Fachbeiträge & Kommentare zu Vermietung

Grundsätzlich steht es Angehörigen frei, ihre Rechtsverhältnisse untereinander so zu gestalten, dass sie steuerlich möglichst günstig sind. Die steuerrechtliche Anerkennung bürgerlich-rechtlicher Gestaltungen zwischen nahen Angehörigen setzt voraus, dass sie klar vereinbart, ernsthaft gewollt und tatsächlich durchgeführt werden. Sie müssen dem zwischen Fremden Üblichen entsp...mehr

Der Verzicht auf den Nießbrauch kann auch ein entgeltliches Veräußerungsgeschäft oder zumindest ein "veräußerungsähnlicher Vorgang" sein.[2] Hat sich der bisherige Eigentümer bei einer sonstigen Vermögensübertragung den Nießbrauch vorbehalten, führt eine Einmalzahlung zu dessen Ablösung beim neuen Eigentümer in voller Höhe zu Anschaffungskosten. Werden statt der Einmalzahlun...mehr

Für die Beurteilung von Ablösungszahlungen des Eigentümers an dinglich Wohnberechtigte sind die vorstehend für die Ablösung von Nießbrauchsrechten dargestellten Grundsätze entsprechend anzuwenden. Als nachträgliche Anschaffungskosten zu qualifizierende Aufwendungen des Grundstückseigentümers zur Ablösung eines vom Rechtsvorgänger eingeräumten dinglichen Wohnrechts sind dabei...mehr

Im 5. Nießbrauchserlass hat die Verwaltung auch zur Befristung von Nutzungsrechten Position bezogen.[1] Während die Befristung eines dinglichen Nutzungsrechts zivilrechtlich zu dessen Erlöschen kraft Gesetzes führt, enden bei einem befristeten schuldrechtlichen Nutzungsrecht mit dem Eintritt der Bedingung (Zeitablauf) die Rechtswirkungen dieses Rechtsgeschäfts. Jeweils mit E...mehr

Ein Minderjähriger bedarf zu einer Willenserklärung, durch die er nicht lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangt, der Einwilligung seines gesetzlichen Vertreters.[1] Räumen Eltern ihrem minderjährigen Kind einen Nießbrauch an einem Grundstück ein, bedarf es regelmäßig der Bestellung eines Pflegers [2], weil das mit dem Nießbrauch verbundene gesetzliche Schuldverhältnis zwi...mehr

Da dem Eigentümer regelmäßig aus dem nießbrauchsbelasteten Grundstück keine Einnahmen zuzurechnen sind, darf er weder AfA auf das Gebäude noch die laufenden Aufwendungen auf das Grundstück als Werbungskosten abziehen. Sind dem Eigentümer bei einem Bruchteils- oder Quotennießbauch allerdings Einnahmen aus dem nießbrauchsbelasteten Grundstück zuzurechnen, kann er insoweit die ...mehr

Ein Grundstück kann auch in der Weise belastet werden, dass an einer Wohnung ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht zugunsten eines anderen begründet wird. Bei einem zugewendeten dinglichen Wohnrecht sind die für einen Zuwendungsnießbrauch geltenden Grundsätze insoweit entsprechend anzuwenden.[1] Zu beachten ist, dass der Eigentümer auch hier AfA und sonstige Aufwendungen ...mehr

Der Begriff des Nießbrauchs als Nutzungsrecht ist im Einkommensteuergesetz nicht geregelt. Die Grundlagen finden sich im Zivilrecht, namentlich den §§ 1030 ff. BGB. Der Nießbrauch gewährt dem Berechtigten ein höchstpersönliches, d. h. ein unveräußerliches und unvererbliches dingliches Recht, grundsätzlich sämtliche Nutzungen des belasteten Gegenstands zu ziehen.[1] Jedoch ka...mehr

Kennzeichnend für den Zuwendungsnießbrauch ist, dass der Eigentümer des Grundstücks die Nutzungsbefugnis an dem Grundstück überträgt (zuwendet). Der Nießbraucher erzielt in Ausübung des Nießbrauchsrechts mit dem Nutzungsgegenstand Vermietungseinkünfte. Ob darüber hinaus auch im Verhältnis Nießbraucher – Grundstückseigentümer, d. h. mit der Übertragung des Nießbrauchsrechts, ...mehr

