LG Berlin Urteil vom 18.01.2005 - 63 S 354/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Kündigung wegen Zahlungsrückstands aus Vorvermietungszeit

Orientierungssatz

Mietrückstände, die vor dem Eigentumsübergang auf den neuen Vermieter entstanden sind, können eine Kündigung des Erwerbers wegen Zahlungsverzugs nur dann begründen, wenn sie ihm abgetreten worden sind.

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen - das am 13. Juli 2004 verkündete Teilurteil des Amtsgerichts Schöneberg - 4 C 193/04 - abgeändert und neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 509,09 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15. Mai 2004 zu zahlen.

In Höhe eines Betrags von 1.018,26 EUR nebst anteiligen Zinsen sowie hinsichtlich des Räumungsantrags wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Die Revision wird zugelassen

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können jeweils die Vollstreckung der Gegenseite durch Sicherheitsleistung in Höhe des für diese aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags zuzüglich 10 % abwenden, sofern nicht die vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrags zuzüglich 10 % leistet.

Gründe

I.

Die Klägerin verlangt aufgrund der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vom 8. März 2004 (Rückstände für Februar und März 2004) Räumung sowie unter Berücksichtigung einer Zahlung der Beklagten am 26. März 2004 in Höhe von 1.020,47 EUR Zahlung restlicher Mieten für Februar und April in Höhe von insgesamt 2.036,44 EUR (vgl. die Aufstellung in der Klageschrift, Bl. 3 d.A.).

Die Klägerin hat mit Schreiben vom 29. Oktober 2003 den Beklagten den Erwerb der Wohnung angezeigt und ist am 1. März 2004 als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen worden.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,

1. die Wohnung, gelegen im Haus ..., EG rechts, mit einer Wohnfläche von 111,73 qm zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben,

2. an die Klägerin 2.036,44 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten haben eine Minderung von 100 %, hilfsweise ein Zurückbehaltungsrecht, wegen umfangreicher Sanierungsarbeiten ab Mitte März 2003 geltend gemacht und im Übrigen gemeint, dass aufgrund des erst am 1. März 2004 eingetragenen Eigentumswechsels ein kündigungsrelevanter Rückstand zu Gunsten der Klägerin nicht bestanden habe.

Das Amtsgericht hat die Beklagten durch das allein angefochtene Teilurteil zur Räumung und Zahlung der Miete für Februar 2004 in Höhe von 1.017,47 EUR sowie der Miete für April 2004 in Höhe von 509,09 EUR verurteilt. Die Kündigung sei aufgrund des Rückstands für Februar und März 2004 begründet. Die Klägerin sei im Zeitpunkt der Kündigung Vermieterin gewesen. Es komme nicht darauf an, ob ihr die Miete für Februar 2004 materiell zustehe. Die Miete für Februar 2004 hat es der Klägerin gleichwohl ohne weitere Begründung zugesprochen. Die Zahlung der Beklagten sei aufgrund einer konkludenten Zahlungsbestimmung in erster Linie auf den Rückstand für März 2004 und wegen des überschießenden Betrags von 1,50 EUR auf den Rückstand für Februar 2004 zu verrechnen gewesen. Für April 2004 schuldeten die Beklagten mindestens 50 % der Miete, weil die von ihnen vorgetragenen Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten jedenfalls keine höhere Minderung zuließen.

Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Teilurteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Mit der Berufung gegen das Teilurteil verfolgen die Beklagten ihr erstinstanzliches Begehren weiter, soweit der Klage stattgegeben worden ist.

Sie beantragen,

das am 13. Juli 2004 verkündete Teilurteil des Amtsgerichts Schöneberg abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist teilweise begründet.

1. Miete Februar 2004

Ein Anspruch der Klägerin aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Miete für Februar 2004 besteht nicht, denn sie ist erst ab 1. März 2004 gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten. Zu diesem Zeitpunkt war die Miete für Februar 2004 indes bereits fällig und stand damit dem früheren Vermieter zu (BGH WuM 2000, 609; Palandt-Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 566 BGB, Rn 17).

Allein der Umstand, dass die Klägerin den Beklagten mit Schreiben vom 29. Oktober 2003 den Kauf der Wohnung mitgeteilt hat, führt nicht dazu, dass ihr die Mieten zustehen. Allenfalls aus der Forderung, die künftigen Mieten an sie zu zahlen, könnte man entnehmen, dass sie sich einer entsprechenden Vereinbarung mit der früheren Vermieterin berühmt. Die bloße Behauptung einer Abtretung genügt hierzu aber nicht. Es fehlen jegliche Angaben zu den tatsächlichen Umständen einer solchen Vereinbarung und es ist noch nicht einmal erkennbar, ob ...