Vermietung und Verpachtung

Erzielt eine KG Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, führt die Übernahme eines negativen Kapitalkontos bei Erwerb eines Kommanditanteils nicht dazu, dass Vermietungsverluste über den Betrag des gezahlten Kaufpreises hinaus als ausgleichsfähig statt lediglich verrechenbar anzusehen sind.

Steht eine objektiv nicht mehr für eine Vermietung betriebsbereite und deswegen nicht mehr vermietbare Wohnung schon mehr als 5 Jahre leer, kann die Einkunftserzielungsabsicht wegen Ungewissheit der Realisierung der für eine Weitervermietung erforderlichen Sanierung entfallen.

Schuldzinsen nach Veräußerung einer Immobilie sind auch dann nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen, wenn der Steuerpflichtige infolge hoher Vorfälligkeitsentschädigungen zur Minderung der Zinslast den Verkaufserlös festverzinslich anlegt.

Ein Disagio ist nur dann nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, wenn es sich nicht im Rahmen des am aktuellen Kreditmarkt Üblichen hält. Der Abschluss mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten indiziert die Marktüblichkeit.

Die Einkommensteuerdurchführungsverordnung enthält ein Wahlrecht: Größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die im Zeitpunkt der Leistung des Erhaltungsaufwands nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, können auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilt werden. Der BFH entschied aktuell einen Fall, bei dem die Immobilie verschenkt wurde und der Verteilungszeitraum noch nicht abgeschlossen war.

Erträge aus der Vermietung von Wohnungen im Rahmen des sog. betreuten Wohnens sind nicht als Einnahmen aus Gewerbebetrieb sondern als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu qualifizieren, wenn von dem Vermieter neben der Vermietungsleistung lediglich unterstützende Leistungen für die altersadäquate Wohnungsnutzung der Mieter erbracht werden.

Hat der Nießbraucher größere Erhaltungsaufwendungen nach § 82b EStDV auf mehrere Jahre verteilt und wird der Nießbrauch innerhalb des Verteilungszeitraums beendet, kann der Eigentümer den verbliebenen Teil der Aufwendungen nicht als Werbungskosten geltend machen. Dies hat das FG Münster entschieden.

Seine Eltern, eigene Kinder oder andere nahe Angehörige als Mieter - davon können beide Seiten profitieren: Die Verwandtschaft zahlt weniger Miete als ortsüblich, und im Gegenzug spart der Vermieter Steuern. Doch ganz so einfach ist die Sache nicht immer.

Der Abzug ist nur dann auf die Entfernungspauschale beschränkt, wenn sich an dem Objekt der ortsgebundene Mittelpunkt der dauerhaft angelegten Vermietungstätigkeit befindet.

Vermieter können Fahrtkosten zu ihren Vermietungsobjekten im Regelfall mit einer Pauschale von 0,30 EUR für jeden gefahrenen Kilometer als Werbungskosten geltend machen.

Bei vorsichtigem Ansparen von Eigenkapital muss sich die geltend gemachte Bebauungsabsicht aus weiteren Umständen ergeben. Dabei kann die spätere Mittelverwendung rückwirkend berücksichtigt werden.

Entstehen dem Vermieter Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach Erwerb einer Eigentumswohnung verursacht hat, stellt sich die Frage, ob diese generell als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen oder bei Überschreiten der 15%-Grenze als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu qualifizieren sind. 

Das FG Düsseldorf hat entschieden, dass Aufwendungen des Vermieters zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach Erwerb einer Eigentumswohnung verursacht hat, sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können.

Günstig zu haben, aber teuer in der Sanierung: Denkmalgeschützte Immobilien haben einen ganz besonderen Charme, der den potenziellen Käufer etwas kostet. Wer ein solches Haus oder eine Wohnung denkmalgerecht renoviert oder saniert, kann die Kosten dafür in der Steuererklärung geltend machen. Die Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen erklärt, welche formalen Voraussetzungen dafür gegeben sein müssen.

In Fällen einer verbilligten Vermietung von Wohnraum von weniger als 66 % der ortsüblichen Miete ist generell eine Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil vorzunehmen. Bei Erreichen der Grenze von 66 % der ortsüblichen Miete ist dagegen nach § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG Vollentgeltlichkeit anzunehmen und ein ungekürzter Werbungskostenabzug zuzulassen.