Ob ein Zuwendungsnießbrauch (bzw. ein zugewendetes dingliches Wohnrecht oder ein zugewendetes obligatorisches Nutzungsrecht) entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich bestellt worden ist, ist nach folgenden Kriterien zu beurteilen[1]: Ein Zuwendungsnießbrauch ist als entgeltlich bestellt anzusehen, wenn der Wert des Nießbrauchs und der Wert der Gegenleistung nach wirtsc...mehr

Ist das Grundstück bei der Nießbrauchsbestellung vermietet, tritt der Nießbraucher in die Rechtsstellung des Eigentümers als Vermieter ein.[1] Die Mietzahlungen sind dann an den Nießbraucher zu leisten. Vertreten Eltern ihre minderjährigen Kinder, müssen die Willenserklärungen im Namen der Kinder abgegeben werden; die Beteiligung eines Ergänzungspflegers ist nur bei der Best...mehr

Beim unentgeltlich bestellten Nießbrauch (Zuwendungsnießbrauch) sind dem Eigentümer keine Einnahmen aus dem nießbrauchsbelasteten Grundstück zuzurechnen. Demzufolge kann er auch die von ihm ggf. getragenen Aufwendungen und die AfA auf das Gebäude nicht als Werbungskosten abziehen. Entsprechendes gilt bei einem Bruchteilsnießbrauch für den mit dem Nießbrauch belasteten Eigentu...mehr

Wird ein Zuwendungsnießbrauch abgelöst, ist für die zutreffende steuerliche Einordnung der Zahlungen zunächst zu prüfen, ob der Zuwendungsnießbrauch unentgeltlich oder entgeltlich eingeräumt worden ist.[2] 5.2.1 Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch Zahlungen zur Ablösung eines unentgeltlich eingeräumten Zuwendungsnießbrauchs sind grundsätzlich als Zuwendungen i. S. d. § 12 Nr....mehr

Für die Behandlung von Aufwendungen für die Ablösung obligatorischer Nutzungsrechte gelten die Grundsätze zur Ablösung eines Vorbehalts- und Zuwendungsnießbrauchs entsprechend. Es wird daher auf die vorstehenden Ausführungen zur Ablösung eines im Zusammenhang mit der Vermögensübergabe vorbehaltenen Nießbrauchs, Ablösung eines Vorbehaltsnießbrauchs im Zusammenhang mit sonstig...mehr

Ein Vermächtnisnießbrauch liegt vor, wenn aufgrund einer letztwilligen Verfügung des Grundstückseigentümers durch dessen Erben einem Dritten der Nießbrauch an dem Grundstück eingeräumt worden ist.[2] Aufwendungen des Eigentümers (Erben) zur Ablösung eines einem Dritten zugewendeten Vermächtnisnießbrauchs stellen bei diesem nachträgliche Anschaffungskosten des Grundstücks dar....mehr

Bei dieser Vertragsgestaltung erfolgt für den durch Aufteilung[2] ermittelten entgeltlichen Teil die Berücksichtigung der Aufwendungen als Werbungskosten nach den gleichen Grundsätzen wie beim insgesamt entgeltlich bestellten Nießbrauch.mehr

Für den Vermächtnisnießbrauch [1] gelten die Ausführungen zum unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch entsprechend.[2] Dabei ist auch der Vermächtnisnehmer nicht berechtigt, die AfA für das vom Erblasser hinterlassene Gebäude in Anspruch zu nehmen.[3]mehr

Steuerrechtlich ist der Nießbrauch insbesondere deshalb von Bedeutung, weil sich mit seiner Hilfe Einkünfte verlagern lassen und damit die Steuerprogression beeinflusst wird. So wird der Nießbrauch insbesondere von Familienangehörigen genutzt, um Einkunftsquellen der hoch besteuerten Eltern auf die bislang nicht oder kaum besteuerten (minderjährigen) Kinder zu verlagern. Bei...mehr

Bisherige Verwaltungsauffassung Einmalige Zahlungen zur Ablösung des Vorbehaltsnießbrauchs sind Abstandszahlungen an den Vermögensübergeber und erhöhen die Bemessungsgrundlage für die AfA des Grundstückseigentümers.[1] Erfolgt die Ablösung des Nießbrauchsrechts hingegen durch wiederkehrende Leistungen (sog. zeitlich gestreckte, "gleitende" Vermögensübergabe)[2], ist in Abhäng...mehr

Der Nießbraucher darf Absetzungen für Abnutzung (AfA) weder auf das Gebäude[2] noch auf das unentgeltlich erworbene Nießbrauchsrecht vornehmen.[3] Er darf lediglich die Herstellungskosten für die von ihm in Ausübung des Nießbrauchs eingebauten Anlagen und Einrichtungen [4] sowie die Aufwendungen für Einbauten zu einem vorübergehendem Zweck [5] abschreiben. Andere Werbungskosten...mehr

