Fachbeiträge & Kommentare zu Grundstück

Rz. 69 Da eine tatsächliche Veräußerung des zu bewertenden Wirtschaftsguts im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag in aller Regel nicht stattgefunden hat, ist ein solcher Verkauf zur Ermittlung des gemeinen Werts zu fingieren.[1] Die in § 9 Abs. 2 und 3 BewG genannten Merkmale geben an, welche Kriterien in die Ermittlung des mutmaßlichen Preises in dem gedacht... mehr

Rz. 513 Zum Grundvermögen gehört der Grundbesitz nur, soweit es sich nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen[1] oder um Betriebsgrundstücke[2] handelt. Die Abgrenzung des Grundvermögens gegenüber dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen richtet sich vorrangig nach § 158 BewG. Diese Vorschrift regelt positiv, welcher Grundbesitz zum land- und forstwirtschaftliche... mehr

Rz. 503 Zum Grundvermögen gehört in erster Linie der Grund und Boden, entweder allein, wenn es sich um unbebaute Grundstücke handelt, oder zusammen mit den darauf errichteten Gebäuden, wenn es sich um bebaute Grundstücke handelt. Daneben gehören zum Grundvermögen die sonstigen Bestandteile und das Zubehör. 6.3.1.1 Bestandteile des Grundstücks Rz. 504 Den Begriff "Bestandteile"... mehr

Rz. 253 Bei Kapitalgesellschaften (Aktiengesellschaften, Kommanditgesellschaften auf Aktien, Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Europäischen Gesellschaften) sowie bei Personengesellschaften i. S. d. § 15 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 oder § 18 Abs. 4 S. 2 EStG gehören alle Wirtschaftsgüter, die diesen Gesellschaften gehören, zum Betriebsvermögen.[1] Diese Gesellschaften habe... mehr

Rz. 258 Schulden und sonstige Abzüge werden bei der Ermittlung des Werts der wirtschaftlichen Einheit berücksichtigt, soweit sie mit der Gesamtheit oder einzelnen Teilen des Betriebsvermögens in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen und nach § 95 Abs. 1 BewG zum Betriebsvermögen gehören.[1] Damit besteht bei bilanzierenden Gewerbebetreibenden und freiberuflich Tätigen auch auf... mehr

Rz. 558 Nach § 193 Abs. 1 BewG ist der Wert des Erbbaurechts vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Dessen Anwendung kommt allerdings nur in Betracht, wenn für das Erbbaurecht Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen. Vergleichskaufpreise sind möglichst innerhalb der gleichen Grundstücksart, mit annähernd gleich hohen Erbba... mehr

Rz. 18 Der Wert eines Wirtschaftsguts, das mehreren Personen zusteht, ist im Ganzen zu ermitteln[1] und sodann nach dem Verhältnis ihrer Anteile auf die einzelnen Beteiligten zu verteilen, soweit nicht die Gemeinschaft nach dem maßgeblichen Steuergesetz selbstständig steuerpflichtig ist.[2] Die Regelung gilt nicht nur für die Bewertung von Wirtschaftsgütern, die je für sich ... mehr

Rz. 573a Auch für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2002 sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden[1] und die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks[2] gesondert zu ermitteln.[3] Die Bewertung ist analog zu den Erbbaurechtsfällen in Anlehnung an die Regelungen nach §§ 48 ff. ImmoWertV ausgestaltet. Die ermittelten Gru... mehr

Rz. 10 Die geplante Maßnahme muss vom Vermieter angekündigt werden (LG Berlin, Urteil v. 17.5.1985, 64 S 115/84, GE 1986, 33). Wer Vermieter ist, ergibt sich grundsätzlich aus dem Mietvertrag (vgl. dazu § 535 Rn. 8 ff.). Rz. 11 Miterben (§ 2032 Abs. 1) können nur zusammen die Maßnahme ankündigen; entweder werden die Erben dann namentlich in der Ankündigung aufgeführt oder die... mehr

Rz. 620 Gem. § 12 Abs. 7 ErbStG werden ausländischer Grundbesitz und ausländisches Betriebsvermögen nach § 31 BewG bewertet. Die Vorschrift stimmt wörtlich mit § 12 Abs. 6 ErbStG in der bis zum 31.12.2008 geltenden Fassung überein. Allerdings hat sich die sachliche Bedeutung der Vorschrift insofern verändert, als der Bewertungsgrundsatz des gemeinen Werts, der sich aus der W... mehr