Der  Begriff des häuslichen Arbeitszimmers setzt voraus, dass der betreffende Raum ausschließlich oder nahezu ausschließlich für betriebliche/berufliche Zwecke genutzt wird.

Ein häusliches Arbeitszimmer setzt neben einem büromäßig eingerichteten Raum voraus, dass es ausschließlich oder nahezu ausschließlich für betriebliche oder berufliche Zwecke genutzt wird. Fehlt es hieran, sind die Aufwendungen hierfür insgesamt nicht abziehbar. Damit scheidet eine Aufteilung und anteilige Berücksichtigung im Umfang der betrieblichen oder beruflichen Verwendung aus. Dies hat der Große Senat des BFH entschieden.

Schuldzinsen, die durch die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung veranlasst sind, können nach einer Veräußerung der Immobilie in der Regel weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung beachtet wird.

In einem vom FG Düsseldorf veröffentlichten Urteil streiten die Beteiligten um die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses.

Wechselkursbedingt höhere Tilgungsleistungen für Fremdwährungsdarlehen sind lt. einer Entscheidung des FG Hamburg keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Nach § 9 Abs. 3 EStG gelten die Regelungen zur Entfernungspauschale bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entsprechend. Im Zuge der Reisekostenreform wurde die regelmäßige Arbeitsstätte ab 1.1.2014 durch die erste Tätigkeitsstätte ersetzt. 

Bei 166 bzw. 215 Fahrten eines Vermieters in einem Jahr zu 2 Vermietungsobjekten, um dort z. B. Kontrollen und regelmäßige Arbeiten vorzunehmen, stellen beide Mietobjekte für den Steuerpflichtigen jeweils eine regelmäßige Tätigkeitsstätte dar, sodass die Fahrtkosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur i. H. der Entfernungspauschale als Werbungskosten abgezogen werden können.

Immobilienbesitzer können Instandsetzungs- und Modernisierungskosten unter Umständen in voller Höhe als Werbungskosten geltend machen. Darauf weist die Bundessteuerberaterkammer hin.

Das FG Berlin-Brandenburg musste sich mit der Frage befassen, ob Zinseinnahmen eines geschlossenen Immobilienfonds den Kapital- oder den Vermietungseinkünften zuzurechnen sind.

Ausgleichszahlungen aus der Auflösung von Zinsswap-Geschäften führen nicht zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, obwohl die Zinsswaps ursprünglich zur Begrenzung des Risikos in die Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der vermieteten Immobilie durch variable Darlehen einbezogen waren.

Ob Aufwendungen für eine neue Einbauküche in einem Vermietungsobjekt insgesamt sofort abzugsfähig oder nur im Wege der AfA zu berücksichtigen sind, hängt davon ab, ob sie ganz oder teilweise Herstellungskosten, Anschaffungskosten oder Erhaltungsaufwendungen darstellen.

Das FG Schleswig-Holstein hat entschieden, dass eine Einbauküche trotz individueller Planung und Anpassung an die jeweiligen räumlichen Verhältnisse kein einheitliches zusammengesetztes Wirtschaftsgut darstellt, die Einbaumöbel und die Arbeitsfläche indes als Gesamtheit zu sehen sind. 

Versicherungsleistungen sind in Höhe der zuvor vorgenommenen Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung eines vermieteten Gebäudes Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Der einem Kommanditisten zuzurechnende Verlustanteil einer vermögensverwaltenden KG kann mit späteren Überschüssen aus privaten Veräußerungsgeschäften der KG verrechnet werden.

Verluste aus Vermietung und Verpachtung können steuerlich nur abgezogen werden, wenn der Vermieter eine Einkunftserzielungsabsicht hat. Wann dieses Motiv vorliegt, hat das Bayerische Landesamt für Steuern in einem ausführlichen Leitfaden dargestellt.

Die Voraussetzungen für den steuerlichen Abzug eines häuslichen Arbeitszimmers hoch. Als Alternative könnte eine Anmietung des Home-Office durch den Arbeitgeber in Betracht kommen. Wir sagen Ihnen, was dabei zu beachten ist und welche Risiken lauern.

Was wird aus den Schuldzinsen, wenn eine vermietete Immobilie verkauft wird? Mit dieser Frage haben sich Gerichte und Finanzverwaltung auch in jüngster Zeit immer wieder beschäftigt. Unser Top-Thema fasst den aktuellen Stand zusammen.

