Vermietung: Keine Steuervorteile bei Sanierungsstau

Die gute Nachricht lautet, dass Eigentümer die Ausgaben für ihre Immobilie bereits vor der eigentlichen Vermietung des Objekts in der Steuererklärung ansetzen können. Denn nicht immer findet sich sofort ein Mieter. Die Kosten für Anzeigen und Makler können genauso geltend gemacht werden wie die laufenden Zahlungen für Wasser, Strom, Grundsteuer oder die Gebäudeversicherung. Das akzeptiert das Finanzamt aber nur, solange der Eigentümer glaubhaft machen kann, dass er tatsächlich vermieten will. Wenn diese so genannte Einkunftserzielungsabsicht wegfällt, greift auch der Steuervorteil nicht mehr.

Der konkrete Fall: stark sanierungsbedürftige Bausubstanz

Dies hat das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern in einem besonders extremen Fall veranschaulicht (Az. 3 K 44/14). Hier besaß der Eigentümer eine Wohnung innerhalb einer Anlage mit drei Mehrfamilienhäusern, die in den 70-er Jahren erbaut wurde. Seit 1999 stand die Wohnung des Immobilienbesitzers leer – bereits einige Jahre zuvor hatte sich abgezeichnet, dass in der gesamten Wohnanlage ein Sanierungsstau aufgelaufen war. Das Gebäude befand sich in einem desolaten Zustand und es war nur noch eine Wohnung vermietet. In einigen Wohnungen hingen die Leitungen frei, an den Wänden fehlte der Putz oder lag abgeschlagen auf dem Fußboden. Bei einer Ortsbesichtigung stellte das zuständige Finanzamt fest, dass viele Wohnungen Bauruinen waren, die weder bewohnt noch in nächster Zeit vermietet werden konnten.

Eine vereinbarte Sonderumlage der Eigentümerversammlung zahlten viele Miteigentümer nicht. Einige von ihnen waren gar nicht mehr auffindbar, sodass die Hausverwaltung zu dem Schluss kam, dass die Sanierung nicht möglich sei. Der Kläger selbst hatte in seiner Steuererklärung in mehreren Jahren Verluste aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von knapp 37.000 Euro geltend gemacht. Dies lehnte das Finanzamt ab und befand, dass die Absicht fehle, Einkünfte zu erzielen. Das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern teilte diese Auffassung. Eine Vermietung der leerstehenden Wohnung sei spätestens seit 2005 nicht mehr möglich gewesen. Die begonnenen Sanierungs- und Renovierungsarbeiten seien zu diesem Zeitpunkt lediglich zur Hälfte abgeschlossen worden.

Die Urteilsbegründung: Keine ernste Absicht zu vermieten

Der Gesamteindruck und der schlechte Allgemeinzustand der gesamten Anlage lasse insgesamt auf eine Unbewohnbarkeit schließen. Das Gericht hielt dem Kläger vor, dass dessen Auftrag an einen Makler in Anbetracht dieser Tatsachen kein ernsthaftes Ansinnen gewesen sein könne: „Selbst ausbauwillige Mietinteressenten würden die Herstellung notwendiger gemeinschaftlicher Medienanschlüsse und eine Heizungsanlage erwarten.“

Das Gericht schloss nicht aus, dass die Wohnung des Klägers nach einer Generalinstandsetzung der gesamten Anlage vermietbar sein könnte. Die Absicht, Einkünfte zu erzielen, sei aber aufgrund des langen Leerstands und der zeitlich unüberschaubar gewordenen Sanierungsplanung entfallen. Bis heute sei nicht ersichtlich, wann die Wohnung wieder in einen vermietbaren Zustand versetzt werden könne, argumentierten die Richter. Sie hielten dem Kläger die außerordentlich schwierige Situation mit der Eigentümergemeinschaft zwar zugute. Allerdings sei dies ein Risiko, das untrennbar mit Wohnungseigentum verbunden sei. Daher komme es auf eine unverschuldete Untätigkeit des Klägers nicht an.

Praxis-Tipp: Wie Sie Ihre Absicht beweisen können

Wenn Sie nicht sofort einen Mieter finden, müssen Sie dem Finanzamt plausibel nachweisen, dass Sie sich bemüht haben. Weisen Sie nach, dass Sie das Objekt renoviert oder saniert haben. Führen Sie ein Protokoll darüber, wie Sie Mieter gesucht haben – und senken Sie notfalls die Miete.

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