Entscheidungsstichwort (Thema)
Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens. Eigentumsübergang des Mietobjekts kraft Gesetzes. Übergang der Vermieterstellung
Leitsatz (amtlich)
Der neue Eigentümer vermieteten Wohnraums tritt auch dann anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein, wenn er das Eigentum nicht durch ein Veräußerungsgeschäft, sondern kraft Gesetzes erwirbt.
Normenkette
BGB § 566 Abs. 1
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 14.09.2007; Aktenzeichen 63 S 84/07)
AG Berlin-Schöneberg (Entscheidung vom 17.01.2007; Aktenzeichen 104a C 491/06)
Tenor
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 63 des LG Berlin vom 14.9.2007 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
[1] Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens. Mit Vertrag vom 3./11.2.1998 mietete der Beklagte von der Bundesrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung, vertreten durch das Bundesvermögensamt Berlin I) eine Wohnung in der J. straße 6 in B.
[2] Aufgrund des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA-Errichtungsgesetz vom 9.12.2004, BGBl. I, 3235, künftig: BImAG) ging mit Wirkung vom 1.1.2005 das Eigentum an dem Grundstück J. straße 6 auf die Klägerin über.
[3] Mit Schreiben vom 23.5.2006 verlangte die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der monatlichen Grundmiete von 598,51 EUR auf 718,21 EUR. Da der Beklagte der Erhöhung nicht zustimmte, hat die Klägerin hierauf Klage erhoben. Das AG hat die Klage abgewiesen; das LG hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter.
Entscheidungsgründe
[4] Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
[5] Das LG hat ausgeführt:
[6] Die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert. Sie sei zwar nach § 2 Abs. 2 BImAG Eigentümerin des Grundstücks J. straße 6 in B. geworden, nicht aber dadurch auch Vermieterin ggü. dem Beklagten. Deshalb sei sie auch nicht berechtigt, die Zustimmung zur Mieterhöhung zu fordern. Der allgemeine schuldrechtliche Grundsatz, dass Rechte und Pflichten aus Verträgen nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Parteien entstünden, sei nur ausnahmsweise durch § 566 BGB durchbrochen, um den Mieter gegen eine vorzeitige "Austreibung" zu schützen. Als Ausnahmeregelung sei die Vorschrift eng auszulegen und regelmäßig einer Ausweitung durch analoge Anwendung auf ähnliche Sachverhalte nicht zugänglich. Dadurch entstehe auch keine Lücke im System des Mieterschutzes. In Fällen wie dem vorliegenden könnten vielmehr Mieter einem eventuellen Herausgabeanspruch des Eigentümers entsprechend § 986 Abs. 2 BGB die Einwendung nach §§ 404 ff. BGB entgegenhalten.
II.
[7] Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin verneint.
[8] 1. Im Ausgangspunkt zutreffend, hat das LG allerdings eine Vermieterstellung der Klägerin aufgrund einer unmittelbaren Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB nicht angenommen. Ein Veräußerungsvorgang zwischen der vormaligen und jetzigen Eigentümerin hat nicht stattgefunden.
[9] 2. Rechtsfehlerhaft hat indes das LG auch eine entsprechende Anwendung der Vorschrift abgelehnt. Die Voraussetzungen für eine Analogie liegen vor.
[10] a) Das Gesetz weist eine planwidrige Regelungslücke auf. Mit § 566 BGB soll - wie mit der Vorgängervorschrift § 571 BGB a.F. - verhindert werden, dass ein Mieter, der von dem oder den Eigentümern gemietet hat, ohne sein Zutun plötzlich einem oder mehreren Vermietern gegenübersteht, die nicht mehr Eigentümer sind, und einem oder mehreren Eigentümern, die nicht durch einen Mietvertrag an ihn gebunden sind (BGHZ 138, 82, 86). Die Norm betrifft allerdings nach ihrem Wortlaut allein eine Änderung auf der Eigentümerseite kraft Rechtsgeschäfts. Eine solche Rechtsänderung kann aber auch aufgrund originären Rechtserwerbs stattfinden. Der Wortlaut der Norm erfasst eine Rechtsänderung auf dieser Grundlage nicht. Da ein Mieter jedoch in diesem Fall ebenso schutzwürdig ist, hat bereits das RG entschieden, dass § 571 BGB a.F. - die Vorgängervorschrift zu § 566 BGB - auch in diesen Fällen entsprechend anzuwenden ist (RGZ 103, 166, 167).
