Kinne/Schach/Bieber, BGB § 543 Außerordentliche fristlos ... / 3.2.6 Kündigungserklärung

Rz. 59

Hinweis

Kündigung durch Vermieter

Die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses kann nur von dem Vermieter ausgesprochen werden. Das ist grds. derjenige, der in dem Mietvertrag als Vermieter bezeichnet worden ist und den Mietvertrag unterschrieben hat (KG, Urteil v. 4.2.2019, 8 U 109/17, GE 2019, 384).

Handelt es sich um mehrere natürlichen Personen, kommt es darauf an, ob diese im Mietvertrag als Vermieter aufgeführt und – entweder selbst oder vertreten durch einen Dritten – den Mietvertrag unterzeichnet haben. Hat ein als Mietvertragspartei aufgeführter Gesellschafter seiner Unterschrift einen Stempelaufdruck der Gesellschaftsfirma beigefügt, folgt daraus nicht unbedingt, dass der Vertragsschließende den Vertrag im Namen der Gesellschaft geschlossen hat (KG, Urteil v. 4.2.2019, 8 U 109/17, GE 2019, 384). Ist von einer aus mehreren Personen bestehenden Miteigentümergemeinschaft nur einer der Miteigentümer im Mietvertrag als Vermieter aufgeführt, so kann nur dieser einzelne Miteigentümer die Kündigung erklären. Hat einer von zwei Vermietern jeweils im eigenen Namen und nicht zweifellos – auch – in Vertretung des zweiten Vermieters gekündigt, kann in der Klageerhebung durch beide oder in einem späteren Schriftsatz eine erneute Kündigungserklärung zu erblicken sein (LG Wuppertal, Urteil v. 10.12.2015, 9 S 128/15, WuM 2016, 489). Wird der Mietvertrag durch einen Vertreter abgeschlossen, kommt es darauf an, ob der Vertretene in der dafür vorgesehenen Spalte des Mietvertrages als Vermieter aufgeführt worden ist. Wird nur der Vertreter im Mietvertrag als Vermieter aufgeführt, ohne dass er zu erkennen gibt, dass er nur in Vertretung eines Dritten handelt, so kommt der Mietvertrag mit dem Vertreter zustande (LG Berlin, Urteil v. 7.3.1995, 64 S 414/94, GE 1995, 1207), der allein zur Kündigung berechtigt ist.

Der Erwerber des Grundstücks kann erst nach seiner Eintragung in das Grundbuch kündigen; weitere Voraussetzung ist, dass die Kündigungsgründe in seiner Person fortbestehen. Hat nicht der Eigentümer das Grundstück vermietet, sondern die von ihm beauftragte Hausverwaltung im eigenen Namen, so tritt bei Veräußerung seines Grundstücks der Erwerber nicht in das Mietverhältnis ein, sodass die Kündigung weiter durch die Hausverwaltung ausgesprochen werden muss. Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt ebenfalls in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 ein, sodass auch er die Kündigung erklären muss (BGH, Urteil v. 25.4.2018, VIII ZR 176/17, GE 2018, 701). Wenn einer der vermietenden Miteigentümer seinen Miteigentumsanteil auf den anderen Miteigentümer überträgt, ändert sich nichts an der ursprünglichen Vermieterstellung (BGH, Beschluss v. 9.1.2019, VIII ZB 26/17, GE 2019, 249; KG, Urteil v. 8.10.2018, 8 U 111/18, GE 2018, 1458), sodass beide die Kündigung erklären müssen. Wird die vermietete Wohnung dagegen in einer Auseinandersetzung einer Vermieter-AußenGbR einem ihrer Gesellschafter übertragen, tritt der erwerbende Gesellschafter in das zwischen der GbR und dem Wohnungsmieter bestehende Wohnraummietverhältnis mit der Folge ein, dass er allein kündigungsberechtigt ist (BGH, Urteil 23.11.2011, VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150).

Der veräußernde Eigentümer/Vermieter kann den Erwerber zur Kündigung bereits vor seiner Eintragung in das Grundbuch in seinem – des Veräußerers – Namen bevollmächtigen oder ermächtigen (BGH, Urteil v. 10.12.1997, XII ZR 119/96, GE 1998, 176; LG Stuttgart, Beschluss v. 21.12.2017, 19 T 454/17, WuM 2018, 99; LG Augsburg, NJW-RR 1992, 520), der aufgrund einer dementsprechenden Ermächtigung bereits vor seiner Eintragung die Kündigung im eigenen Namen aussprechen kann (KG Berlin, Urteil v. 22.2.2010, 20 U 80/08, GE 2010, 1335). gemäß § 565 Abs. 1 tritt bei gewerblicher Weitervermietung der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein, sodass er ab diesem Zeitpunkt zur Kündigung berechtigt ist. Erben können ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt (BGH, Urteil v. 11.11.2009, XII ZR 210/05, NZM 2010, 161). Da die Erbengemeinschaft jedoch keine eigene Rechtspersönlichkeit hat, kann sie nicht als solche kündigen. Mithin muss sie bei der Kündigung von einem der Miterben, der von den übrigen Miterben bevollmächtigt worden ist, oder von einem Hausverwalter, dem sämtliche Miterben entsprechende Vollmacht erteilen müssen, vertreten werden. Je nach Inhalt und Umfang der Vollmacht könnte dann auch der einzelne Miterbe die Kündigung des Mietverhältnisses erklären.

Die Kündigung muss gegenüber dem Mieter erklärt werden. Das ist unproblematisch, wenn nur eine natürliche Person den Mietvertrag auf der Mieterseite abgeschlossen hatte und im Zeitpunkt der Kündigung noch die rechtliche Stellu...