Kinne/Schach/Bieber, BGB § 566 Kauf bricht nicht Miete / 4 Veräußerung

Rz. 4

Veräußerung i. S. d. § 566 setzt den dinglichen Vorgang des Eigentumsübergangs voraus. Nach § 873 ist zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück die Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich. Die Einigung i. S. d. § 873 ist nicht die Einigung innerhalb des Verpflichtungsgeschäfts, z. B. Kauf, sondern die Einigung über die dingliche Rechtsänderung. Ist hingegen das dingliche Geschäft unwirksam, kommt es nicht zum Eigentumsübergang und damit nicht zu einem Übergang der Mietverhältnisse gemäß § 566. Dasselbe gilt bei wirksamer Anfechtung des dinglichen Rechtsgeschäfts, die auf den Zeitpunkt des Abschlusses des dinglichen Rechtsgeschäfts zurückwirkt.

Der neue Eigentümer vermieteten Wohnraums tritt auch dann anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein, wenn er das Eigentum nicht durch ein Veräußerungsgeschäft, sondern kraft Gesetzes erwirbt (BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 280/07, GE 2008, 1122, bestätigt durch BGH, Urteil v. 10.3.2009, VIII ZR 265/08, WuM 2009, 357).

Wichtig ist festzuhalten, dass die Rechte aus dem Mietvertrag nicht mit Wirksamkeit des Kaufvertrags übergehen, sondern erst nach Vollendung des dinglichen Rechtsakts, der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung reicht nicht. Da sich das Grundbuchverfahren oftmals aus vielerlei Gründen verzögert, kann etliche Zeit zwischen Abschluss des Kaufvertrags und der Vollendung des Veräußerungsakts vergehen. Das hat für die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters und des Erwerbers als neuen Vermieter weitreichende Folgen. Ein vereinbarter Lasten- und Nutzenwechsel im Kaufvertrag ersetzt den Veräußerungsakt n...