Vorfälligkeitsentschädigungen bei Immobilienverkauf sind keine nachträglichen Werbungskosten

Hintergrund

Die Entscheidung betrifft die Frage, ob die Vorfälligkeitsentschädigung, die gezahlt wurde, um bei einer Veräußerung außerhalb des 10-Jahres-Zeitraums ein Objekt lastenfrei zu übertragen, als Werbungskosten abziehbar ist.

Die Eigentümerin veräußerte im Streitjahr 2010 ein 1999 erworbenes Vermietungsgrundstück unter der Verpflichtung der lastenfreien Übertragung. Im Zuge der Ablösung der Restschuld aus zwei Darlehen, die sie zur Finanzierung der Anschaffung aufgenommen hatte, zahlte sie an die Darlehensgläubigerin Vorfälligkeitsentschädigungen. Diese Zahlungen machte sie bei der Veranlagung 2010 vergeblich als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung (VuV) geltend.

Auch das FG lehnte den Werbungskostenabzug mit der Begründung ab, der ursprünglich bestehende Zusammenhang mit den Einkünften aus VuV sei durch die Veräußerung unterbrochen worden, da die vorzeitige Rückführung des Kredits auf die Verpflichtung zur lastenfreien Übereignung zurückzuführen sei.

Entscheidung

Der BFH teilt die Auffassung des FA und des FG und wies die Revision zurück.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist Bestandteil der auf die verkürzte Laufzeit des Kredits bezogenen Gegenleistung des Darlehensnehmers für die Inanspruchnahme des Fremdkapitals. Es fehlt insoweit jedoch an einem wirtschaftlichen Zusammenhang (Veranlassungszusammenhang) mit steuerbaren Einkünften. Die Vorfälligkeitsentschädigung beruht zwar auf dem ursprünglichen Darlehen, das zur Finanzierung aufgenommen wurde. Wirtschaftlich folgt sie jedoch aus der Änderung des Darlehensvertrags. Diese Änderungsvereinbarung, d.h. die vorzeitige Ablösung und nicht der Abschluss des Darlehensvertrags, ist das "auslösende Moment" der Vorfälligkeitsentschädigung. Da diese für die lastenfreie Grundstücksübertragung erforderlich war, besteht der wirtschaftlicher Zusammenhang nicht mit der früheren Vermietung des Objekts, sondern mit der Veräußerung. Der durch die Darlehensaufnahme begründete wirtschaftliche Zusammenhang mit der bisherigen Vermietungstätigkeit wird überlagert bzw. ersetzt durch einen neuen, durch die Veräußerung ausgelösten Veranlassungszusammenhang.

Ist der Veräußerungsvorgang steuerbar, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten in die Ermittlung des Veräußerungsgewinns oder -verlusts einzustellen. Ist die Veräußerung - wie im Streitfall - außerhalb des 10-Jahres-Zeitraums nicht steuerbar, kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht "ersatzweise" als Werbungskosten im Zusammenhang mit der bisherigen Vermietung geltend gemacht werden.

Hinweis

Der BFH betont, dass auch die aktuelle Rechtsprechung zum Abzug nachträglicher Schuldzinsen, wenn die Darlehensverbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht vollständig getilgt werden konnten, an diesem Ergebnis nichts zu ändern vermag. Denn im Streitfall konnte die Eigentümerin die im Veräußerungszeitpunkt noch bestehenden Darlehensverbindlichkeiten vollständig durch den aus der Veräußerung erzielten Erlös tilgen.

BFH, Urteil v. 11.2.2014, IX R 42/13 (veröffentlicht am 25.6.2014)