Fachbeiträge & Kommentare zu Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerb-Besteuerung einer Anteilsvereinigung kommt nur in Betracht, wenn ein inländisches Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft gehört und 90 % der Anteile der Gesellschaft unmittelbar oder mittelbar in einer Hand vereinigt (Anteilsvereinigung) oder 90 % der Anteile der Gesellschaft übertragen werden (Übertragung vereinigter Anteile). Es werden alle Gesellschaftsant...mehr

Steuerschuldner ist in Fällen des Erwerbs nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 und 2 GrEStG der Anteilserwerber (§ 13 Nr. 5a GrEStG) und in Fällen des § 1 Abs. 3 Nr. 3 und 4 GrEStG die an dem Erwerbsvorgang beteiligten (jur. oder nat.) Personen als Gesamtschuldner und bei diesen die zur Geschäftsführung befugten Personen (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Zur Frage, ob auch eine unvollständige oder unri...mehr

Weil bei Anteilsvereinigungen wie auch bei anderen fiktiven Grundstücksübertragungen gem. § 1 Abs. 2–3a GrEStG nicht die Grundstücke "bewegt" werden, ist das Risiko "unbemerkt" Grunderwerbsteuer auszulösen, relativ hoch (Saecker, NWB 2019, 817). Dies wird noch dadurch verstärkt, dass bei mehrstufigen Beteiligungen mittelbar Anteilsvereinigungen ausgelöst werden können. Bei a...mehr

Umstritten war, ob grunderwerbsteuerbare Anteilsvereinigungen nach der bis 6.5.2013 geltenden Rechtslage "zunächst" (schon seit BFH v. 27.9.2017 – II R 41/15, BStBl. II 2018, 667 = ErbStB 2018, 105 [E. Böing] zu besteuern) durch "Zwischenschaltung" einer Personengesellschaft zwischen der Kapitalgesellschaft, deren Anteile erworben werden sollten, und der grundbesitzenden Ges...mehr

Bei zeitgleichem(r) Anteilskauf und Anteilsübertragungen (auf einen neuen Gesellschafter) greift nur die Besteuerung nach § 1 Abs. 2b ggf. Abs. 2a GrEStG. Erfolgt die Anteilsübertragung auf den neuen Gesellschafter später, sind der Anteilskauf nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG und die spätere Anteilsübertragung nach § 1 Abs. 2b ggf. Abs. 2a GrEStG zu besteuern (Doppelbesteuerung)...mehr

Der Grunderwerbsteuer unterliegen seit Jahrzehnten unmittelbare und mittelbare Anteilsvereinigungen, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen (Anteilsvereinigungen i.S.v. § 1 Abs. 3 i.V.m. Abs. 4 GrEStG). Von der Verfassungsmäßigkeit und Unionsrechtskonformität kann ausgegangen werden, vgl. BFH v.15.5.2019 – II B 55/18, BFH/NV 2019, 927; BVerfG v. 10.6.1963 – 1 B...mehr

Die sachlichen Befreiungen z.B. nach § 4 und 6a GrEStG sind anwendbar (§ 6a GrEStG – Umstrukturierung im Konzern, s. z.B. Hess. FG v. 1.12.2022 – 5 K 852/21 [Rev. II R 2/23], EFG 2023, 501 = ErbStB 2023, 106 [Günther]; oberste Finanzbehörden, Erlasse v. 25.5.2023 – S 4518, BStBl. I 2023, 995 – zu § 6a GrEStG). Schenkungen und Erwerbe von Todes wegen von Anteilen i.S.v. § 1 Ab...mehr

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einer Anteilsvereinigung ist der bewertungsrechtliche Grundbesitzwert/Bedarfswert der Grundstücke der Gesellschaft, deren Anteile erworben wurden, § 8 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG (zu 100 %, auch wenn z.B. nur 95 % der Anteile übergehen; bei mehreren Grundstücken sind mehrere Feststellungsbescheide erforderlich). Die Bemessungsgrundlage wird ...mehr