[11] b) Der dargestellte Zweck der Regelung erfordert deren Anwendung auch dann, wenn der Eigentümerwechsel weder auf Rechtsgeschäft noch auf einem originären Erwerb beruht, sondern - wie hier - kraft Gesetzes eintritt. Die grundsätzliche Anwendung von § 566 BGB auch dann, wenn ein Veräußerungsgeschäft als Grund einer Rechtsänderung fehlt, liegt nahe, weil nicht das Veräußerungsgeschäft als solches, sondern der daran sich anschließende Erwerb des Grundeigentums das rechtserhebliche Ereignis ist, an welches das Gesetz den Gläubiger- und Schuldnerwechsel auf der Vermieterseite und die Verpflichtung des neuen Eigentümers zur Fortsetzung und Weitererfüllung des von seinem Vorgänger im Eigentum abgeschlossenen Mietvertrages knüpft (RGZ, a.a.O., 167).
[12] c) Gegen eine analoge Anwendung von § 566 BGB bei einem Eigentümerwechsel kraft Gesetzes spricht nicht der Umstand, dass es sich um eine Ausnahmevorschrift handelt. Zwar enthält § 566 BGB eine Sonderbestimmung, aber eine Sonderbestimmung, die nur Ausfluss des allgemeinen Rechtsgedankens ist, dass ein Grundstücksmieter durch einen Eigentumswechsel in seinen Mieterrechten nicht beeinträchtigt werden darf (RGZ, a.a.O., 167). Auch die vom Berufungsgericht angeführte Entscheidung des Senats (BGHZ 107, 315 ff.) spricht nicht gegen eine entsprechende Anwendung im vorgenannten Sinne. In jener Entscheidung hat der Senat die analoge Anwendung des § 571 BGB a.F. auf Fälle abgelehnt, in denen - wie in dem dort zu entscheidenden Fall - keine Änderung der dinglichen Rechtszuständigkeit des Vermieters an dem Mietgrundstück stattgefunden hat (a.a.O. S. 320). Um eine dingliche Rechtsänderung auf Seiten des Vermieters geht es hier aber gerade.
[13] Auf die Erwägung des LG, der Mieter bedürfe des Schutzes des § 566 BGB nicht, weil er aufgrund der entsprechend anzuwendenden Vorschrift des § 986 Abs. 2 BGB als unmittelbarer Besitzer dem neuen Eigentümer "die Einwendungen der §§ 404 ff. BGB" entgegenhalten könne, so dass ihm die Rechte des Mieters erhalten blieben, kommt es danach nicht mehr an.
[14] Ist sonach im Streitfall § 566 BGB entsprechend anzuwenden, kann die Aktivlegitimation der Klägerin nicht verneint werden.
III.
[15] Auf die Revision der Klägerin ist daher das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO), und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Zur eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht in der Lage, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf.
Fundstellen
- Haufe-Index 2027979
- NJW 2008, 2773
- BGHR 2008, 1208
- DWW 2009, 36
- EBE/BGH 2008
- JurBüro 2008, 670
- NZM 2008, 726
- ZMR 2008, 881
- ZfIR 2008, 689
- MDR 2008, 1149
- MK 2008, 196
- NJ 2008, 460
- WuM 2008, 562
- MietRB 2008, 289
- NJW-Spezial 2008, 611
- RdW 2008, 681
- ZGS 2008, 366
- BBB 2008, 48