Kinne/Schach/Bieber, BGB § 543 Außerordentliche fristlos ... / 3.3.5 Kündigungserklärung

Rz. 93

Die Kündigung muss gegenüber dem Mieter erklärt werden und diesem zugehen. Bei einer Mietermehrheit muss die Kündigung gegenüber allen Mietern erfolgen. Ist eine ursprüngliche Mitmieterin ausgezogen und halten sich in der Wohnung nur noch die weiteren ursprünglichen Mitmieter auf, kann unter Umständen davon ausgegangen werden, dass das Mietverhältnis zu denselben Bedingungen zwischen dem Vermieter und nur den in der Wohnung verbliebenen Mitmietern fortgesetzt worden ist, so dass die Kündigung an diese ausreicht (LG Frankfurt (Oder), Urteil v. 29.11.2018, 15 S 112/17, WuM 2019, 34). Haben sich jedoch mehrere Mieter gegenseitig zur Entgegennahme von Kündigungen bevollmächtigt (sog. Empfangsvollmacht) reicht es aus, wenn die Kündigung an alle Mieter adressiert ist und nur einem von ihnen die Kündigungserklärung zugeht. Dagegen ist die Formularklausel "für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem von mehreren Mietern abgegeben wird.", unwirksam. Hat der Vermieter an mehrere Mitglieder einer Wohngemeinschaft vermietet und ist vereinbart, dass jedes Mitglied nur einen bestimmten Anteil an der Gesamtmiete zahlen soll, muss der Vermieter ebenfalls gegenüber allen Mietern kündigen. Bei Vermietung von nur einzelnen Zimmern an verschiedene Mieter können die Einzelmietverhältnisse einzeln gekündigt werden. Die Kündigung muss gegenüber dem jeweiligen Einzelmieter erklärt werden und führt zur Beendigung nur seines Mietvertrages. Auch bei Untervermietung und der Verpflichtung des Untermieters zur Mietzahlung unmittelbar an den Hauptvermieter muss der Hauptvermieter die Kündigung im Falle des Verzugs des Untermieters gegenüber dem Hauptmieter erklären. Liegen in den Fällen der Zwischenvermietung die Kündigungsvoraussetzungen im Hauptmietverhältnis vor, so kann der Hauptvermieter gegenüber dem Untervermieter kündigen. Mit der Beendigung des Hauptmietvertrags tritt der Hauptvermieter in das Untermietverhältnis ein. Erfüllt der bisherige Untermieter seine Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Hauptvermieter, so kann dieser nicht gegenüber dem Untermieter kündigen. Für die Kündigung eines mit einer Außen-GbR abgeschlossenen Mietvertrages genügt es, wenn sich aus der Kündigungserklärung entnehmen lässt, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft gekündigt werden soll und die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht, auch wenn den Gesellschaftern die Vertretungsbefugnis gemeinschaftlich zusteht (BGH, Urteil v. 23.11.2011, XII ZR 210/09, GE 2012, 261 = ZMR 2012, 261).

Bei der Wohnraummiete müssen die Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben mitgeteilt werden (§ 569 Abs. 4). An die Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs dürfen jedoch keine zu hohen und übertriebenen formalistischen Anforderungen gestellt werden; vielmehr soll durch den Begründungszwang nur sichergestellt werden, dass der Mieter erkennen kann, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat. Es genügt daher zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind auch dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine einfache und klare Sachlage handelt (BGH, Urteil v. 12.5.2010, VIII ZR 96/06, GE 2010, 975; LG Berlin, Urteil v. 12.4.2019, 65 S 27/19, GE 2019, 800).

Eine Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung ist dann formell wirksam, wenn in der Kündigungserklärung (LG Berlin, Urteil v. 3.8.2010, 63 S 607/09, GE 2010, 1271) oder in der dieser beigefügten Anlage (LG München I, Endurteil v. 17.11.2021, 14 S 9922/21, ZMR 2022, 215) die relevanten verspäteten Mietzahlungen aufgeführt sind. Das Kündigungsschreiben sollte daher ein Mietkonto enthalten, das die Forderungen des Vermieters den Zahlungen des Mieters gegenüberstellt, die Verrechnung der Zahlungen des Mieters konkretisiert und den kündigungsbegründenden Rückstand nach dieser Verrechnung ausweist.

Ein Erwerber des vermieteten Grundstücks kann sich zur Begründung einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht auf einen Rückstand berufen, der vor dem Eigentumsübergang entstanden ist, es sei denn, diese Mietrückstände sind ihm vom Veräußerer/Vorvermieter abgetreten worden (LG Berlin, Urteil v. 18.1.2005, 63 S 354/04, GE 2005, 487). Der Vermieter, der die Mietforderungen abgetreten hat, bleibt aber weiterhin zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges berechtigt (LG Berlin, Urteil v. 14.2.2006, 64 S 416/05, GE 2006, 513).

§ 314 Abs. 3, wonach der Berechtigte nur innerhalb angemessener Frist nach Kenntnis vom Kündigungsrecht kündigen kann, findet neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht (§§ 543, 569 BGB) keine Anwendung (BGH, Urteil v. ...