Nachfrage und Hürden beim Immobilienkauf

Die Einschätzung der Leistbarkeit von Immobilien hat sich im Vergleich zum Vorjahr eingetrübt, wie eine aktuelle Studie des Kreditvermittlers Interhyp zeigt. 46 Prozent der Befragten geben an, dass sie Wohneigentum in einer Wunschregion für "kaum leistbar" halten – das ist ein Anstieg um sieben Prozentpunkte gegenüber 2025. Rund 50 Prozent halten den Immobiliekauf noch für "mittel bis sehr leicht leistbar". 

"Die Menschen planen mit höheren Budgets, fühlen sich aber gleichzeitig durch die politische Lage und die Preisentwicklung verunsichert", erklärt Jörg Utecht, Vorstandschef der Gruppe. Ein zentrales Thema der repräsentativen Studie ist der Aufbau von Eigenkapital.

Wohneigentum: Leistbarkeit verschlechtert sich

Der Wunsch nach Wohneigentum sei ungebrochen, so Utecht, die Ergebnisse der Leistbarkeitsstudie 2026 zeigten die Auswirkungen der neuen Marktrealität: "Die Menschen planen mit höheren Budgets, fühlen sich aber gleichzeitig durch die politische Lage und die Preisentwicklung verunsichert."

Besonders kritisch blicken die Menschen, die in den kommenden ein bis zwei Jahren in einer Wunschregion kaufen wollen, auf den Markt: 52 Prozent bewerten das für sich persönlich als "schwer oder gar nicht leistbar". In der Gruppe der Käufer, die in den vergangenen fünf Jahren Wohneigentum erworben haben, sagen demgegenüber nur 23 Prozent im Rückblick, der Kauf war "schwer oder kaum leistbar". Der Großteil (76 Prozent) der Käufer gibt an, der Immobilienkauf war "mittel bis sehr leicht leistbar".

Immobilienmarkt: Weniger Verhandlungsspielraum für Käufer

Mehr als ein Drittel (39 Prozent) der Teilnehmer an der Interhyp-Leistbarkeitsstudie 2026 nehmen den deutschen Immobilienmarkt als "überdreht"
wahr – in der Umfrage 2025 waren es 35 Prozent. Rund zwei Drittel (69 Prozent) sind er Meinung, dass die Preise in den vergangenen zwölf Monaten weiter gestiegen sind. Eine Entlastung bei den Immobilienpreisen spüren nur noch 26 Prozent, das sind minus sieben Prozentpunkte zum Vorjahr.

Außerdem schwinden die Verhandlungsspielräume in der Wahrnehmung der Befragten: 42 Prozent (fünf Prozentpunkte weniger als 2025) sehen aktuell größere Verhandlungsspielräume für Käufer als vor einem Jahr. Deutlich wird die Diskrepanz bei den Preisvorstellungen: 83 Prozent der Befragten sind überzeugt, dass Verkäufer weiterhin an überholten, zu hohen Preisen festhalten.

Budgets und Präferenzen für den Immobilienkauf

Das höhere Zinsniveau und die gestiegenen Finanzierungskosten spiegeln sich auch in den Budgets der Studienteilnehmer wider: Das durchschnittlich kalkulierte Budget für den Erwerb oder Bau einer Wohnimmobilie ist im Vergleich zum Vorjahr von rund 348.800 Euro auf 383.900 Euro gestiegen.

Was das Objekt angeht, gibt es klare Präferenzen: Für rund die Hälfte (52 Prozent) der Befragten kommt eine unsanierte Bestandsimmobilie nicht in Frage. Als Gründe werden der große Aufwand und unkalkulierbare Kosten angegeben. Die Präferenz für sanierte Bestandsimmobilien (90 Prozent) und Neubauten (83 Prozent) ist deutlich höher.

Interhyp-Experte Utecht ist der Ansicht, dass sich Aufwand für ein unsaniertes Objekt lohnen kann: "Wir sehen gerade bei Immobilien mit einer niedrigeren Energieeffizienz einen größeren Verhandlungsspielraum beim Kaufpreis." Die anstehenden Modernisierungskosten im Vorfeld sollten genau durchgerechnet werden und in das Angebot an den Verkäufer einfließen, rät er.

Eigenkapital und Ansparziele: Wie Käufer planen

Ein zentrales Thema der Studie 2026 ist der Aufbau von Eigenkapital. Hier bildet das regelmäßige Ansparen aus dem Einkommen für den Großteil (67 Prozent) Befragten die Grundlage. Besonders bei Menschen, die den Immobilienkauf derzeit planen, fällt laut Interhyp auf, dass sie häufiger (46 Prozent) auf Geldanlagen wie ETFs oder Aktien setzen als die Gruppe der Käufer (29 Prozent).

