Vermietung von Wohnungen im Rahmen eines betreuten Wohnens

Sachverhalt: Vermietung einer Seniorenwohnanlage

Die Klägerin ist eine GmbH & Co. KG, wobei auch mehrere Kommanditisten jeweils einzeln geschäftsführungsbefugt sind. Sie erzielt Erträge aus der Vermietung einer Seniorenwohnanlage in der Form eines sog. betreuten Wohnens. Voraussetzung für die Mietverträge war, dass die Mieter einen Betreuungsvertrag mit Grundleistungen mit der X-GmbH abschließen, wobei die X-GmbH selbst die Geldbeträge vereinnahmt hat. Des Weiteren haben die Klägerin und die X-GmbH sich bzgl. der Öffentlichkeitsarbeit vertraglich zur Abstimmung verpflichtet. Die Klägerin erklärte hinsichtlich der Mieterlöse Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das Finanzamt vertrat dagegen die Auffassung, dass gewerbliche Einkünfte vorlägen, da der Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung überschritten werde.

Entscheidung: Keine gewerbliche Tätigkeit

Die Klage ist begründet, da die Klägerin nicht gewerblich tätig ist. Ein Gewerbebetrieb kann nur dann angenommen werden, wenn unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls aufgrund nicht üblicher Sonderleistungen des Vermieters von einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb (Hotel, Fremdenpension) auszugehen ist. Allerdings nimmt nicht jede – über die bloße Zurverfügungstellung von Wohnraum hinausgehende – Sonderleistung der Betätigung ihren Charakter als Vermögensverwaltung. Im Falle der Erbringung zusätzlicher Leistungen durch Dritte sind dem Vermieter dabei nur solche Leistungen zuzurechnen, die der Dritte aufgrund eines Geschäftsbesorgungsvertrags für den Vermieter erbracht hat. Im vorliegenden Fall ist problematisch, dass die Mieter die Grundleistungen der X-GmbH in Anspruch nehmen müssen. Dies reicht allerdings nicht aus, um die Tätigkeit der Klägerin als gewerblich zu qualifizieren. Gleiches gilt für die gemeinsame Werbung der Klägerin mit der X-GmbH. Im Ergebnis führen bloße unterstützende Leistungen für die altersadäquate Wohnungsnutzung der Mieter nicht zu einer Gewerblichkeit der Vermietung.

Praxishinweis: Kein Bezug auf Sonderleistungen im Mietvertrag

In ähnlich gelagerten Fällen sollte darauf geachtet werden, dass der Vermieter in seinen Mietverträgen keinen Bezug nimmt auf Sonderleistungen Dritter, wie hier der X-GmbH, da dies bei größerem Umfang zu einer Gewerblichkeit der Vermietungstätigkeit führen könnte.

FG Baden-Württemberg, Urteil v. 17.2.2016, 4 K 1349/15

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