Die Verwaltung nimmt – und zwar teilweise in Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung – insbesondere in den folgenden Fällen einen Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten nach § 42 AO an: Hat der Nießbraucher das Gebäude oder eine Wohnung in Ausübung seines Nießbrauchsrechts an den Eigentümer vermietet, so kann darin die Rückgängigmachung des Nie...mehr

Ein Vorbehaltsnießbrauch liegt vor, wenn bei der Übertragung eines Grundstücks gleichzeitig ein Nießbrauchsrecht für den bisherigen Eigentümer an dem übertragenen Grundstück bestellt wird. Da bezüglich des Nutzungsrechts kein Übertragungsvorgang stattfindet, gibt es auch keinen "entgeltlichen" Vorbehaltsnießbrauch; der Vorbehalt des Nießbrauchs selbst ist keine Gegenleistung...mehr

Ist die Übertragung eines Grundstücks gegen Einräumung eines vorbehaltenen dinglichen Wohnrechts erfolgt, sind die für den Vorbehaltsnießbrauch geltenden Grundsätze entsprechend anzuwenden. Hinsichtlich der Inanspruchnahme von AfA-Beträgen ist beim Eigentümer des Grundstücks zudem Folgendes zu beachten: Der Eigentümer darf AfA auf das entgeltlich erworbene Gebäude nur in Anspr...mehr

Bei der Ablösung ist zu unterscheiden zwischen Vermögensübertragungen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge (Vermögensübergabe) und sonstigen Vermögensübertragungen. Unter einer Vermögensübergabe versteht man die Vermögensübertragung kraft einzelvertraglicher Regelung unter Lebenden mit Rücksicht auf die künftige Erbfolge, bei der sich der Übergeber in Gestalt der Versorgungs...mehr

Rz. 4 Veräußerung i. S. d. § 566 setzt den dinglichen Vorgang des Eigentumsübergangs voraus. Nach § 873 ist zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück die Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich. Die Einigung i. S. d. § 873 ist nicht die Einigung innerhalb des Ve...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift gilt für die gesamte Raum- und Grundstücksmiete, also auch für die Miete von Grundstücksteilen (Vermietung als Kfz-Stellplatz oder als Werbefläche bzw. zur Automatenanbringung an Außenwandflächen). Innenbereiche beweglicher Sachen gehören nicht dazu (etwa Wohnwagen oder Container). Für die Miete beweglicher Sachen gilt § 566 nicht; um die Miete beweglich...mehr

Überblick Das Abstimmen der Konten der Umsatzerlöse und sonstigen betrieblichen Erträge sollte optimalerweise im Zuge der Abstimmung mit den Umsatzsteuerkonten erfolgen. Zu den Umsatzerlösen gehören die Erlöse aus dem Verkauf und der Vermietung oder Verpachtung von Produkten sowie aus der Erbringung von Dienstleistungen nach Abzug von Erlösschmälerungen, Umsatzsteuer und son...mehr

Rz. 1 Durch die Vorschrift wird geregelt, dass ausschließlich auf die Einfuhr von Sammlerbriefmarken und dgl. (Nr. 49 Buchst. f der Anlage 2 des UStG), von Kunstgegenständen (Nr. 53 der Anlage 2 des UStG) und von Sammlungsstücken (Nr. 54 der Anlage 2 des UStG) der ermäßigte Steuersatz anzuwenden ist. Die neue Steuerermäßigungsvorschrift ist durch Gesetz v. 26.6.2013[1] in § ...mehr

Rz. 1 Durch die Vorschrift wird geregelt, dass auf die von bestimmten Unternehmern ausgeführten Lieferungen und getätigten innergemeinschaftlichen Erwerbe von Kunstgegenständen (Nr. 53 der Anlage 2 des UStG) der ermäßigte Steuersatz anzuwenden ist. Die neue Steuerermäßigungsvorschrift ist durch Gesetz v. 26.6.2013[1] in § 12 Abs. 2 UStG angefügt worden. Die Änderungen sind m...mehr

Rz. 9 Der Gesetzgeber hat eine besondere Regelung für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnungseigentum nicht getroffen, sondern geht unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des BGH (NJW 1999, 2177 ff. = GE 1999, 770) davon aus, dass nur der Erwerber des Sondereigentums an den Wohnräumen alleiniger Vermieter ist. Die Veräußerung von vermieteten Wohnungen, die in Eige...mehr