Rz. 630 Nach § 31 Abs. 2 S. 1 BewG sind bei der Bewertung von ausländischem Grundbesitz Bestandteile und Zubehör zu berücksichtigen. Dies entspricht grundsätzlich den für die Bewertung inländischen Grundvermögens geltenden Grundsätzen.[1] Anders als bei inländischem Grundbesitz[2] werden Betriebsvorrichtungen nicht aus dem Zubehör ausgeschlossen. Sie sind deshalb bei der Bew... mehr

Rz. 152 Nach § 15 Abs. 1 BewG ist der einjährige Betrag der Nutzung einer Geldsumme mit 5,5 % anzusetzen, wenn kein anderer Betrag feststeht. Geldsumme in diesem Sinne ist eine Kapitalforderung, Nutzungen sind die Zinsen. Der Zinssatz von 5,5 % entspricht dem für Bewertungszwecke allgemein zugrunde gelegten. Ein anderer Betrag steht fest, wenn dem Berechtigten die Nutzungen ... mehr

Rz. 217 Die Prüfung der örtlichen Zuständigkeit obliegt in erster Linie dem nach § 151 Abs. 1 S. 2 BewG zuständigen FA. Das um die Durchführung der gesonderten Feststellung ersuchte FA ist an die Beurteilung des ersuchenden FA jedoch nicht gebunden, sondern hat seine Zuständigkeit in eigener Verantwortung zu prüfen.[1] Doch dürfte eine Verletzung der Vorschriften über die ör... mehr

Rz. 13 Gegenstand der Bewertung ist die wirtschaftliche Einheit. Daraus folgt zum einen, dass jede wirtschaftliche Einheit für sich zu bewerten ist[1], zum anderen, dass ihr Wert im Ganzen festzustellen ist.[2] Eine wirtschaftliche Einheit kann entweder aus einem einzelnen Wirtschaftsgut bestehen, das im Wirtschaftsleben ein Eigendasein führt, oder aus der Verbindung mehrere... mehr

6.6.7.3.1 Allgemeines Rz. 573a Auch für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2002 sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden[1] und die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks[2] gesondert zu ermitteln.[3] Die Bewertung ist analog zu den Erbbaurechtsfällen in Anlehnung an die Regelungen nach §§ 48 ff. ImmoWertV ausgestalte... mehr

6.6.4.1.1 Ermittlung des Reinertrags des Grundstücks Rz. 535 Nach § 185 Abs. 1 BewG ist bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts von dem Reinertrag des Grundstücks auszugehen, der sich aus dem Rohertrag des Grundstücks[1] abzüglich der Bewirtschaftungskosten[2] ergibt. Rohertrag ist nach § 186 Abs. 1 BewG das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den i... mehr

6.6.6.3.1 Allgemeines Rz. 567a Durch das JStG 2022 vom 16.12.2022[1] ist die Bewertung in Erbbaurechtsfällen in Anlehnung an die Regelungen in §§ 48 ff. ImmoWertV ausgestaltet worden. Allerdings sind die Verfahrensvarianten zur Ermittlung des Werts des Erbbaurechts bzw. des Erbbaugrundstücks aus Vergleichspreisen für veräußerte Erbbaurechte[2] bzw. veräußerte Erbbaugrundstücke[... mehr

6.6.7.1 Begriff des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden Rz. 568 Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bodens darauf ein Gebäude errichtet hat und ihm das Gebäude zuzurechnen ist. Die abweichende Zurechnung kann schon aus den Vorschriften des bürgerlichen Rechts folgen, wenn es sich bei dem Gebäude um einen sog. S... mehr

Rz. 221 Gem. § 153 Abs. 5 BewG ist § 181 Abs. 1 und 5 AO auf die gesonderte Feststellung der Bedarfswerte entsprechend anzuwenden. Die gesonderte Feststellung ist daher nur bis zum Eintritt der Feststellungsverjährung zulässig.[1] Die Feststellungsfrist beträgt grundsätzlich 4 Jahre[2] und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Steuer gem. § 9 ErbStG entstanden ist... mehr

Rz. 37 Der Verstoß gegen eine Konkurrenzschutzklausel in einem Geschäftsraummietvertrag kann einen Mietmangel begründen (BGH, Urteil v. 10. 10. 2012, XII ZR 117/10, ZMR 2013, 101; OLG Brandenburg, Urteil v. 10.6.2009, 3 U 169/08, NZM 2010, 43; KG, Urteil v. 25.1.2007, 8 U 140/06, GE 2008, 541; KG, Urteil v. 16.4.2007, 8 U 199/06; GE 2007, 1551; OLG Brandenburg, Urteil v. 10.... mehr

