Kapitalanleger sind laut einer Studie von Accentro und dem IW Köln gut beraten, gerade jetzt (neue) Eigentumswohnungen zu kaufen. Steigende Kosten infolge von Inflation & Co. könnten langfristig über die Miete weitergegeben werden. Positive Effekte werden auch für die Immobilienpreise erwartet.
Der Wohnungsmarkt boomt: Wie aus dem jüngsten Wohneigentumsreport von Accentro Real Estate und dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln hervorgeht, erreichten die Verkaufsumsätze 2021 knapp 43 Millionen Euro – das ist neuer Rekord. Höheren Zinsen, der starken Inflation und gestiegenen Baukosten zum Trotz dürfte sich dieser Trend fortsetzen.
"Steigende Kosten können langfristig über die Miete weitergegeben werden", erklärte Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte des IW. Er geht wegen der weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnraum außerdem von steigenden Preisen aus.
Die Wohnungsmärkte von 80 deutschen Städten wurden für den Report analysiert. Die Zahlen basieren auf Daten der Gutachterausschüsse zu allen Eigentumswohnungstransaktionen. Zusätzlich gab es eine Sonderauswertung durch das IW-Team, in der es um die Auswirkungen der aktuell steigenden Bauzinsen und der Inflation auf den Wohneigentumsmarkt ging.
Inflation: Steigende Mieten, steigende Immobilienpreise
Sobald die kurzfristigen Auswirkungen durch den Krieg in der Ukraine und die Energiekrise überwunden seien, sollten steigende Löhne eine Anpassung der Miete an die Inflation möglich sein, ergänzte Lars Schriewer, CEO der Accentro Real Estate AG. Sollten die Mieten infolge der Inflation steigen, habe dies zudem einen positiven Effekt auf die Immobilienpreise.
Außerdem stellt der Accentro-IW-Wohneigentumsreport fest, dass urbane Ballungsräume weiterhin attraktive Einstiegschancen für langfristig orientierte Kapitalanleger bieten. Kurzfristig böten sich durch die Unsicherheiten große Chancen für entschlossene Investoren mit einer breiten Eigenkapitalbasis, denn die Konkurrenz sei derzeit geringer als in vergangenen Jahren. Sollten die wirtschaftlichen Unsicherheiten sich wieder entspannen, werde auch das Interesse an Wohneigentum wieder zunehmen. Durch die daraus resultierende steigende Nachfrage würde das ohnehin schon knappe Angebot noch stärker bepreist werden und die Umsätze dürften weiter kräftig steigen, so die Autoren.
Eigentumswohnungen: Umsatzplus von 20 Prozent
Im Untersuchungszeitraum 2021 stiegen die Umsätze aus Wohnungsverkäufen insgesamt gegenüber dem Vorjahr von 36 Milliarden Euro auf 42,86 Milliarden Euro an – das ist ein Plus von 19,4 Prozent. Auch die absolute Zahl der verkauften Eigentumswohnungen wuchs um 4,4 Prozent auf 127.967 Wohnungen.
In den acht größten Städten Deutschlands (Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Frankfurt am Main und Leipzig) wurde mit 55.939 Wohnungsverkäufen ein Plus von 9,63 Prozent verzeichnet. 16 Städte erreichten einen Zuwachs im zweistelligen Prozentbereich. Diese hatten einen Anteil von 38 Prozent an allen Verkäufen. Den größten Zuwachs an Transaktionen gab es in Wolfsburg (plus 75 Prozent), gefolgt von Kassel mit 42 Prozent. Demgegenüber wurden in 41 der 80 untersuchten Städte 2021 weniger Wohnungen verkauft als im Vorjahr.
