Kinne/Schach/Bieber, BGB § 543 Außerordentliche fristlos ... / 5.1 Ausschluss der Kündigung bei Kenntnis des Mieters vom Mangel

Rz. 137

Das Kündigungsrecht des § 543 ist dann ausgeschlossen, wenn die Rechte des Mieters bei einem Mangel durch § 536b ausgeschlossen sind (vgl. dazu § 536b Rn. 2 ff.). Das wäre z. B. der Fall, wenn der Mieter bei dem Abschluss des Vertrags den Sachmangel, der an sich zu einer nicht unerheblichen Hinderung oder Vorenthaltung des Gebrauchs geführt hat, positiv kannte, ohne dass er sich seine Rechte wegen dieses Mangels vorbehalten hat. Bei mehreren Mietern reicht die Kenntnis auch nur eines Mieters aus. Die positive Kenntnis führt auch dann zum Ausschluss des Kündigungsrechts, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat (BGH, Urteil v. 1.12.1971, VIII ZR 88/70, NJW 1972, 249 = MDR 1972, 318). Der Mieter erlangt Kenntnis i. S. v.§ 199 bzw. 536b von der Größe seiner Wohnung und damit von einer Flächenabweichung nicht schon durch bloßes Ansehen oder durch Nutzung (LG München I, Urteil v. 19.12.2013, 31 S 6768/13, GE 2014, 744; LG Krefeld, Urteil v. 7.11.2012, 2 S 23/12, ZMR 2013, 197; AG Koblenz, Urteil v. 26. 03.2015, 152 C 3763/14, WuM 2015, 443). Das Kündigungsrecht des § 543 Abs. 2 Nr. 1 ist auch dann ausgeschlossen, wenn dem Mieter der anfängliche Sachmangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist oder er eine anfänglich mangelhafte Sache angenommen hat, obschon er den Mangel kannte, ohne sich die Rechte wegen dieses Sachmangels vorzubehalten. Fahrlässigkeit läge z. B. vor, wenn der Mieter eine Wohnung bei Dunkelheit besichtigt und dabei offenbare Mängel der Mietsache nicht bemerkt und sich deswegen auch keine Rechte wegen dieser Mängel vorbehält. Eine vorbehaltlose Annahme der mangelhaften Mietsache könnte darin liegen, dass der Mieter trotz Kenntnis des Mangels die Miete in voller Höhe weiterbezahlt, ohne dem Vermieter diesen Mangel anzuzeigen. Trotz grob fahrlässiger Unkenntnis bleibt das Kündigungsrecht erhalten, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Bei Rechtsmängeln ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Mieter beim Abschluss des Vertrags diesen Rechtsmangel kannte.

Rz. 138

Vereinbarungen der Parteien, die abweichend von § 543 die Kündigung des Vermieters erleichtern oder die Kündigung des Mieters erschweren, sind in Wohnraummietverträgen unwirksam (§ 569 Abs. 5 Satz 1). Günstigere Regelungen, die das Kündigungsrecht des Vermieters einschränken (z. B. eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges nur bei Rückstand mit mehr als drei Monaten zulassen), bleiben wirksam. Bei anderen Mietverhältnissen ist zu prüfen, ob es sich um einen vom Vermieter verwendeten Formularvertrag (vgl. dazu u. a. OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 25.1.1995, 21 U 204/93, GE 1996, 47) handelt und ob der Ausschluss des Kündigungsrechts eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt (§ 307). Daher kann auch der Ausschluss des Kündigungsrechts in einem Gewerberaummietverhältnis unwirksam sein (vgl. auch Rn. 106). Ferner sind Vereinbarungen in Wohnraummietverträgen unwirksam, nach denen der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen zu kündigen (§ 569 Abs. 5 Satz 2). Daher ist auch eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, dass der Vermieter berechtigt ist, Zahlungen zunächst auf Zinsen und Kosten zu verrechnen, und dass eine anderweitige Verrechnungsbestimmung des Mieters ausgeschlossen ist, unwirksam (LG Berlin, Urteil v. 20.10.2000, 65 S 237/99, NZM 2002, 66). Wegen der Rechtslage bei Geschäftsraummietverhältnissen vgl. Rn. 106.

Rz. 139

Da aber bei der Grundstücks- und Raummiete davon auszugehen ist, dass das vermietete Grundstück und die vermieteten Räume eine Einheit bilden, scheidet i. d. R. eine Teilkündigung aus (OLG Celle, MDR 1964, 294). Dies gilt prinzipiell auch für die mit der Wohnung zusammen gemietete Garage; für eine rechtliche Einheit spricht auch, dass Wohnung und – später angemietete – Garage auf demselben Grundstück liegen (BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 251/10, GE 2012, 58) und/oder beide später als einheitlich behandelt werden (AG Gelsenkirchen, Urteil v. 11.3.2011, 14 C 12/11, WuM 2012, 196). Ebenso wenig wie der Vermieter die Garage gesondert kündigen darf (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 26.10.1990, 12b C 192/90, GE 1991, 525 f.; AG Berlin-Charlottenburg, GE 1992, 991), darf der Mieter wegen Mängeln der Garage diese einseitig kündigen, wenn diese zusammen mit der Wohnung – möglicherweise auch später (LG Köln, Urteil v. 26.2.1992, 10 S 419/91, ZMR 1992, 251) – gemietet worden ist. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die wesentlich später gemietete Garage mit getrenntem Vertrag gemietet worden ist. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen (BGH, Beschluss v. 11.3.2014, VIII ZR 374/13, MietPrax-AK § 535 BGB Rn. 61; BGH, Beschluss v. 8.10.2013, VIII ZR 254/13, GE 2013,1650; BGH, Beschluss v. 3.9.2013, VIII ZR 165/13, GE 2013, 1454; BGH, Beschluss v. 9....