§ 43 Abs. 1 Satz 1 WEG ordnet an, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht hat, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Nach der zivilprozessualen Vorschrift des § 17 ZPO richtet sich der allgemeine Gerichtsstand juristischer Personen und rechtsfähiger Personengesellschaften nach dem Ort der Verwaltung. Nun könnte man im Fall... mehr

Rz. 228 Nach § 155 S. 1 BewG sind zur Einlegung von Rechtsbehelfen gegen einen Feststellungsbescheid die Beteiligten i. S. d. § 154 Abs. 1 BewG sowie diejenigen befugt, für deren Besteuerung nach dem Grunderwerbsteuergesetz der Feststellungsbescheid von Bedeutung ist. Im Fall von Bedarfsbewertungsbescheiden für die Erbschaft- und Schenkungsteuer beschränkt sich der Kreis der... mehr

Rz. 117 Schulden sind unabhängig davon abzuziehen, dass sie uneinbringlichen und damit nach § 12 Abs. 2 BewG nicht anzusetzenden Forderungen der Gläubiger entsprechen; § 12 Abs. 2 BewG gilt ausdrücklich nur für Forderungen, nicht jedoch für die entsprechenden Schulden.[1] Ebenso wenig rechtfertigt es der Umstand, dass die Durchsetzung der Forderung aus Sicht des Gläubigers z... mehr

6.6.5.1 Überblick Rz. 545 Das Sachwertverfahren kommt nach § 182 Abs. 4 BewG immer dann zur Anwendung, wenn bei Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäusern geeignete Vergleichswerte fehlen (Nr. 1) und wenn sich bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt (Nr. 2); darüber... mehr

6.6.6.1 Allgemeines Rz. 557 Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, sind nach § 192 S. 1 BewG die Werte für die wirtschaftliche Einheit Erbbaurecht[1] und für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks[2] gesondert zu ermitteln. Die gesonderte Wertermittlung ist erforderlich, um die beiden wirtschaftlichen Einheiten in ihrem Wertverhältnis zu anderen Ve... mehr

6.6.6.2.1 Bewertung des Erbbaurechts (§ 193 BewG) Rz. 558 Nach § 193 Abs. 1 BewG ist der Wert des Erbbaurechts vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Dessen Anwendung kommt allerdings nur in Betracht, wenn für das Erbbaurecht Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen. Vergleichskaufpreise sind möglichst innerhalb der gleiche... mehr

Rz. 567a Durch das JStG 2022 vom 16.12.2022[1] ist die Bewertung in Erbbaurechtsfällen in Anlehnung an die Regelungen in §§ 48 ff. ImmoWertV ausgestaltet worden. Allerdings sind die Verfahrensvarianten zur Ermittlung des Werts des Erbbaurechts bzw. des Erbbaugrundstücks aus Vergleichspreisen für veräußerte Erbbaurechte[2] bzw. veräußerte Erbbaugrundstücke[3] nicht übernommen wo... mehr

Rz. 45 Wenn ein Grundstück in einem Wochenendgebiet als Wohngrundstück vermietet wird (LG Lüneburg, ZMR1999, 716), wenn der Vermieter Appartements zur Verfügung stellt, die zu Wohnzwecken geeignet sein sollen, aber wegen erheblicher baulicher Auflagen nicht benutzt werden können (BGH, VIII ZR 98, 72, NJW 1973, 1498) oder wenn sich im Verlaufe des Mietverhältnisses herausstel... mehr

Rz. 40 Ein Mietmangel liegt darin, dass aufgrund des Zustandes der Räume die erforderliche Konzession für ein dem Mietzweck entsprechenden Gewerbe nicht erlangt werden kann (BGH NJW-RR 1993, 519; KG, Urteil v. 16.3.2023, 8 U 76/21, a. a. O.; OLG Naumburg, Urteil v. 3.8. 1999, 11 U 25/99, NZM 2001, 100; OLG Düsseldorf NJW-RR 1988, 1424) oder auf dem vermieteten Grundstück nic... mehr

Rz. 61 Nach § 536 Abs. 2 besteht das Minderungsrecht auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Es wird auf § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 Bezug genommen, sodass die Gewährleistung auch bei einer unerheblichen Minderung der Tauglichkeit in Betracht kommt. Der Begriff der Zusicherung ist derselbe wie zu § 434 (Sachmängelhaftung beim Kauf). Zugesichert ist ... mehr

Rz. 514 Nach § 176 Abs. 2 BewG sind in das Grundvermögen nicht einzubeziehen Bodenschätze, die Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile sind. Bodenschätze, die sich zu einem selbstständigen Wirtschaftsgut konkretisiert haben, sind je nachdem, ob sie zum Betriebs- oder Pri... mehr

