Fachbeiträge & Kommentare zu Grundstück

Unklare Wortwahl Der Regelfall ist eine nicht befreite Vorerbschaft, die nur dann zu einer befreiten wird, wenn dies der Erblasser angeordnet hat oder die Befreiung mittels Auslegung ermittelt werden kann. Die bloße Bezeichnung als "Alleinerbin" lässt noch nicht den Schluss auf eine Befreiung zu.[1] Andererseits genügt es, wenn der Befreiungswille im Testament irgendwie, wenn ...mehr

Berichtigung Nach dem Tod des Vorerben kann der Nacherbe unter Verweis auf die Nachlassakten die Berichtigung des Grundbuchs beantragen. Kosten Für die Eintragung eines Eigentümers im Grundbuch werden grundsätzlich Gebühren erhoben (nach Nr. 14110 KV GNotKG). Ausnahmsweise ist hiervon abzusehen, wenn der Eintragungsantrag binnen 2 Jahren seit dem Erbfall bei dem Grundbuchamt ei...mehr

Schuldenhaftung Der Nacherbe haftet für Nachlassverbindlichkeiten nach § 1967 BGB und demgemäß für die durch den befreiten Vorerben verursachten Maklerkosten. Allerdings kann sich der Nacherbe auf die Beschränkung der Erbenhaftung (§ 2144 BGB) berufen. Zudem hat er bei Eintritt des Nacherbfalls und einer Nichtwerthaltigkeit des Nachlasses die Möglichkeit, die Nacherbschaft au...mehr

Unklarer Nachlassbestand Nach Eintritt des Nacherbfalls kann der Nacherbe vom "nicht befreiten" Vorerben bzw. dessen Erben die Herausgabe des Nachlasses verlangen (§ 2130 BGB).[1] Der "befreite" Vorerbe braucht nur die im Nacherbfall noch vorhandenen Erbschaftsgegenstände herauszugeben (§ 2138 BGB). In jedem Fall muss der Vorerbe die Surrogate aushändigen; er kann jedoch im Fa...mehr

Auskunftsanspruch Dem Informations- und Kontrollbedürfnis des Nacherben trägt das Gesetz Rechnung. So muss ihm der Vorerbe auf Verlangen ein aktuelles Verzeichnis des Nachlassbestands vorlegen; die Kosten fallen der Erbschaft zur Last (§ 2121 BGB).[1] Diese Bestandsaufnahme empfiehlt sich alsbald nach Eintritt des Erbfalls. In der Folgezeit hat der Nacherbe – auch mehrfach – ...mehr

Vorerbe In dem Erbschein, der einem Vorerben erteilt wird, ist anzugeben, dass eine Nacherbfolge angeordnet ist, unter welchen Voraussetzungen sie eintritt und wer der Nacherbe ist. Ist der dem Vorerben erteilte Erbschein unrichtig (geworden), so ist er von Amts wegen durch das Nachlassgericht einzuziehen (§ 352b FamFG). In den Erbschein ist auch die testamentarisch verfügte ...mehr

Erbschein Beruht die Erbfolge auf einem privatschriftlichen Testament, ist der Nachweis der Erbfolge in Form eines Erbscheins [1] grundsätzlich zwingend.[2] Liegt ein Erbschein vor, der eine Nacherbschaft nicht ausweist, so ist es dem Grundbuchamt wegen des Legalitätsprinzips verwehrt, auf der Grundlage einer Berichtigungsbewilligung einen Nacherbenvermerk einzutragen.[3] Sonde...mehr

Haftung Dafür wiederum hat der Vorerbe die gewöhnlichen Erhaltungskosten zu tragen (§ 2124 Abs. 1 BGB), ebenso die normalen Lasten wie etwa die Grundsteuern, gemeindlichen Gebühren, Zinsen usw. § 2124 Abs. 1 BGB betrifft nur das Innenverhältnis zwischen dem Vor- und dem Nacherben und schränkt die Haftung des Nachlasses für Schulden aus § 1967 BGB nicht ein.[1] Abgrenzung Andere...mehr

Schutz des Nachlasses Sinn und Zweck der Nacherbschaft ist es, die Substanz des Nachlasses für einen oder mehrere Nacherben zu erhalten. Daher gehört nach § 2111 BGB insbesondere auch dasjenige zur Erbschaft, was der Vorerbe mit Mitteln der Erbschaft rechtsgeschäftlich erwirbt (sog. Surrogation). Wenn also der Vorerbe einen Nachlassgegenstand veräußert, gehört der Erlös zum N...mehr