Das Fitnessstudio hat regelmäßig keine steuerfreien Umsätze (Steuerbefreiungen). Insbesondere stellt die Überlassung von Sportgeräten mit dem dazugehörenden Raum keine Vermietung von Grundstücksteilen dar. Allerdings kann im Einzelfall in Verbindung mit physiotherapeutischen Leistungen bzw. der Krankengymnastik die Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 14 UStG in Betracht kommen. 1.1.1...mehr

Nach § 12 Abs. 2 Nr. 9 UStG gilt der ermäßigte Steuersatz für die unmittelbar mit dem Betrieb der Schwimmbäder verbundenen Umsätze sowie die Verabreichung von Heilbädern. Unmittelbar mit dem Betrieb der Schwimmbäder verbundene Umsätze liegen insbesondere vor bei der Benutzung der Schwimmbäder, z. B. durch Einzelbesucher, Gruppen oder Vereine (gegen Eintrittsberechtigung oder b...mehr

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Die Beitragseinstufung der hauptberuflich selbstständig Tätigen erfordert eine sorgfältige Prüfung, da eine Mindestbeitragsbemessungsgrundlage zu beachten ist, die Beiträge nur nach dem Einkommensteuerbescheid festgesetzt werden dürfen, die nach letzten Einkommensteuerbescheid festgesetzten Beiträge die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit nur zeitversetzt widerspiegeln und bei "E...mehr

Rz. 33 Bebaute Grundstücke – als solche gelten nach § 146 Abs. 1 BewG die nicht unbebauten Grundstücke i. S. d. § 145 Abs. 1 BewG – sind gem. § 148 BewG nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten (vgl. R 164ff. ErbStR 2003). Als Wert eines solchen Grundstücks war bis zum 31.12.2006 das 12,5-Fache der für dieses im Durchschnitt der letzten 3 Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt...mehr

Der Vermieter verstößt gegen die Pflicht zur vorvertraglichen Rücksichtnahme auf die Belange des Mieters, wenn er anlässlich der Vermietung einen Formularvertrag mit unwirksamen Klauseln verwendet.[1] Daraus folgt, dass der Vermieter zum Ersatz der Aufwendungen verpflichtet sein kann, wenn der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit einer Klausel Leistungen erbringt, die er ...mehr

Die Regelungen der §§ 305 bis 310 BGB gelten für die Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuldverhältnisse durch Allgemeine Geschäftsbedingungen. Hierzu zählen alle "für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen".[1] Wichtig AGBs von Dritten Verwenden die Parteien ein von einem Dritten entworfenes Vertragsmuster, sind die dort enthaltenen Klauseln als "Allge...mehr

Nach Art. 6 Abs. 3 i.V.m. Abs. 1 DBA Schweiz/Deutschland werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dem Belegenheitsstaat zur Besteuerung zugewiesen. Entsprechende Einkünfte gem. § 21 EStG, welche im Zusammenhang mit einer sich in Deutschland befindlichen Immobilie erwirtschaftet werden, besteuert der deutsche Fiskus dabei nach §§ 1 Abs. 4, 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG im Rahme...mehr

Tz. 1013 Stand: EL 90 – ET: 06/2017 Die Vereinbarung des Mietverhältnisses über ein Arbeitszimmer im eigenen Einfamilienhaus/ der eigenen Eigentumswohnung des Ges-GF zielt oftmals darauf ab, trotz der Einschränkung der Abzugsfähigkeit der Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer (s § 4 Abs 5 Nr 6b EStG iVm § 9 Abs 5 EStG) die stliche Berücksichtigung der Kosten zu ermögl...mehr

Tz. 53 Stand: EL 112 – ET: 12/2023 Die Vorschrift hat vor allem für Veräußerungen und ab VZ 2009 auch für die gew Vermietung (s Tz 63a) inl Grundstücke praktische Bedeutung, auch weil die Einkünfte aus den anderen aufgeführten Vermögensgegenständen häufig nach DBA nicht besteuert werden dürfen (s Tz 54, zur Überlassung von Software und Datenbanken und sog Reg-Fällen auch Tz 6...mehr

