Nießbrauch bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung / 4.1.3 Steuerliche Behandlung beim Eigentümer

Da dem Eigentümer regelmäßig aus dem nießbrauchsbelasteten Grundstück keine Einnahmen zuzurechnen sind, darf er weder AfA auf das Gebäude noch die laufenden Aufwendungen auf das Grundstück als Werbungskosten abziehen. Sind dem Eigentümer bei einem Bruchteils- oder Quotennießbauch allerdings Einnahmen aus dem nießbrauchsbelasteten Grundstück zuzurechnen, kann er insoweit die AfA in Anspruch nehmen und insoweit die laufenden Aufwendungen auf das Grundstück als Werbungskosten abziehen.^[2]

Wichtig

Vorweggenommene Werbungskosten

Der Eigentümer kann Aufwendungen für sein mit einem lebenslänglichen Nutzungsrecht eines Dritten belastetes Grundstück regelmäßig nicht als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, solange ein Ende der Nutzung durch den Dritten nicht absehbar ist. Gründe, die eine unterschiedliche Behandlung von Erhaltungsaufwand und Schuldzinsen im Rahmen des Werbungskostenabzugs rechtfertigen könnten, bestehen insoweit nicht.

^[3] Der Eigentümer kann in diesen Fällen von ihm getragene Umbau- und Renovierungskosten ebenfalls nicht als vorab entstandene Werbungskosten für die im Anschluss an den Wegfall des eingeräumten Nießbrauchs beabsichtigte Vermietertätigkeit abziehen.^[4] Der Abzug der Aufwendungen (Schuldzinsen) ist selbst dann zu verneinen, wenn eine Ende der Nutzung im konkreten Fall absehbar ist.^[5]

Erst nach Erlöschen des Nießbrauchs stehen dem Eigentümer die AfA auf das (gesamte) Gebäude nach folgender Maßgabe zu:

Ist das Grundstück

• entgeltlich unter Vorbehalt des Nießbrauchs übertragen worden, bemessen sich die AfA nach den Anschaffungskosten des Eigentümers. Der Kapitalwert des Nießbrauchs gehört nicht zu den Anschaffungskosten.^[6] Zusätzliche Herstellungskosten des Eigentümers erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Das AfA-Volumen ist um die AfA-Beträge zu kürzen, die von den Anschaffungskosten des Eigentümers auf den Zeitraum zwischen Anschaffung des Grundstücks und dem Erlöschen des Nießbrauchs entfallen;
• unentgeltlich unter Vorbehalt des Nießbrauchs übertragen worden, führt der Eigentümer nach Erlöschen des Nießbrauchs die AfA nach § 11d EStDV fort;
• teilentgeltlich unter Vorbehalt des Nießbrauchs übertragen worden, ist der Vorgang entsprechend Tz. 14 des BMF-Schreibens v. 26.2.2007^[7] und Tz. 15 des BMF-Schreibens v. 13.11.1993^[8] in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Danach berechnen sich der entgeltlich und der unentgeltlich erworbene Teil des Grundstücks nach dem Verhältnis des Entgelts (ohne Anschaffungsnebenkosten) zu dem Verkehrswert des Grundstücks.

[1] BMF, Schreiben v. 30.9.2013, IV C 1 – S 2253/07/10004, BStBl 2013 I S. 1184, Rz. 45 bis 48.

[2] BMF, Schreiben v. 30.9.2013, IV C 1 – S 2253/07/10004, BStBl 2013 I S. 1184, Rz. 25.

[3] BFH, Urteil v. 19.2.2019, IX R 20/17, BFH/NV 2019 S. 540.

[4] BFH, Urteil v. 14.11.2007, IX R 51/06.

[5] BFH, Beschluss v. 10.6.1998, IX B 47/98, BFH/NV 1998 S. 1346, m. w. N.

[6] BFH, Urteil v. 7.6.1994, IX R 33, 34/92, BStBl 1994 II S. 927.

[7] BMF, Schreiben v. 26.2.2007, IV C 2 – S 2230-46/06, BStBl 2007 I S. 269

[8] BMF, Schreiben v. 13.11.1993, IV B 3-S 2190-37/92, BStBl 1993 I S. 80.