Fertigstellungen sind mittlerweile unwahrscheinlich: Der Fertigstellungszeitpunkt vieler geplanter Vorhaben wird sich in das kommende Jahr verschieben. Mit 5,3 Millionen Quadratmetern wird die Pipeline 2018 gegenüber dem laufenden Jahr signifikanter sein.

Der Fokus der Zunahme von Fertigstellungen konzentriert sich vornehmlich auf London, Paris, Dublin, Berlin und München.

-> Savills-Studie: Niedriges Leerstandsniveau lockt Projektentwickler

Leerstandsrückgang besonders deutlich in Warschau

Der Büroflächenleerstand der Big 7 ist in den Monaten Juli bis Ende September weiter gesunken und liegt nun bei 4,56 Millionen Quadratmeter. Dies entspricht einer Leerstandsquote von nur noch 4,9 Prozent und reicht von 2,9 Prozent in Stuttgart bis 8,2 Prozent in Frankfurt. 

Der Rückgang in den Monaten Juli bis Ende September war besonders ausgeprägt in Warschau (minus 120 Basispunkte auf 12,7 Prozent), Prag (minus 100 Basispunkte auf 7,6 Prozent), Budapest (minus 80 Basispunkte auf 7,8 Prozent) und Amsterdam (minus 70 Basispunkte auf 7,2 Prozent).

Nur drei Märkte in Europa haben einen geringfügigen Anstieg der Leerstandsquote zu verzeichnen: Dublin (plus 20 Basispunkte auf 7,7 Prozent), Mailand (plus 30 Basispunkte auf 13,5 Prozent) und Stockholm (plus zehn Basispunkte auf 7,7 Prozent).

Schlagworte zum Thema:  Büromiete, Europa, Büroimmobilie

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