Wohnungsdeals: Leipzig und Dresden in den Top 5
Trotz mangelnden Angebots und der unzureichenden Fertigstellungszahlen verzeichnet der Report für das Jahr 2021 Nachholeffekte bei der Zahl der Transaktionen, insbesondere in den Top-8-Städten. Berlin sticht hierbei hervor. Die 19.784 in der Hauptstadt gemeldeten Wohnungsverkäufe machen mehr als 15 Prozent aller Transaktionen aus. München folgt auf dem zweiten Rang mit 10.965 und Hamburg mit 6.241 Verkäufen auf Rang drei. Angesichts der Größe dieser Städte sei dies nicht weiter verwunderlich, heißt es in dem Report. Auffällig sei jedoch, dass mit Leipzig und Dresden (5.481 und 4.071 verkaufte Einheiten) zwei ostdeutsche Metropolen die Top 5 komplettierten.
Auch generell stehen Immobilien in Ostdeutschland hoch im Kurs der Käufer: In Leipzig wurden die meisten Transaktionen je 1.000 Einwohner verzeichnet (9,1 Wohnungen je 1.000 Einwohner) – das sind mehr als doppelt so viele wie im bundesdeutschen Durchschnitt (4,3 Wohnungen je 1.000 Einwohner). Chemnitz rutschte bei einem unveränderten Wert von 8,6 Wohnungen je 1.000 Einwohner in diesem Ranking auf den zweiten Platz.
Berlin ist deutsche Spitze bei den Transaktionen
Die Metropolen Berlin (4,37), Düsseldorf (4,79), München (6,62) und Stuttgart (4,84) liegen bei den Transaktionen je 1.000 Einwohner über dem Mittel, während Frankfurt (4,15), Hamburg (3,25) und Köln (3,7) darunter liegen.
Die Hauptstadt verzeichnete im Vergleich zum Vorjahr einen Zuwachs bei den Transaktionen von 20 Prozent. Zwar wurden im Vorjahr Corona-bedingte Rückgänge von elf Prozent verzeichnet, doch auch im Zweijahresvergleich bleibt unter dem Strich ein Zuwachs von sieben Prozent. In Umsätzen schlägt sich dieser Zuwachs mit 8,3 Milliarden Euro nieder, das ist laut Studie wiederum ein Plus von 157 Prozent. München liegt in diesem Ranking auf dem zweiten Platz, knapp sieben Milliarden Euro Umsatzvolumen wurden in der bayerischen Landeshauptstadt verzeichnet. Von den Top-8-Städten rangiert Stuttgart mit Transaktionen im Wert von 1,2 Milliarden Euro ganz unten.
Wohnungen: Preise steigen im Schnitt um zehn Prozent
Der Durchschnittspreis einer Eigentumswohnung stieg laut dem Report von 2020 auf 2021 auf 250.772 Euro, das entspricht einer Steigerung von 10,97 Prozent. In den Top-8-Städten lag das Wachstum mit 13,84 Prozent und einem Verkaufspreis von 456.233 Euro sogar noch höher. Mehr als 500.000 Euro zahlten Käufer durchschnittlich wie bisher in München und Hamburg, aber auch Frankfurt am Main ist mit 555.804 Euro in diesen Kreis vorgestoßen.
Ein rares Gut bleiben laut dem Report Neubauten: Im Jahr 2021 wurden insgesamt 25.274 Neubauten verkauft, die meisten davon in Berlin (3.796), München (3.045) und Hamburg (1.574). Die Top-8-Städte konnten die Verkaufszahlen im Neubaubereich teils um zweistellige Prozentwerte steigern, etwa in Berlin, München, Leipzig und Frankfurt. In 50 Städten stagnierten die Zahlen oder waren rückläufig.
"Die Immobilienwirtschaft sieht sich derzeit mit großen Herausforderungen auf der Kostenseite konfrontiert. Steigende Zinsen, aber auch der Material- und Fachkräftemangel erschweren das von der Koalition ausgerufene Ziel von 400.000 Neubauten pro Jahr", so Accentro-CEO Schriewer. Da die Nachfrage aber weiterhin hoch sei, könne dies zu weiteren Preissteigerungen führen.
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