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Bescheinigung vor Sanierung ...

Wesentliche Bedingung für den Steuervorteil: Eine Bescheinigung der Denkmalbehörde.
Bild: Bauverein Breisgau eG

Günstig zu haben, aber teuer in der Sanierung: Denkmalgeschützte Immobilien haben einen ganz besonderen Charme, der den potenziellen Käufer etwas kostet. Wer ein solches Haus oder eine Wohnung denkmalgerecht renoviert oder saniert, kann die Kosten dafür in der Steuererklärung geltend machen. Die Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen erklärt, welche formalen Voraussetzungen dafür gegeben sein müssen.

Ein Juwel fürs Auge: So manches Baudenkmal zieht Immobilieninteressenten in seinen Bann. Meist sind die Jugendstilbauten oder mittelalterlichen Fachwerkgebäude zum Zeitpunkt des Verkaufs allerdings ziemlich baufällig und abgewirtschaftet. Wer in ein denkmalgeschütztes Objekt investiert, muss viel Geld für die Sanierung mitbringen. Außerdem gelten strenge Denkmalschutz-Auflagen für den Erhalt und die Sanierung der Bauten. Immerhin: Diese Aufwendungen können Sie in der Steuererklärung geltend machen. Denn der Staat hat ein Interesse daran, historisch oder kulturell interessante Gebäude zu erhalten.

Aufwendungen zur Sanierung denkmalgeschützter Gebäude können abgeschrieben werden

Die Steuervorteile betreffen vor allem die Abschreibung der Immobilie – also die anteiligen Investitionskosten. Sie können über mehrere Jahre verteilt steuerlich geltend gemacht werden. Voraussetzung: Das Objekt wird vermietet. Ein Beispiel: Die Sanierungskosten belaufen sich auf 800.000 Euro. Dieser Betrag kann über einen Zeitraum von zwölf Jahren komplett abgesetzt werden. In den ersten acht Jahren dürfen neun Prozent der Summe und in den verbleibenden vier Jahren sieben Prozent der Summe abgeschrieben werden. Im Beispiel könnte ein Käufer in den ersten Jahren jeweils 72.000 Euro abschreiben, in den restlichen vier Jahren noch 56.000 Euro. Wenn Sie selbst in die denkmalgeschützte Immobilie einziehen wollen, können Sie immerhin 90 Prozent der Modernisierungskosten geltend machen – auf eine Dauer von zehn Jahren.

Vor Beginn der Sanierung muss diese mit der zuständigen Behörde abgestimmt werden

Die wesentliche Bedingung für den Steuervorteil lautet jedoch, dass der Käufer die Sanierung des Baudenkmals vorab mit der zuständigen Behörde abstimmt. Ist die Denkmalschutzbehörde einverstanden, erhält der Investor eine Denkmalbescheinigung. Wie diese auszusehen hat, hat die Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen klargestellt. Denn der Bescheid ist die Grundlage für das Finanzamt: Liegt die Genehmigung der Denkmalbehörde vor, muss das Finanzamt den Steuervorteil gewähren.

Finanzverwaltung ist an Bescheinigung der Denkmalbehörde gebunden

Die Oberfinanzdirektion weist daraufhin, dass die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde für das Finanzamt dann bindend ist, wenn darin kein Hinweis zu finden ist, dass das Finanzamt die steuerrechtlichen Fragen selbst prüfen muss. Fehlt also ein solcher Prüfungshinweis, können Käufer davon ausgehen, dass die Finanzverwaltung an die Bescheinigung gebunden ist und die erhöhten Abschreibungsbeträge gewähren muss.

Soll ein ehemaliges Fabrikgelände oder landwirtschaftliches Gebäude umgenutzt werden, ist dies ebenfalls steuerlich förderfähig. In diesem Fall muss die Behörde bescheinigen, dass die Baumaßnahme zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung des Gebäudes notwendig war. Das ist nach Auffassung der OFD immer dann möglich, wenn

  • die historische Substanz und die denkmalbegründenden Eigenschaften erhalten werden,
  • die Aufwendungen für die Umnutzung erforderlich sind und
  • die Umnutzung unter denkmalrechtlichen Gesichtspunkten vertretbar ist.

Steuerliche Förderung auch für Ausbauten und Erweiterungen

Auch Aufwendungen für Ausbauten und Erweiterungen können steuerlich gefördert werden. Das gilt selbst dann, wenn durch die Baumaßnahme eine neue Eigentumswohnung entsteht – zum Beispiel durch einen Dachgeschossausbau. Die OFD befindet, dass das denkmalgeschützte Gebäude immer als Ganzes betrachtet werden muss. Entscheidend ist also, ob die Baumaßnahmen am Gesamtgebäude dem Erhalt oder der Modernisierung der kulturhistorisch wertvollen Bau Substanz dienen.

Praxis-Tipp: Zuschüsse bei der KfW-Bank oder bei Bund und Ländern beantragen

Für denkmalgeschützte Häuser können Eigentümer übrigens auch Zuschüsse beantragen – etwa bei der KfW-Bank oder bei Bund und Ländern. Diese Beträge zieht das Finanzamt allerdings in der Steuererklärung ab, um eine Doppelförderung auszuschließen.

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Schlagworte zum Thema:  Steuertipps der Woche, Vermietung und Verpachtung, Sanierung, Abschreibung

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