Notfalls Ersatzerbe Fällt der Vorerbe weg (durch Vorversterben oder Ausschlagung der Erbschaft), ist im Zweifel der Nacherbe als Ersatzerbe direkt als Vollerbe berufen (Auslegungsregel in § 2102 Abs. 1 BGB). Für den Fall, dass der Nacherbe vorzeitig wegfällt, kann (und sollte) der Erblasser einen oder mehrere Ersatznacherben bestimmen.[1] Schlägt einer von mehreren Vorerben die...mehr

Einschränkung Im Falle der Anordnung einer Vor- und Nacherbschaft gelten die Verfügungsbeschränkungen des § 2113 BGB für den Testamentsvollstrecker jedenfalls dann nicht, wenn er zugleich für Vorerben und Nacherben eingesetzt ist; insbesondere sind dann ungeachtet des § 2113 Abs. 1 BGB entgeltliche Grundstücksverfügungen gegenüber dem Nacherben ohne dessen Zustimmung wirksam,...mehr

Feststellungsklage Der Nacherbe wird gegen unentgeltliche Verfügungen des Vorerben über Gegenstände, die zur Erbschaft des erstverstorbenen Erblassers gehören, durch § 2113 Abs. 2 BGB geschützt.[1] Er ist berechtigt, im Weg der Feststellungsklage die Unwirksamkeit einer Verfügung des Vorerben für den Fall des Eintritts der Nacherbfolge geltend zu machen. Bei Grundstücksverfüg...mehr

Besserstellung des Vorerben Will der Erblasser dem Vorerben bei der Verwaltung des Nachlasses einen größeren Handlungsspielraum zugestehen, so kann er ihn als sog. befreiten Vorerben (§ 2136 BGB) einsetzen. Das bedeutet: Der Vorerbe ist im Wesentlichen von den genannten Beschränkungen frei. Er kann also etwa ein Nachlassgrundstück veräußern, muss allerdings den Erlös dem Nachl...mehr

Übertragung auf Dritte Überträgt der Nacherbe sein Anwartschaftsrecht auf einen Dritten, tritt der Erwerber nach einhelliger Auffassung in vollem Umfang in die rechtliche Position des Nacherben ein. Der Erwerber wird mit dem Nacherbfall ohne Durchgangserwerb Gesamtrechtsnachfolger, nicht aber "Nacherbe" im Sinne des BGB. Daher wird nach Eintritt des Nacherbfalls nicht der Erw...mehr

Abweichungen möglich Der Erblasser ist jedoch nicht an die gesetzlichen Vorgaben der gewöhnlichen und befreiten Vorerbschaft gebunden. Er kann individuell die Befreiungen auf ganz bestimmte Nachlassgegenstände beschränken oder über die gesetzlichen Bestimmungen hinaus Beschränkungen auferlegen. Schließlich kann der Erblasser verfügen, dass der Nacherbe lediglich den "Überrest"...mehr

Wertersatz Dem nicht befreiten Vorerben ist es untersagt, die Nachlassgegenstände für sich zu verwenden. Ihm stehen lediglich die Nutzungen des Nachlasses zu, damit die Nachlasssubstanz mit dem Nacherbfall ungeschmälert auf den Nacherben übergehen kann. Nicht selten braucht der nicht befreite Vorerbe allerdings Nachlassgegenstände (z. B. Geldbeträge) für Eigenschulden oder ei...mehr

Weiterer Erbschein für Nacherben Nach Eintritt des Nacherbfalls kann der Nacherbe gezwungen sein, seine Verfügungszuständigkeit bezüglich des Nachlasses nachzuweisen, z. B. weil er durch Testament zum Nacherben bestimmt worden ist und daher gemäß § 35 Abs. 1 GBO zur Eintragung als Eigentümer eines Nachlassgrundstücks im Grundbuch eines Erbscheins bedarf. Hierfür reicht der de...mehr

Was steht dem Vorerben zu? Da lediglich die Substanz des Nachlasses für den Nacherben bewahrt werden soll, stehen die Nutzungen der Erbschaft grundsätzlich dem Vorerben zu, z. B. die Mieteinnahmen. Doch kann der Erblasser dem Vorerben per Testament Beschränkungen auferlegen, die über die gesetzlichen Bestimmungen hinausgehen. So kann das Nutznießungsrecht des Vorerben zugunste...mehr

Staffelung der Erben Im Fall der Anordnung von Vor- und Nacherbschaft ist Erbe im Todesfall zunächst der Vorerbe. Mit dem Nacherbfall, d. h. mit einem bestimmten vom Erblasser letztwillig vorgesehenen Ereignis (z. B. Tod oder Wiederverheiratung des Vorerben, Volljährigkeit des Nacherben), geht dann die Erbschaft automatisch auf den Nacherben über; auf das Wissen und Wollen de...mehr