Bei Prüfung der Frage, ob Miteigentümer den Tatbestand der Einkunftsart Vermietung gemeinschaftlich verwirklicht haben, ist maßgeblich darauf abzustellen, ob beide durch den Mietvertrag berechtigt und verpflichtet werden.

Löst der Eigentümer ein Darlehen vorzeitig ab, um das bisher vermietete Objekt lastenfrei übereignen zu können, kann er die dafür entrichtete Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten abziehen.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

Die Herstellungskosten für Pächterein- und -umbauten sind nach den Grundsätzen der Gebäudeabschreibung abzuschreiben. Auch ein entschädigungsloser Übergang der Ein- und Umbauten bei Pachtende rechtfertigt keine Abschreibung auf die tatsächlich kürzere Pachtdauer.

Schuldzinsen auf ein (umgeschuldetes) Anschaffungsdarlehen können auch nach einer nicht steuerbaren Veräußerung der vormals vermieteten Immobilie grundsätzlich weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden.

Der BFH hat entschieden, dass auf ein (umgeschuldetes) Anschaffungsdarlehen gezahlte nachträgliche Schuldzinsen auch im Fall einer nicht steuerbaren Veräußerung der vormals vermieteten Immobilie grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können.

Mit einer Photovoltaikanlage auf einem Hallendach lukrative Einnahmen erzielen und gleichzeitig Gebäudekosten und Mietverluste gegenrechnen, klingt nach einem schönen Steuersparmodell. Aber nicht immer spielt der Bundesfinanzhof dabei mit.

Ein von einem privaten Dritten gewährtes Mietzuschussdarlehen kann zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung führen. Dem steht nicht entgegen, dass die Gewährung in Form eines Darlehens erfolgt, das zu einem späteren Zeitpunkt bei Eintritt bestimmter Bedingungen zurückzuzahlen ist.

Das objektive Nettoprinzip gebietet den Abzug der vom Steuerpflichtigen zur Einkunftserzielung getätigten Aufwendungen auch dann, wenn diese auf Wirtschaftsgüter erbracht werden, die in fremdem Eigentum stehen, aber vom Steuerpflichtigen genutzt werden.

Können Zinsen für einen Baukredit auch nach dem Verkauf einer vermieteten Immobilie steuerlich geltend gemacht werden? Ja, unter bestimmten Voraussetzungen ist ein solcher Schuldzinsabzug möglich, lautet die Antwort des Finanzgerichts Niedersachsen in einem aktuellen Urteil (Az. 11 K 31/13).

Wer Verluste, die bei der Sanierung einer zweiten Wohnung im eigenen Haus entstehen, steuerlich geltend machen will, muss bei Vermietung einer Wohnung an einen nahen Angehörigen grundsätzlich den Regeln einer Fremdvermietung folgen. Darauf weist der Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine e. V. (BDL) in einer Pressemitteilung hin.

Vorfälligkeitsentschädigungen aus Anlass der Grundstücksveräußerung stellen jedenfalls dann keine nachträglichen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar, wenn die Spekulationsfrist des § 23 EStG zum Veräußerungszeitpunkt abgelaufen war.

Eine an die Bank gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung ist lt. dem FG Düsseldorf nicht als (nachträgliche) Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig.

Mietaufwendungen für die selbstgenutzte Wohnung können auch nicht teilweise Werbungskosten bei den nunmehr erzielten Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der bislang selbst bewohnten Wohnung sein.

Kosten für die Auseinandersetzung eines Nachlasses können bei zum Nachlass gehörenden vermieteten Grundstücken lt. BFH zu Anschaffungsnebenkosten führen, die im Rahmen von Absetzungen für Abnutzung (AfA) abziehbar sind.

Das FG Hamburg hat sich mit der Frage beschäftigt, wann eine Betriebsaufspaltung bei Zwischenschaltung einer von der beherrschenden Person ebenfalls beherrschten Gesellschaft vorliegt.

Veräußert der Steuerpflichtige eine bislang vermietete Immobilie, kann er Schuldzinsen, die nachfolgend weiterhin anfallen, weil der Veräußerungserlös nicht zur vollständigen Tilgung des zur Finanzierung des Objekts aufgenommenen Darlehens ausreicht, weiterhin als Werbungskosten absetzen.

Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger Vermietung leer steht, sind so lange als Werbungskosten abziehbar, wie der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkünfteerzielung nicht endgültig aufgegeben hat.