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Wegfall der Einkunftserzielungsabsicht bei nicht mehr vermietbarer Wohnung

Die Wohnung war nicht mehr vermietbar.
Bild: Corbis

Steht eine objektiv nicht mehr für eine Vermietung betriebsbereite und deswegen nicht mehr vermietbare Wohnung schon mehr als 5 Jahre leer, kann die Einkunftserzielungsabsicht wegen Ungewissheit der Realisierung der für eine Weitervermietung erforderlichen Sanierung entfallen.

Sachverhalt: Über 10 Jahre Leerstand

Der Kläger ist Eigentümer einer zunächst vermieteten und seit 1999 wegen eines Sanierungsstaus in der Wohnanlage leer stehenden Eigentumswohnung. Für die Jahre 2006 bis 2010 machte er Verluste aus Vermietung und Verpachtung von insgesamt 36.737 EUR steuerlich geltend.

Das Finanzamt erkannte die Verluste nicht an. Ein lang andauernder Leerstand nach vorheriger auf Dauer angelegten Vermietung führe dazu, dass eine Einkunftserzielungsabsicht ohne Zutun oder Verschulden des Steuerpflichtigen entfalle. Da die Wohnung bereits länger leer stehe und nicht absehbar sei, ob und ggf. wann sie wieder vermietet werden könne, sei die Einkunftserzielungsabsicht nicht mehr gegeben.

Entscheidung: Abschluss der Sanierung nicht absehbar

Das Finanzgericht entscheidet, dass der Kläger die Verluste nicht abziehen kann. Aufwendungen für eine Wohnung, die nach einer vorherigen und auf Dauer angelegten Vermietung leer steht, können zwar grundsätzlich auch während des Leerstands als Werbungskosten zu berücksichtigen sein, solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung nicht endgültig aufgegeben hat. Vorliegend befanden sich die gesamte Wohnanlage und auch die Wohnung des Klägers wegen des Sanierungsstaus allerdings in einem desolaten, nicht vermietbaren Zustand. Obwohl die Eigentümerversammlung bereits im Jahr 1999 die Sanierung der Wohnungsanlage beschlossen hatte und die Sanierungs- und Renovierungsarbeiten im Jahr 2005 zu 50 % abgeschlossen waren, ist aufgrund der fehlenden, für eine Gesamtsanierung erforderlichen Mitwirkung der anderen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht absehbar, in welchem Zeitraum mit einem Abschluss dieser Arbeiten, insbesondere aber mit einer erneuten Vermietbarkeit der Wohnung des Klägers gerechnet werden kann. Mithin war die Einkunftserzielungsabsicht des Klägers spätestens im Jahr 2005 entfallen.

Praxishinweis: Risiko Wohnungseigentümergemeinschaft

Der Kläger befand sich als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einer außerordentlich schwierigen Situation, denn er konnte nicht allein über die Durchführung der aus seiner Sicht gebotenen Maßnahmen entscheiden. Hierbei handelt es sich aber um ein mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbundenes Risiko mit der Folge, dass dem einzelnen Wohnungseigentümer ein etwaiges Fehlverhalten der Miteigentümer zuzurechnen ist.

FG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil v. 6.4.2016, 3 K 44/14

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Schlagworte zum Thema:  Einkommensteuer, Vermietung und Verpachtung, Leerstand

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