Die Bereitschaft zum Verzicht und zu Einschränkungen im Alltag ist bei der planenden Gruppe mit 43 Prozent stark ausgeprägt. Und etwa jeder vierte aus der Gruppe der Käufer gibt an, dass ein Erbe oder eine Schenkung beim Aufbau des Eigenkapitals für den Kauf der Immobilien geholfen hat.

54 Prozent aus der Gruppe, die einen Kauf plant, geht davon aus, das Ansparziel in weniger als fünf Jahren zu erreichen. Die Erfahrung der tatsächlichen Käufer zeigt jedoch: Zwei von drei (65 Prozent) Käufern brauchten länger als fünf Jahre, jeder Dritte sogar mehr als zehn Jahre. Ein Grund: Laut Interhyp haben nur zirka 34 Prozent der Planer die tragbare monatliche Rate im Detail ausgerechnet. "Nur wer seine monatliche Belastungsgrenze kennt, kann im aktuellen Markt erfolgreich agieren", sagt Utecht.

Politik als Unsicherheitsfaktor: die Vorschläge

Wer aktuell eine Immobilie kauft, kauft in einer Zeit wirtschaftlicher und politischer Unsicherheit. Laut den Ergebnissen Studie geben 70 Prozent der Befragten an, dass die aktuelle politische und wirtschaftliche Lage den Immobilienkauf erschwert. Jeder dritte (34 Prozent) Planer ist unsicher, ob er jetzt gerade aktiv werden soll.

"Die Politik muss einen Rahmen schaffen, der Wohneigentum wieder breiter ermöglicht – durch weniger Bürokratie, aber verlässliche Förderangebote und gezielte Entlastungen, etwa bei der Grunderwerbsteuer und beim Eigenkapitalaufbau", so das Fazit von Utecht.

Über die Leistbarkeitsstudie 2026

Die Interhyp Gruppe hat untersucht, wie die deutsche Bevölkerung die Leistbarkeit von Immobilien einschätzen. In einem quantitativen Online-Fragebogen wurden im April 1.019 Teilnehmer befragt. Die Leistbarkeitsstudie 2026 ist repräsentativ für Menschen zwischen 25 und 65 Jahren, die in den vergangenen fünf Jahren eine Immobilie gekauft haben, aktuell auf der Suche sind und in den nächsten ein bis zwei Jahren kaufen wollen oder das in den vergangenen ein bis zwei Jahren versucht haben.

Haus & Grund fordert "Neue Eigentumsrente"

Der Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland Kai Warnecke forderte die Bundesregierung beim Zentralverbandstag im Mai 2026 auf, den Kurs radikal zu ändern: "Den Neubau in die Hände institutioneller Akteure zu legen, funktioniert schon seit sehr vielen Jahren nachweislich nicht mehr. Eine Bundesbaugesellschaft wird daran nichts ändern". Immobilieneigentum müsse gestärkt werden.

Deutschland hat laut Haus & Grund mit rund 42 Prozent eine der niedrigsten Eigentumsquoten in Europa. Gerade bei den 25- bis 45-Jährigen – der Altersgruppe, die klassischerweise Wohneigentum erwirbt – gehe die Quote seit Jahren zurück. Gleichzeitig wünschten sich zwei Drittel der Mieter eine eigene Wohnimmobilie.

"Die Bundesregierung geht derzeit bei der Wohnungs- und Eigentumsfrage in Deutschland einen fatalen Weg", so Warnecke. Als Grundlage legte der Verband einen Zehn-Punkte-Plan "Neue Eigentumsrente" vor:

1. Grunderwerbsteuer-Befreiung für Ersterwerber selbstgenutzter Immobilien
2. Zweckgebundener Erwerbsnebenkosten-Bonus für unter 35-Jährige
3. Eigenkapitalersatzdarlehen für Selbstnutzer
4. Steuerfreibetrag für Mieteinnahmen (aus der ersten vermieteten Immobilie) bis 6.000 Euro jährlich
5. Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für die erste vermietete Immobilie
6. Erhöhte Sonder-AfA für private Kleinvermieter
7. Begrenzung beim Sofortabzug anschaffungsnaher Herstellungskosten aufheben (Sanierung)
8. Steuerliche Absetzbarkeit energetischer Sanierungskosten bei der Erbschaftsteuer
9. Höchsthebesätze der Grundsteuer
10. Fiktive AfA für selbstnutzende Eigentümer

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