Mehrere Vorerben Bei der Erbauseinandersetzung mehrerer Vorerben gilt Folgendes: Die Verfügung über das Nachlassgrundstück ohne Voreintragung der Miterben bedarf grundsätzlich des Nachweises der Zustimmung der Nacherben; ausreichend ist auch ein Verzicht der Nacherben auf die Eintragung des Nacherbenvermerks.[1] Teilungsanordnung und Vermächtnis Die Zustimmung des Nacherben ist ...mehr

Die häufigsten Fälle einer technischen Abnutzung sind leicht zu verstehen: die Beschädigung eines Wirtschaftsguts, z. B. durch Brand, Bruch, Feuchtigkeit, Säureeinwirkung, Insektenbefall, Überschwemmung oder anderes. Infrage kommt daneben eine ungewöhnlich intensive Nutzung, z. B. im Rahmen eines 3-Schicht-Betriebs, wenn diese hohe Beanspruchung bei der Bemessung der lineare...mehr

Rz. 573f Nach § 195 Abs. 5 S. 1 BewG wird der Wert des mit dem Nutzungsrecht belasteten Grundstücks ermittelt durch Bildung der Summe aus dem nach § 195 Abs. 6 BewG über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts abgezinsten Wert des Grundstücks, der nach § 179 BewG festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Nutzungsrecht nicht bestünde, und dem nach § 195 Abs. 7 BewG über die Re...mehr

Rz. 574 Die Umschreibung des Begriffs "Grundstücke im Zustand der Bebauung" entspricht § 149 Abs. 1 BewG. Ein Grundstück im Zustand der Bebauung liegt danach vor, wenn mit den Bauarbeiten begonnen wurde und Gebäude und Gebäudeteile noch nicht bezugsfertig sind.[1] Der Zustand der Bebauung beginnt mit den Abgrabungen oder der Einbringung von Baustoffen, die zur planmäßigen Er...mehr

Rz. 507 Nicht zu den Bestandteilen des Grundstücks gehören hingegen solche Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck oder in Ausübung eines Rechts mit dem Grund und Boden verbunden[1] oder in das Gebäude eingefügt[2] worden sind. Rz. 508 Ob eine Sache zu einem vorübergehenden Zweck mit einem Grundstück verbunden ist, beurteilt sich zivilrechtlich in erster Linie nach dem...mehr

Rz. 520 Unbebaute Grundstücke sind nach § 178 Abs. 1 S. 1 BewG solche, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit.[1] Gebäude sind – unabhängig von der Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde – als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu ben...mehr

Rz. 523 Nach dem mit § 74 BewG übereinstimmenden § 180 Abs. 1 BewG sind bebaute Grundstücke solche, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Wird ein Gebäude in Bauabschnitten errichtet, so ist der fertig gestellte und bezugsfertige Teil als benutzbares Gebäude anzusehen. Als bebautes Grundstück gilt nach § 180 Abs. 2 BewG auch ein Gebäude, das auf fremdem Grund und Boden ...mehr

Rz. 535 Nach § 185 Abs. 1 BewG ist bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts von dem Reinertrag des Grundstücks auszugehen, der sich aus dem Rohertrag des Grundstücks[1] abzüglich der Bewirtschaftungskosten[2] ergibt. Rohertrag ist nach § 186 Abs. 1 BewG das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den im Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinb...mehr

6.6.1 Begriff und Arten der bebauten Grundstücke Rz. 523 Nach dem mit § 74 BewG übereinstimmenden § 180 Abs. 1 BewG sind bebaute Grundstücke solche, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Wird ein Gebäude in Bauabschnitten errichtet, so ist der fertig gestellte und bezugsfertige Teil als benutzbares Gebäude anzusehen. Als bebautes Grundstück gilt nach § 180 Abs. 2 BewG au...mehr

Rz. 504 Den Begriff "Bestandteile" hat das BewG dem bürgerlichen Recht entnommen.[1] Bestandteile sind die körperlich zusammenhängenden Teile einer einheitlichen Sache, wobei das BGB zwischen wesentlichen Bestandteilen[2] und unwesentlichen Bestandteilen unterscheidet. Rz. 505 Zu den wesentlichen Bestandteilen des Grund und Bodens gehören die Gebäude.[3] Unter einem Gebäude i...mehr