Tz. 84 Stand: EL 112 – ET: 12/2023 Die Vorschrift hatte bis einschließlich VZ 2008 angesichts zahlreicher ausl Kö mit inl Grundbesitz große praktische Bedeutung. Nunmehr können nur noch wenige ausl KSt-Subjekte (s Tz 57) Eink iSd Nr 6 erzielen, weil Vermietungseink ab VZ 2009 bei ausl Kö, die mit solchen iSd § 1 Abs 1 Nr 1–3 KStG vergleichbar sind (Regelfall, s Tz 56), zumind...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: Binnewies/Wollweber, Private Feriendomizile in der Steuerfalle? – Zu den ertragstlichen Fallstricken selbst genutzter Auslandsimmobilien, DStR 2014, 628; Golombek, VGA bei unentgeltlicher Überlassung einer spanischen Ferienimmobilie – wirklich nur bis 2012 relevant?, BB 2014, 855; Piltz, Besteuerung ohne Leistungsfähigkeit? – Das selbstgenutzte Fe...mehr

II. Die Revision ist begründet. Sie führt unter Aufhebung des angefochtenen Urteils zur Zurückverweisung der Sache an das FG zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung (§ 126 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 FGO). Die streitigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind den Beigeladenen persönlich zuzurechnen und gesondert und einheitlich festzustellen. Es fehlen aber noch Feststell...mehr

Rz. 91 Die Beurteilung ob eine Maßnahme ein Fall der "ordnungsmäßigen" Verwaltung ist, bleibt stets einzelfallabhängig. Fraglich ist es bspw., ob man den Abschluss von Mietverträgen als einen Fall der ordnungsmäßigen Verwaltung ansehen kann. Dies lässt sich nicht generell beantworten: Die Vermietung von Nachlassgegenständen ist fraglos eine Maßnahme der Verwaltung[241] und a...mehr

Die zeitlich befristete Übertragung der Einkunftsquelle Vermietung und Verpachtung durch unentgeltliche Bestellung eines befristeten Nießbrauchsrechts ist nicht missbräuchlich, wenn dem Zuwendenden, von der Verlagerung der Einkunftsquelle abgesehen, kein weiterer steuerlicher Vorteil entsteht. BFH, Urt. v. 20.6.2023 – IX R 8/22mehr

Rz. 41 Eine Vereinbarung, wonach vorbehaltene Versorgungsleistungen nur so lange geschuldet sind, wie sie vom Verpflichteten im übernommenen Haus erbracht werden können ("Leistungsbegrenzungsklausel") führt nach der bemerkenswert deutlichen Aussage des BGH[38] nicht zur Sittenwidrigkeit der Nachrangvereinbarung (mit der Folge, dass die andernfalls entstandene Lücke durch ein...mehr

Rz. 112 Das dingliche Wohnungsrecht berechtigt den Bedachten, die Wohnung oder das Gebäude unter dem Ausschluss des Eigentümers zu nutzen.[254] Ohne den Ausschluss des Eigentümers von der Mitbenutzung, liegt gem. § 1090 BGB eine gewöhnliche beschränkt persönliche Dienstbarkeit vor.[255] Das Wohnungsrecht ist nicht übertragbar (§§ 1092 Abs. 1 S. 1, 1093 Abs. 1 S. 1 BGB). Jedo...mehr

Rz. 336 Nach § 28 Abs. 3 ErbStG gilt Folgendes: Gehört zum Erwerb – sowohl von Todes wegen als auch durch Schenkung[452] – begünstigtes Vermögen im Sinne des § 13d Abs. 3 ErbStG (vermietete Immobilien), ist dem Erwerber die darauf entfallende Erbschaftsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahren zu stunden, soweit er die Steuer nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen kann....mehr

Rz. 125 Ausgleichszahlungen an weichende Geschwister haben zur Folge, dass es sich bei der Vermögensübertragung um ein (teil-)entgeltliches Rechtsgeschäft handelt.[208] Dem Übernehmer entstehen i.H.d. geleisteten Ausgleichszahlungen Anschaffungskosten, die er bei einer einkunftsrelevanten Nutzung des übergebenen Gegenstandes (z.B. Vermietung des Grundstücks) abschreiben kann...mehr

Rz. 94 Zwischen dem Nießbraucher und dem Eigentümer entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis. Der Nießbraucher hat das Recht, die Nutzungen aus dem Gegenstand zu ziehen. Er ist gem. § 1063 Abs. 1 BGB zum Besitz der Sache berechtigt. Bei verbrauchbaren Sachen wird der Nießbraucher gem. § 1067 BGB Eigentümer dieser Sachen. Schuldrechtlich kann gem. § 1059 S. 2 BGB einem Drit...mehr