Rz. 345 Im Hinblick auf Personengesellschaften bestimmt § 202 Abs. 1 S. 1, 2. Halbs. BewG, dass bei einem Anteil am Betriebsvermögen Ergebnisse aus den Sonderbilanzen und Ergänzungsbilanzen unberücksichtigt bleiben. Die Regelung steht im Zusammenhang damit, dass Wirtschaftsgüter und Schulden des Sonderbetriebsvermögens nach § 97 Abs. 1a Nr. 2 BewG dem jeweiligen Gesellschaft... mehr

Rz. 352 Nach § 202 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BewG sind dem Ausgangswert hinzuzurechnen: a) Investitionsabzugsbeträge, Sonderabschreibungen oder erhöhte Absetzungen, Bewertungsabschläge, Zuführungen zu steuerfreien Rücklagen sowie Teilwertabschreibungen Die Hinzurechnungsregelung beruht auf der Überlegung, dass sich die Bewertung nach dem künftigen ausschüttungsfähigen Ertrag, d. h. na... mehr

Rz. 4 Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht bezieht sich grundsätzlich nur auf die "Mietsache". Damit werden von § 555a – wie bisher – die als solche bezeichneten vermieteten Sachen, bei Wohnungen mithin sämtliche zur Wohnung gehörende Räume einschließlich der mitvermieteten Nebengelasse als auch Teile des Gebäudes und Außenanlagen erfasst. Aber auch alle weiteren ... mehr

Rz. 138 Immerwährende Nutzungen oder Leistungen sind solche, bei denen ein Ende entweder überhaupt nicht absehbar ist oder von Ereignissen abhängt, deren Eintritt ungewiss ist.[1] Eine immerwährende Leistung liegt z. B. – ungeachtet der Möglichkeit einer Ablösung – bei der Belastung eines Grundstücks mit einer Rentenschuld[2] vor. Die Rechtsnatur einer Nutzung oder Leistung k... mehr

Rz. 5 Durch die Verweisung auf die Vorschriften des BewG soll das Erbschaft- und Schenkungssteuergesetz von Einzelregelungen zur Bewertung entlastet werden.[1] Diese Entlastung wird allerdings – wegen der zum Teil sehr langen Verweisungsketten und wegen der im Zuge der Ausschussberatungen in das Gesetz hineingeratenen Inkonsequenzen in der Verweisungstechnik – durch eine gew... mehr

Rz. 301a Bei der Ermittlung des Substanzwerts ist das Vermögen der Kapitalgesellschaft bzw. das Betriebsvermögen zum Bewertungsstichtag[1] zugrunde zu legen.[2] Für den Fall, dass die Steuer zu einem Zeitpunkt entsteht, der nicht mit dem Abschlussstichtag der Gesellschaft bzw. des Betriebs übereinstimmt, und die Gesellschaft bzw. der Betrieb keinen Zwischenabschluss erstellt... mehr

Gegenstand von Sondernutzungsrechten können sämtliche Bereiche des Gemeinschaftseigentums sein: Freiflächen – insbesondere Außen-Kfz-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen (bei Einfamilienhäusern ist es möglich, jeweils die gesamte dem Haus zugewiesene Gartenfläche zu unterwerfen;[1] Räume – insbesondere Dachböden, Keller, Garagen; Gebäudebestandteile – insbesondere Obergeschoss... mehr

Rz. 547 Nach § 190 Abs. 1 S. 1 BewG ist bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts von den Regelherstellungskosten des Gebäudes auszugehen. Dies sind die durchschnittlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit.[1] Dass die Ermittlung des Gebäudesachwerts nicht auf der Grundlage tatsächlicher, sondern gewöhnlicher Herstellungskosten erfolgt, trägt dem Umstand Rechnung, dass ein ... mehr

Rz. 42 Der Vermieter hat gemäß § 555c Abs. 1 Nr. 3 ferner – ausgenommen bei Verzicht des Vermieters auf den Modernisierungszuschlag (so schon früher: BayObLG, NJW-RR 2001, 300) – den Betrag der zu erwartende Mieterhöhung nach § 559 oder § 559c mitzuteilen (BGH, Beschluss v. 18.11.2025, VIII ZR 174/25, GE 2026, 393; vgl. dazu oben Rz. 35a, 36a und § 36b). Nicht ausreichend is... mehr

