Gemeinschaftliche Erzielung von Vermietungseinkünften

Sachverhalt:

L und F erwarben ein Gewerbegrundstück je zur Hälfte. Anschließend beantragte L eine Baugenehmigung für die Änderung der gewerblichen Nutzung in Wohnnutzung. Diese wurde im September 2005 erteilt. Mit Darlehensvertrag vom 30.11.2005 erhielten F und die Eltern des L ein auf das Grundstück gesichertes Darlehen. Die Raten wurden danach vom Konto der F abgebucht.

Die bei der Vermietung der Wohnungen verwendeten Formularmietverträge wurden ausschließlich von F unterschrieben. Als Mietkonto trug diese ihr Girokonto ein. Rechnungen und Bescheide über die Nebenkosten richteten sich allein gegen L, wurden aber vom Konto der F bezahlt. Die Nebenkostenabrechnungen gegenüber den Mietern erfolgten durch F und L gemeinsam.

Für die Jahre 2006 und 2007 reichten F und L Feststellungserklärungen für die Grundstücksgemeinschaft beim Finanzamt ein und nahmen eine hälftige Verteilung der Vermietungseinkünfte vor. Das Finanzamt war hingegen der Auffassung, F sei allein Trägerin der Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen und erließ negative Feststellungsbescheide.

Entscheidung:

Das FG hat das Finanzamt verpflichtet, die negativen Feststellungsbescheide aufzuheben und die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung L und F jeweils zur Hälfte zuzurechnen.

Den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklicht, wer einem anderen eines der in § 21 Abs. 1 EStG genannten Wirtschaftsgüter entgeltlich auf Zeit zum Gebrauch oder zur Nutzung überlässt und in diesem Zusammenhang Träger der Rechte und Pflichten aus einem Miet- und Pachtverhältnis ist. Es kommt mithin darauf an, wer die maßgebenden wirtschaftlichen Dispositionsbefugnisse über das Mietobjekt ausübt.

Vorliegend wollten die Miteigentümer die Wohnungen gemeinsam vermieten. L – und nicht nur F – ist tatsächlich allen Mietern gegenüber ebenfalls von vornherein und während des gesamten Mietverhältnisses als Vermieter aufgetreten. Beide wurden von allen als Zeugen vernommenen Mietvertragsparteien als Vermieter angesehen. Zwar mag die Nichtbeifügung der Unterschrift durch L im Mietvertrag ein Indiz dafür sein, dass er sich nicht am Mietverhältnis beteiligen wollte. Dieses Indiz wird indes durch die eindeutigen Zeugenaussagen überwogen und vermag in einer Gesamtschau nicht dazu führen, eine alleinige Vermietung durch F anzunehmen.

Praxishinweis:

Die Feststellung, wer unter mehreren Miteigentümern den objektiven Einkünftetatbestand erfüllt, ist vorrangig gegenüber der Frage nach der Zurechnung ggf. gemeinschaftlich erzielter Einkünfte. Dementsprechend stellt sich die Zurechnungsfrage überhaupt nicht, wenn feststeht, dass nur ein Miteigentümer allein den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung erfüllt.

Sächsisches FG, Urteil v. 29.4.2014, 8 K 1380/11