Rz. 621 Zum Grundbesitz i. S. d. § 12 Abs. 7 ErbStG gehört sowohl das land- und forstwirtschaftliche Vermögen i. S. d. § 158 BewG als auch das Grundvermögen i. S. d. § 176 BewG. Um ausländischen Grundbesitz handelt es sich, wenn der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft bzw. das Grundstück im Ausland belegen ist. Der Anspruch auf Übereignung ausländischen Grundbesitzes gehör...mehr

8.1 Allgemeines Rz. 620 Gem. § 12 Abs. 7 ErbStG werden ausländischer Grundbesitz und ausländisches Betriebsvermögen nach § 31 BewG bewertet. Die Vorschrift stimmt wörtlich mit § 12 Abs. 6 ErbStG in der bis zum 31.12.2008 geltenden Fassung überein. Allerdings hat sich die sachliche Bedeutung der Vorschrift insofern verändert, als der Bewertungsgrundsatz des gemeinen Werts, der...mehr

Rz. 516 Nach § 157 Abs. 3 S. 1 BewG sind die Grundbesitzwerte für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens und für Betriebsgrundstücke festzustellen. Für die Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit verweist § 157 Abs. 3 S. 2 BewG grundsätzlich auf § 70 BewG. Der Begriff der wirtschaftlichen Einheit in § 157 Abs. 1 S. 3 BewG kann jedoch nicht losgelöst von dem Erwerbs...mehr

Rz. 210 Nach § 151 Abs. 2 Nr. 1 BewG sind in dem Feststellungsbescheid für Grundbesitzwerte auch Feststellungen über die Art der wirtschaftlichen Einheit zu treffen. Dabei ist darüber zu entscheiden, ob es sich um ein unbebautes oder ein bebautes Grundstück oder um ein Grundstück im Zustand der Bebauung handelt. Bei bebauten Grundstücken ist zwischen den in § 181 Abs. 1 Nr. ...mehr

Rz. 567b Nach § 193 Abs. 1 S. 1 BewG erfolgt die Bewertung des Erbbaurechts vorrangig in Anlehnung an § 49 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ImmoWertV durch Multiplikation des Werts des unbelasteten Grundstücks mit einem von den Gutachterausschüssen abgeleiteten Erbbaurechtskoeffizienten. Erbbaurechtskoeffizienten dienen nach § 23 Abs. 1 ImmoWertV im Wesentlichen der Be...mehr

Rz. 515 Betriebsgrundstück i. S. d. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG ist der zu einem Gewerbebetrieb gehörige Grundbesitz, soweit er losgelöst von seiner Zugehörigkeit zu dem Gewerbebetrieb zum Grundvermögen gehören würde. Dem Gewerbebetrieb steht die Ausübung eines freien Berufs i. S. d. § 18 Abs. 1 Nr. 1 EStG gleich.[1] Die Voraussetzungen, unter denen Grundbesitz zu einer wirtschaft...mehr

Rz. 60 Nach § 9 Abs. 1 BewG ist bei Bewertungen – soweit nichts anderes vorgeschrieben ist – der gemeine Wert zugrunde zu legen. Der gemeine Wert wird nach § 9 Abs. 2 S. 1 BewG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen,...mehr

Rz. 495 Nach § 157 Abs. 3 BewG sind die Grundbesitzwerte für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens und für Betriebsgrundstücke i. S. d. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG unter Anwendung der §§ 159 und 176–198 BewG zu ermitteln. Der Umfang des Grundvermögens wird durch § 176 BewG bestimmt. Die Abgrenzung gegenüber dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen ergibt sich aus d...mehr

Rz. 537 Nach § 185 Abs. 2 S. 1 BewG ist der Reinertrag des Grundstücks um den Betrag zu verringern, der sich durch eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt; dies ergibt den Gebäudereinertrag. Der Abzug der Bodenwertverzinsung trägt dem Umstand Rechnung, dass die vertraglich vereinbarte bzw. die übliche Jahresmiete des Grundstücks nicht nur den Ertrag des Gebäudes da...mehr

Rz. 121 Die Frage, wie Sachleistungsansprüche und -verbindlichkeiten zu bewerten sind, hatte in der Vergangenheit vor allem für den Fall Bedeutung, dass diese die Übertragung von Grundstücken zum Gegenstand hatten. Die Rspr. des BFH zu dieser Frage hat geschwankt. Nachdem er zunächst die Auffassung vertreten hatte, dass die kaufvertragliche Verpflichtung zur Grundstücksüberei...mehr