Raymond Halaczinsky, RA, Bonn Der Grunderwerbsteuer unterliegen seit Jahrzehnten unmittelbare und mittelbare Anteilsvereinigungen. Immer wieder werden bei Anteilsübertragungen, Um- oder Neuregelungen von Beteiligungen und dergleichen deren grunderwerbsteuerlichen Auswirkungen nicht beachtet oder falsch eingeschätzt (mit der Folge einer hohen Grunderwerbsteuerbelastung). In de...mehr

Erwirbt ein Gesellschafter etwa 85 % der Anteile an einer GmbH direkt und weitere 15 % als "Treuhänder" von einem anderen Gesellschafter, liegt scheinbar kein Anteilserwerb von mind. 90 % vor (treuhänderischer Erwerb von Anteilen). Der BFH hat aktuell entschieden, dass in vergleichbaren Fällen die Beteiligungsquote von mind. 90 % erreicht wird (BFH v. 10.4.2024 – II R 34/21,...mehr

Rz. 11 Die Tatbestände in § 5 GrStG unterscheiden sich nach Wohnräumen und Wohnungen. Grundbesitz, der Wohnzwecken dient, ist grundsätzlich steuerpflichtig. In den in § 5 Abs. 1 Nr. 1-4 GrStG geregelten Ausnahmefällen bleibt für Wohnräume, die für steuerbegünstigte Zwecken nach §§ 3, 4 GrStG und zugleich für Wohnzwecke benutzt werden, die Befreiung von der Grundsteuer jedoch ...mehr

Rz. 33 [Autor/Stand] Gemäß § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG bestimmt sich der Wert eines unbebauten Grundstücks regelmäßig nach seiner Fläche und dem um 20 Prozent ermäßigten Bodenrichtwert, vgl. § 196 BauGB. Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach den Vorschriften des BauGB zu ermitteln und den Finanzämtern zur Verfügung zu stellen, vgl. § 145 Abs. 3 Satz 2 BewG....mehr

Rz. 15 [Autor/Stand] § 158 BewG ist erstmals für die Feststellung von Grundbesitzwerten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens für nach dem 31.12.2008 liegende Bewertungsstichtage anzuwenden.[2] Die Ergänzung in § 158 Abs. 2 BewG um die Sätze 3 und 4 ist ab dem 1.1.2025 anzuwenden. Rz. 16 [Autor/Stand] Obwohl die Vorschrift ursprünglich nur auf die Erbschaft- und Schen...mehr

Rz. 31 [Autor/Stand] Das Bewertungsgesetz enthält zu unterschiedlichen Zwecken Regelungen zur Bewertung von unbebauten Grundstücken. Der Gesetzgeber hat seine ursprüngliche Absicht aufgegeben, einen Wert, den sog. Einheitswert, für verschiedene steu erliche Anlässe zur Verfügung zu stellen. Als Ergebnis wurden in das Bewertungsgesetz Sonderregelungen zur Bestimmung des Werts...mehr

Rz. 34 [Autor/Stand] Gemäß § 179 Satz 1 BewG bestimmt sich der Wert eines unbebauten Grundstücks regelmäßig nach seiner Fläche und dem Bodenrichtwert, vgl. § 196 BauGB. Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach den Vorschriften des BauGB zu ermitteln und den Finanzämtern zur Verfügung zu stellen, vgl. § 179 Satz 2 BewG. Bei der Wertermittlung ist gemäß § 179...mehr

Rz. 12 [Autor/Stand] Die Vorschriften über die Fortschreibung von Einheitswerten, insb. die Vorschriften über die Wertgrenzen bei den Wertfortschreibungen, sind vielfach geändert worden. Ebenso hat sich der Anwendungsbereich des § 22 BewG bedingt durch veränderte Rechtslagen mehrfach geändert. Rz. 13 [Autor/Stand] Durch die Aufsplitterung des Bewertungsrechtes in die eigentli...mehr

