Ist die Übertragung eines Grundstücks gegen Einräumung eines vorbehaltenen dinglichen Wohnrechts erfolgt, sind die für den Vorbehaltsnießbrauch geltenden Grundsätze entsprechend anzuwenden.
Hinsichtlich der Inanspruchnahme von AfA-Beträgen ist beim Eigentümer des Grundstücks zudem Folgendes zu beachten:
Der Eigentümer darf AfA auf das entgeltlich erworbene Gebäude nur in Anspruch nehmen, soweit sie auf den unbelasteten, zur Einkunftserzielung eingesetzten Teil entfällt.[2] Die AfA-Bemessungsgrundlage ist nur für den unbelasteten Gebäudeteil zu ermitteln. Dabei ist zu beachten, dass die Einräumung des Wohnrechts keine Gegenleistung darstellt[3]; der Übernehmer erhält nur das von vornherein um das Nutzungsrecht geminderte Vermögen.
Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage:
1. Schritt:
Der Kaufpreis zuzüglich der Nebenkosten ist auf die beiden Wirtschaftsgüter Grund und Boden sowie Gebäude nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen.[4] Da sich das Wohnrecht nicht auf den Grund und Boden bezieht, ist nur der Verkehrswert des Gebäudes um den kapitalisierten Wert des Wohnrechts zu mindern.
2. Schritt:
Der Anteil des unbelasteten Gebäudeteils an den tatsächlichen Gebäudeanschaffungskosten ergibt sich dann aus dem Verhältnis des Verkehrswerts des unbelasteten Teils zum Verkehrswert des gesamten Gebäudes abzüglich des kapitalisierten Werts des Nutzungsrechts.[5]
Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage
Der Veräußerer V überträgt sein Zweifamilienhaus gegen Übernahme der Verbindlichkeiten i. H. v. 175.000 EUR an den Käufer K. Dabei behält V sich ein lebenslängliches dingliches Wohnrecht an der Wohnung im Obergeschoss vor; der Kapitalwert des Wohnrechts beträgt im Veräußerungszeitpunkt 75.000 EUR. Beide Wohnungen sind gleich groß und die Erdgeschosswohnung ist weiterhin vermietet. Die Verkehrswerte betragen für das Gebäude 250.000 EUR und für den Grund und Boden 50.000 EUR (ohne Berücksichtigung des Wohnrechts). Die Vertragsparteien haben im notariellen Vertrag keine konkrete Zuordnung der Schuldübernahme als Kaufpreis auf die Wohnungen und den Grund und Boden getroffen.
Lösung:
Die AfA-Bemessungsgrundlage für die unbelastete Erdgeschosswohnung ist wie folgt zu ermitteln:
1. Schritt: Zunächst sind die Anschaffungskosten (= Übernahme der Verbindlichkeiten) i. H. v. 175.000 EUR im Verhältnis der Verkehrswerte auf den Grund und Boden sowie das Gebäude wie folgt aufzuteilen: |
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| Verkehrswert Grund und Boden | 50.000 EUR | = 22,22 % | |
| Verkehrswert Gebäude | 250.000 EUR | ||
| abzgl. Kapitalwert Nutzugsrecht | 75.000 EUR | ||
| Verbleiben | 175.000 EUR | 175.000 EUR | = 77,78 % |
| Damit entfällt der Kaufpreis von 175.000 EUR mit | |||
| 22,22 % auf den Grund und Boden | 38.885 EUR | ||
| 77,78 % auf das Gebäude | 136.115 EUR | ||
2. Schritt: Die AfA Bemessungsgrundlage ist wie folgt zu ermitteln: |
|||
| Unbelastete Wohnung (50 %) | Wohnrechtsbelastete Wohnung (50 %) | ||
| Verkehrswert Gebäude: | 250.000 EUR | 125.000 EUR | 125.000 EUR |
| abzgl. Kapitalwert Nutzungsrecht | 75.000 EUR | 75.000 EUR | |
| Zwischensumme | 175.000 EUR | 125.000 EUR | 50.000 EUR |
| Kaufpreisanteil | 175/175 | 125/175 | 50/175 |
| Gebäude | 136.115 EUR | 97.225 EUR | 38.890 EUR |
| Da es sich vorliegend um einen teilentgeltlichen Erwerb handelt, ist § 11d EStDV auf den unentgeltlich erworbenen, unbelasteten Anteil anzuwenden. | |||
Von Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung grundsätzlich bindend
Nach der Rechtsprechung[6] ist eine von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des gesamten Kaufpreises auf einzelne Wirtschaftsgüter grundsätzlich – auch in den Fällen einer gemischten Schenkung – der Besteuerung zugrunde zu legen, soweit der Verkehrswert des einzelnen Wirtschaftsguts nicht überschritten wird. Die Verwaltung wendet diese für den Steuerpflichtigen günstige Rechtsprechung an, es sei denn, die Aufteilung wurde entweder nur zum Schein getroffen oder sie wurde missbräuchlich vorgenommen. Der Vorteil dieser Gestaltung liegt darin, dass die AfA-Bemessungsgrundlage im Einzelfall höher ist.
Kaufpreiszuordnung
Der Veräußerer V überträgt sein Zweifamilienhaus gegen Übernahme der Verbindlichkeiten i. H. v. 175.000 EUR an den Käufer K. Dabei behält V sich ein lebenslängliches dingliches Wohnrecht an der Wohnung im Obergeschoss vor; der Kapitalwert des Wohnrechts beträgt im Veräußerungszeitpunkt 75.000 EUR. Beide Wohnungen sind gleich groß und die Erdgeschosswohnung ist weiterhin vermietet.
Die Verkehrswerte betragen für das Gebäude 250.000 EUR und für den Grund und Boden 50.000 EUR (ohne Berücksichtigung des Wohnrechts). Die Vertragsparteien haben im Kaufvertrag vereinbart, dass die wohnrechtsbelastete Wohnung unentgeltlich übergeht und dass von dem Kaufpreis (Schuldübernahme) 50.000 EUR auf den Grund und Boden und 125.000 EUR auf die vermietete Wohnung entfallen.
Lösung:
Die im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreiszuordnung ist steuerlich anzuerkennen, wenn sie weder zum Schein getroffen noch missbräuchlich vorgenommen wurde.[7] Die AfA-Bemessungsgrundlage für die vermietete Wohnung beträgt in diesem Fall 125.000 E...
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