Rz. 252 Für Einzelunternehmen verweist § 95 Abs. 1 BewG auf die ertragsteuerliche Beurteilung. Das Betriebsvermögen umfasst danach alle Teile eines Gewerbebetriebs i. S. d. § 15 Abs. 1 und 2 EStG, die bei der steuerlichen Gewinnermittlung zum Betriebsvermögen gehören. Dies sind die Wirtschaftsgüter des notwendigen und des gewillkürten Betriebsvermögens. Wirtschaftsgüter des ... mehr

Rz. 368 Nach § 202 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BewG sind auch sonstige wirtschaftlich nicht begründete Vermögensminderungen oder -erhöhungen mit Einfluss auf den zukünftig nachhaltig erzielbaren Jahresertrag und gesellschaftsrechtlichem Bezug hinzuzurechnen oder abzuziehen, soweit sie nicht nach Nrn. 1 und 2 berücksichtigt wurden. Die Vorschrift soll über die in den Nrn. 1 und 2 genann... mehr

Rz. 541 Nach § 185 Abs. 3 S. 1 BewG ist der Gebäudereinertrag mit dem sich aus der Anlage 21 zum BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend für den Vervielfältiger sind der Liegenschaftszinssatz[1] und die Restnutzungsdauer des Gebäudes.[2] Der Vervielfältiger ist umso größer, je höher die Restnutzungsdauer und je geringer der Liegenschaftszinssatz ist. Rz.... mehr

Rz. 551 Da Gebäude mit fortschreitendem Alter einer Wertminderung unterliegen, sieht § 190 Abs. 3 S. 1 BewG ebenso wie § 38 ImmoWertV die Multiplikation der durchschnittlichen Herstellungskosten mit einem Alterswertminderungsfaktor vor. Der Alterswertminderungsfaktor entspricht dem Verhältnis der Restnutzungsdauer des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur Gesamtnutzungsdauer na... mehr

Rz. 459 Bei der Bewertung nach § 163 BewG wird der Wert des Wirtschaftsteils aus der Summe der für die einzelnen Nutzungen ermittelten Wirtschaftswerte gebildet.[1] § 165 Abs. 2 BewG bestimmt, dass der für den Wirtschaftsteil anzusetzende Wert nicht niedriger als der nach § 164 BewG ermittelte Mindestwert sein darf. Nach § 165 Abs. 3 BewG kann der Stpfl. nachweisen, dass der ... mehr

Rz. 377 V betreibt ein Speditionsunternehmen, für das er den Gewinn nach § 5 EStG ermittelt. Das Wirtschaftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Die Ehefrau des V arbeitet durchschnittlich 10 Stunden pro Woche unentgeltlich als Bürokraft in dem Betrieb mit. Eine familienfremde Halbtagskraft erhält für vergleichbare Tätigkeiten ein Jahresgehalt von 15.000 EUR, das sich um Lohnne... mehr

Rz. 626 Anteile an ausländischen Kapitalgesellschaften gehören nicht zum ausländischen Betriebsvermögen i. S. d. § 12 Abs. 7 ErbStG.[1] Ihre Bewertung richtet sich nach § 11 BewG. Soweit die Anteile am Stichtag an einer deutschen Börse zum Handel im regulierten Markt zugelassen oder in den Freiverkehr einbezogen waren, ist der niedrigste am Stichtag oder der letzte innerhalb... mehr

Rz. 629 Erstreckt sich eine wirtschaftliche Einheit des Grund- oder des Betriebsvermögens sowohl auf das Inland als auch auf das Ausland, so sind nach § 31 Abs. 1 S. 2 BewG nur deren ausländische Teile nach den Grundsätzen des § 31 Abs. 1 S. 1 BewG zu bewerten. In verfahrensrechtlicher Hinsicht ergibt sich daraus, dass nur die inländischen Teile der wirtschaftlichen Einheit ... mehr

Rz. 8 Hiernach ergibt sich für die erbschaftsteuerliche Bewertung folgende Rechtslage: Die Generalverweisung des § 12 Abs. 1 ErbStG auf den 1. Teil des BewG gilt grundsätzlich für alle Vermögensarten. Allerdings steht sie unter dem Vorbehalt, dass sich aus den Vorschriften des 6. Abschnitts des 2. Teils des BewG keine abweichenden Regelungen für den Ansatz oder die Wertermitt... mehr

Rz. 501 Der Begriff des Grundvermögens wird durch § 176 BewG inhaltlich übereinstimmend mit § 68 BewG geregelt. Nach § 176 Abs. 1 S. 1 BewG gehören zum Grundvermögen der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör, das Erbbaurecht, das Wohnungs- und Teileigentum sowie das Wohnungs- und Teilerbbaurecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz, soweit es sich n... mehr