Kinne/Schach/Bieber, BGB § 543 Außerordentliche fristlos ... / 3.1.7 Kündigungserklärung

Rz. 36

Erforderlich ist Abgabe einer Kündigungserklärung in Schriftform (§ 568 Abs. 1), d. h. die Kündigungserklärung muss vom Vermieter eigenhändig unterzeichnet sein. Das gilt erst recht, wenn im Mietvertrag für die Kündigungserklärung "Schriftform" vereinbart worden ist (KG, Urteil v. 16.1.2006, 8 U 157/05, WuM 2008, 193; KG Beschlüsse v. 11.6. und 9.7.2018, 8 W 31/18, GE 2018, 1059).

Hinweis

Kündigung durch einen Vertreter

Die Kündigung kann auch durch einen Vertreter unter Vorlage der Originalvollmacht erfolgen; weist der Kündigungsempfänger die Kündigung wegen fehlender Originalvollmacht nach § 174 zurück, so muss dieser beweisen, dass die Zurückweisung dem Erklärenden auch zugegangen ist (AG Bremen, Urteil v. 7.7.2019, 19 C 457/19, GE 2020, 1119).

Kündigt der Prozessbevollmächtigte des Vermieters vorprozessual durch eigenhändig unterzeichnetes Schreiben, kann der Mieter diese Kündigung jedoch nicht deswegen zurückweisen, weil die Prozessvollmacht nicht beigefügt war; denn § 174 gilt aufgrund der Sonderregelungen zur Prozessvollmacht nicht für im Rahmen eines Rechtsstreits über den Prozessbevollmächtigten ausgesprochene rechtsgeschäftliche Erklärungen (LG Berlin, Urteil v. 7. 11.2018, 26 O 66/18, GE 2018, 1594). Wird durch prozessualen Schriftsatz gekündigt, so ist es erforderlich, dass der Vermieter bzw. sein Prozessbevollmächtigter die für den Kündigungsempfänger bestimmte Abschrift eigenhändig unterschreibt (BGH, Urteil v. 4.7.1986, V ZR 41/86, WuM 1987, 209; OLG Zweibrücken, Rechtsentscheid v. 17.2.1981, 3 W 191/80, WuM 1981, 1). Nach überwiegender Meinung reicht aber im Prozess auch die Zustellung einer beglaubigten Abschrift des Schriftsatzes, wenn der Beglaubigungsvermerk vom Verfasser der Kündigung und nicht einer dritten Person, z. B. der Geschäftsstellenbeamtin des Gerichts stammt (AG Braunschweig, Urteil v. 23.8.1988, 1126 C 226/88, WuM 1990, 153).

Umgekehrt kann eine Hausverwaltung eines Vermieters dessen Empfangsvertreter hinsichtlich eines Kündigungsschreibens eines Mieters sein (AG Brandenburg, Urteil v. 13.2.2023, 31 C 210/21).

Achtung

Bloße Räumung

Die bloße Räumung und Rückgabe der Schlüssel ist grundsätzlich nicht als konkludente Kündigung anzusehen, die ohnehin der Schriftform entbehrte.

In der Kündigungserklärung muss der Kündigungsgrund im Einzelnen derart genau angegeben werden (§ 569 Abs. 4), dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann und der Kündigungsempfänger Klarheit über die Rechtslage und über seine Verteidigungsmöglichkeiten hat (LG Berlin, Urteil v. 10.2.2003, 67 S 240/02, GE 2003, 670; AG Bernau, Urteil v. 3.2.2009, 10 C 447/08, WuM 2009, 126). Jedoch sind bei der Kündigung des Gewerberaummietvertrages für den Vermieter bei der Abwägung im Rahmen von § 543 BGB auch die nicht im Kündigungsschreiben angeführten Gründe zu berücksichtigen (LG München I, Urteil v. 19.1.2021, 31 O 17389/19, ZMR 2021, 321).

Mehrere Mieter können nur zusammen kündigen, und zwar auch dann, wenn einer von ihnen bereits längere Zeit die Mieträume nicht mehr nutzt.

Hinweis

Wohnungszuweisungsverfahren

Da derjenige Ehegatte, dem die Ehewohnung kraft übereinstimmender Mitteilung an den Vermieter oder kraft Endentscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren des Familiengerichts in das Mietverhältnis allein eintritt, kann er allein das Mietverhältnis kündigen.

Bei Scheitern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft können die vormaligen Lebensgefährten regelmäßig wechselseitig die Mitwirkung bei der Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der bisher gemeinsam bewohnten Wohnung verlangen (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 2.5.2007, I-10 W 29/07, WuM 2007, 567; LG Berlin, Beschluss v. 22.5.2002, 64 T 34/01, ZMR 2002, 751).

Hinweis

Mehrere Mieter müssen alle die Kündigungserklärung eigenhändig unterschreiben; erfolgt die Kündigung nicht in einem einheitlichen Schreiben mehrerer Mieter, sondern getrennt, so müssen die Kündigungserklärungen in engem zeitlichen Zusammenhang stehen.

Telefax, SMS oder E-Mail reichen für die Einhaltung der Schriftform nicht aus. Auch allein der Auszug des Mieters ist nicht ausreichend (LG Berlin, Urteil v. 22.10.1992, 67 S 192/92, GE 1993, 479).

Nach Ablauf der von ihm gesetzten Frist kann der Mieter das Mietverhältnis kündigen, ohne dass er grundsätzlich dafür eine Frist einhalten muss. Da es sich jedoch um eine fristlose Kündigung handelt, darf der Mieter mit dem Ausspruch der Kündigung nicht zu lange abwarten, denn ein längeres Zuwarten könnte dafür sprechen, dass lediglich eine unerhebliche Hinderung oder Vorenthaltung des Gebrauchs vorliegt.

Zwar findet § 314 Abs. 3, wonach das Kündigungsrecht ausgeschlossen ist, wenn es nicht in angemessener Frist ausgeübt worden ist, auf die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses keine Anwendung (BGH, Versäumnisurteil v. 13.7.2016, VIII ZR 296/15, ZMR 2016, 937).

Nimmt der zur Kündigung Berechtigte aber nicht in angemessener Frist sein Kündigungsrecht wahr, so kann daraus geschlossen werden, dass der Kündigungsgrund vom Berec...