Rz. 71 [Autor/Stand] Die Gesetzesbegründung zu § 247 Abs. 1 BewG lautet wie folgt:[2] „... Bei der Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer wird bei unbebauten Grundstücken der Grundsteuerwert regelmäßig aus dem Produkt der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert ermittelt. Der Ansatz der Bodenrichtwerte vereinfacht das Verfahren insofern, als die nachhaltige ...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] Die Steuerbefreiungsvorschrift des § 3 GrStG geht zurück auf eine entsprechende Regelung im Grundsteuergesetz vom 1.12.1936 (GrStG 1936).[2] In § 4 GrStG 1936 war ursprünglich die Befreiung von der Grundsteuer in der Weise geregelt, dass die jeweiligen Tatbestände zum einen auf bestimmte Rechtsträger (Nr. 1 bis 6 und Nr. 10 der Vorschrift) und zum anderen...mehr

Rz. 1 Bei der Grundsteuerbewertung der wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens, den Grundstücken, wird zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken unterschieden. Für deren Abgrenzung ist maßgeblich, ob sich auf dem Grundstück benutzbare Gebäude befinden. Ein Grundstück ist unbebaut, solange sich darauf keine benutzbaren Gebäude befinden. Wird ein Gebäude in Bauabschn...mehr

Rz. 37 In § 249 Abs. 10 BewG wird erstmals der Begriff der Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinne für Zwecke der Grundsteuer bestimmt, der die typologische Umschreibung des bewertungsrechtlichen Begriffs der Wohnung nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung übernimmt.[1] Der Wohnungsbegriff erlangt bei der Abgrenzung der Grundstücksarten in den Fällen Bedeutung, in denen e...mehr

Rz. 24 In § 253 Abs. 2 S. 4 BewG werden Fälle behandelt, in denen es ausnahmsweise zu einer Verlängerung der (wirtschaftlichen) Restnutzungsdauer kommen kann (Rz. 16). Sind nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert haben, ist gem. § 253 Abs. 2 S. 4 BewG von einer entsprechen...mehr

Rz. 47 Sind nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert haben, ist gem. § 259 Abs. 4 S. 3 BewG von einem der Verlängerung entsprechenden späteren Baujahr auszugehen. Diese tradierte Formulierung[1] ist unglücklich, da nicht die in der Anlage 38 zum BewG angegebene Gesamtnutzu...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift definiert den Begriff der unbebauten Grundstücke. Die Begriffsbestimmung für unbebaute Grundstücke in § 246 Abs. 1 BewG der Vorschrift folgt im Wesentlichen der Regelung in § 72 Abs. 1 BewG zur Einheitsbewertung[1] und § 178 Abs. 1 BewG zur Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer. Sie korrespondiert ...mehr

Rz. 46 In Fortsetzung der Regelungen zur Einheitsbewertung (§ 33 Abs. 3 Nr. 2 BewG) und zur Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer (§ 158 Abs. 4 Nr. 7 BewG) gehören Geldschulden und Pensionsverpflichtungen nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen. Die Kommentierung zu § 232 Abs. 4 Nr. 3 BewG gilt entsprechend (Rz...mehr

Rz. 39 Nach § 243 Abs. 1 Nr. 2 BewG gehört auch das Erbbaurecht zum Grundvermögen. Das Erbbaurecht ist gem. § 1 Abs. 1 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) das veräußerliche und vererbliche Recht des Erbbauberechtigten, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks des Erbbauverpflichteten ein Bauwerk zu haben.[1] Nach § 11 Abs. 1 ErbbauRG finden die sich auf Grundstücke bezi...mehr

Rz. 12 Das Grundvermögen gehört zu den Vermögensarten, die gem. § 218 S. 1 BewG nach den Vorschriften des Siebenten Abschnitts des BewG für Zwecke der Grundsteuer zu bewerten sind. Für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens, die Grundstücke, sind gem. § 219 Abs. 1 BewG Grundsteuerwerte festzustellen. In § 243 BewG wird der Begriff und der Umfang des Grundvermögens ...mehr