Rz. 527 Nach dem Vergleichswertverfahren werden grundsätzlich Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet. Eine Anwendung auf andere Grundstücksarten ist ausgeschlossen. Beim Vergleichswertverfahren wird der Marktpreis i. d. R. aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer Grundstücke abgeleitet. Zur Ermittlung des gemeinen Werts kommt es daher nu...mehr

Rz. 573b Nach § 195 Abs. 2 S. 1 BewG wird der Wert des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden ermittelt durch Bildung der Summe aus dem Wert des Grundstücks, der nach den §§ 179, 182–196 BewG festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Nutzungsrecht nicht bestünde, abzüglich des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks nach § 179 BewG und der nach § 195 Abs. 3 BewG über die Re...mehr

Rz. 576 Im Vergleich zu der Bedarfsbewertung nach dem bis zum 31.12.2008 geltenden Recht führen die neuen Bewertungsverfahren im Durchschnitt zu deutlich höheren Werten. Eine unter Auswertung der Kaufpreissammlungen des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte Niedersachsen für die Jahre 1996–2006 durchgeführte Untersuchung, bei der der durch Mikrosimulation ermittel...mehr

Rz. 567g Nach § 194 Abs. 1 S. 1 BewG erfolgt die Bewertung des Erbbaugrundstücks vorrangig in Anlehnung an § 51 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 und Abs. 2 S. 1 Nr. 3 ImmoWertV durch Multiplikation des Werts des unbelasteten Grundstücks mit einem von den Gutachterausschüssen abgeleiteten Erbbaugrundstückskoeffizienten. Erbbaugrundstückskoeffizienten dienen nach § 23 Abs. 1 ImmoWertV im Wese...mehr

Rz. 526 § 182 Abs. 1 S. 1 BewG schreibt vor, dass der Wert der bebauten Grundstücke in Abhängigkeit von der Grundstücksart nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu ermitteln ist. Für welche Grundstücksart welches Bewertungsverfahren zur Anwendung kommt, ergibt sich aus § 182 Abs. 2–4 BewG. Die unterschiedlichen Bewertungsverfah...mehr

Rz. 533 Beim Ertragswertverfahren wird der Wert von bebauten Grundstücken auf der Grundlage des für diese Grundstücke nachhaltig erzielbaren Ertrags ermittelt. Es bietet sich deshalb bei typischen Renditeobjekten an, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt im Vordergrund steht. Das Ertragswertverfahren ist daher regelmäßig auf ...mehr

Rz. 544 Als Mindestwert ist der Bodenwert anzusetzen.[1] Zum Ansatz des Mindestwerts kommt es dann, wenn der Gebäudeertragswert gleich 0 oder gar negativ ist, weil das Grundstück nachhaltig keinen Ertrag abwirft. Mit der Mindestwertregelung sollen in solchen Fällen komplizierte Wertberechnungen vermieden werden.[2] Die Regelung ist nachteilig für Grundstückseigentümer, deren...mehr

Rz. 553 Der Bodenwert und der – ausgehend von den Regelherstellungskosten unter Abzug einer Alterswertminderung ermittelte – Gebäudesachwert ergeben nach § 189 Abs. 3 S. 1 BewG den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser ist zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 BewG zu multiplizieren. Die Regelung trägt dem Umstand Rechnung, dass sich in dem v...mehr

Rz. 563 Der Gebäudewertanteil ist nach § 193 Abs. 5 S. 1 BewG bei der Bewertung des bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahren der Gebäudeertragswert nach § 185 BewG, bei der Bewertung im Sachwertverfahren der Gebäudesachwert nach § 190 BewG. Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens[1] ist nicht vorgesehen, weil dieses keine getrennte Bewertung des Gebäudes und des Grund...mehr

Rz. 575 Gebäude, Teile von Gebäuden und Anlagen, die wegen der in § 1 ZSG bezeichneten Zwecke geschaffen worden sind und im Frieden nicht oder nur gelegentlich oder geringfügig für andere Zwecke benutzt werden, bleiben bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts außer Betracht. Die Regelung entspricht § 150 BewG. Ist ein Grundstück nur mit Gebäuden bebaut, die die Befreiungsvora...mehr

Rz. 564 Nach § 194 Abs. 1 BewG ist auch der Wert des Erbbaugrundstücks vorrangig im Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG zu bewerten. Dessen Anwendung kommt jedoch nur in Betracht, wenn für das Erbbaugrundstück Vergleichskaufpreise vorliegen. Vergleichskaufpreise sind möglichst innerhalb der gleichen Grundstücksart, mit annähernd gleich hohen Erbbauzinsen, in Gebieten mit an...mehr