15.02.2016 | Vermietung an Angehörige

Bares lacht nicht immer

Für Mietverträge zwischen Angehörigen gelten dieselben Bedingungen wie für Mietverträge zwischen Fremden.
Bild: Tim Reckmann ⁄

Wenn das Kind zum Studienbeginn keine günstige Wohnung findet, lautet die Lösung für manche Eltern, dem Kind die Eigentumswohnung zu überlassen. Mietverträge unter Verwandten sind häufig ein Freundschaftsdienst – zumal angenommen wird, man könne auf diesem Weg auch Steuern sparen. Aber Achtung: Die Finanzämter schauen ganz genau hin, ob überhaupt Miete gezahlt wird – und ob ein richtiger Vertrag vorliegt.

Finanzamt nimmt Fremdvergleich bei Mietverträgen mit Angehörigen vor

Eine Wohnung zu finden ist schwierig, zumal in den großen Städten. Und teuer ist die Miete zurzeit allemal. Warum also nicht davon profitieren, wenn Eltern oder andere Verwandte ihre Wohnung vermieten möchten? Dieses unerwartete Geschenk könnte aber für die Beteiligten zum steuerlichen Bumerang werden. Denn grundsätzlich gilt: Jeder Vertrag zwischen Angehörigen muss genauso ausfallen wie ein Vertrag unter Fremden. Wer die Kosten für seine Eigentumswohnung steuerlich geltend machen will, muss damit rechnen, dass das Finanzamt einen so genannten Fremdvergleich vornimmt. Von der Miete über einen ordentlichen Vertrag bis hin zur Einhaltung desselben schaut die Behörde genau hin. Barzahlungen oder Aufrechnungen mit anderen Geldzuwendungen sollten Angehörige möglichst vermeiden.

Sachverhalt: Finanzamt erkennt Mietverhältnis zwischen Tochter und Eltern nicht an

Diese Erfahrung machten auch Eltern, die ihrer Tochter eine kleine Wohnung in ihrem Zweifamilienhaus überließen. Die Eltern gaben in ihrer Steuererklärung die Mieteinnahmen für die größere Wohnung an sowie Werbungskosten für die Immobilie. Daraus ergab sich ein Verlust von rund 10.000 Euro. Das Finanzamt ließ die Werbungskosten nur anteilig zu und erkannte das Mietverhältnis zwischen Tochter und Eltern nicht an. Die Eltern hatten angegeben, die Miete mit dem Barunterhalt verrechnet zu haben.

Mietvertrag hält dem Fremdvergleich nicht stand

Auch das Finanzgericht Düsseldorf vertrat den Standpunkt, dass zwischen den Beteiligten kein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis bestand (Az. 7 K 1077/14 E). Die Überlassung der Wohnung stelle keine Nutzungsüberlassung gegen Geld dar, sondern sei als Naturalunterhalt zu werten. Außerdem halte der Mietvertrag dem Fremdvergleich nicht stand.

So sei vereinbart gewesen, dass die Tochter jeden Monat die Miete auf ein Konto ihrer Eltern überweisen sollte. Tatsächlich sei aber zu keiner Zeit Geld von einem Konto der Tochter auf das Konto der Eltern geflossen. Der Unterhaltsanspruch der Tochter sei darüber hinaus nicht im Einzelnen festgelegt worden, argumentierten die Richter. „Ebenso wenig ist vereinbart und abgerechnet worden, welche weiteren Barunterhaltsleistungen die Kläger an die Tochter monatlich zu erbringen hatten und tatsächlich geleistet haben.“ Die Tochter habe ihre monatlichen Kosten nach eigenen Angaben aufgelistet und erklärt, dass diese immer gleich hoch seien. Dies hielt das Gericht schon deshalb nicht für glaubwürdig, weil die Studienkosten, die von den Eltern gezahlt wurden, nur zwei Mal im Jahr anfielen.

Dass es sich um Naturalunterhalt „in Form von Wohnraum“ handelte, leiteten die Richter auch noch aus anderen Umständen ab. Eigentlich habe die Urgroßmutter die Wohnung bewohnt. Nachdem diese gestorben war, hätten die Eltern zunächst erfolglos versucht, die Wohnung zu vermieten, und dann die Wohnung ihrer Tochter zur Verfügung gestellt. Diese sei zu diesem Zeitpunkt noch zur Schule gegangen. Die Wohnung habe sie nicht selbstständig genutzt. Vielmehr sei sie weiterhin bei den Eltern gewesen, um dort beispielsweise zu essen.

Praxis-Tipp: Zum besseren Nachweis Unterhaltszahlungen vorab überweisen

Es ist zwar grundsätzlich erlaubt, dass Eltern ihren Kindern die Miete mit dem Unterhalt aufrechnen können. Um die Zahlungen besser nachweisen zu können, ist es jedoch ratsam, den Unterhalt vorab an die Kinder zu überweisen. Dann können Sohn oder Tochter immer noch aus ihren dann eigenen Mitteln die Miete bestreiten.

Schlagworte zum Thema:  Steuertipps der Woche, Vermietung, Mietvertrag, Angehörige

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