Rz. 26 Nach § 263 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BewG ist das Bundesministerium der Finanzen ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrats die NHK in der Anlage 42 zum BewG an geänderte wirtschaftliche oder technische Verhältnisse anzupassen. Die Ermächtigungsgrundlage ist noch etwas weitergehend als die Ermächtigungsgrundlage in § 190 Abs. 3 BewG, wonach die in der Anl...mehr

Rz. 44 In Fortsetzung der Regelungen zur Einheitsbewertung (§ 33 Abs. 3 Nr. 1 BewG) und zur Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer (§ 158 Abs. 4 Nr. 3 und 6 BewG) gehören Zahlungsmittel, Geldforderungen, Geschäftsguthaben, Wertpapiere und Beteiligungen nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen. Der Gesetzgeber hat hi...mehr

Rz. 6 Steuergegenstand der Grundsteuer ist gem. § 2 GrStG der inländische Grundbesitz i.S.d. Bewertungsgesetzes, und zwar die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft als wirtschaftliche Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens (§§ 232 bis 234, 240 BewG) sowie die Grundstücke als wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens (§§ 243, 244 BewG) einschließlich der ...mehr

Rz. 50 Eine gewisse Verlängerung der Restnutzungsdauer der Gebäude stellt auch die Regelung zum Mindest-Gebäudewertansatz in § 259 Abs. 4 S. 4 BewG dar. Hiernach ist der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert grundsätzlich mit mindestens 30 % des Gebäudenormalherstellungswerts anzusetzen. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die Alterswertminderung auf m...mehr

Rz. 10 Nach § 242 Abs. 1 Nr. 1 BewG gehören zu den übrigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen die SondernutzungenHopfen und Spargel und anderen Sonderkulturen, die ein von der landwirtschaftlichen Nutzung abweichendes Ertrags- und Aufwandgefüge aufweisen.[1] Mit der rechtlichen Verselbständigung der Sondernutzungen Hopfen, Spargel und anderer Sonderkulturen als eigene ...mehr

Rz. 21 In § 237 Abs. 4 BewG wird die Ermittlung des standardisierten Reinertrags für die Nutzung von Weinbauflächen konkretisiert (§ 234 BewG Rz. 19).[1] Nach § 237 Abs. 4 S. 1 und 2 BewG ermittelt sich der Reinertrag der weinbaulichen Nutzung aus der Summe der Flächenwerte, die sich jeweils durch Multiplikation der Größe einer als weinbaulich klassifizierten Eigentumsfläche ...mehr

Rz. 12 Die Normalherstellungskosten (NHK) nach § 259 Abs. 1 BewG i. V. m. der Anlage 42, Teil II. zum BewG wurden de facto mehrstufig aus den Kostenkennwerten der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) in der Anlage 1 der SW-RL hergeleitet. Herleitung der Normalherstellungskosten (NHK) Vordergründig wurden die NHK aus den Pauschalherstellungskosten (PHK) abgeleitet, die im R...mehr

Rz. 30 Nach § 232 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 und 4 BewG gehören stehende Betriebsmittel und ein normaler Bestand an umlaufenden Betriebsmitteln zu den Wirtschaftsgütern, die dem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dauern zu dienen bestimmt sind. Zu den Betriebsmitteln eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft gehören die Pflanzenbestände, die Vorräte, die Maschinen und Geräte sow...mehr

Rz. 2 Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10.4.2018 muss die Bemessungsgrundlage für Zwecke der Grundsteuer so ausgestaltet sein, dass sie den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abbildet.[1] Die Grundsteuer knüpft an das Innehaben von inländischem Grundbesitz an. Da sie die wirtschaft...mehr

Rz. 15 Die Verfahrensabläufe der in der ImmoWertV geregelten 3 Verfahrensvarianten des Ertragswertverfahrens können schematisch wie folgt dargestellt werden:[1] Verfahrensvarianten des Ertragswertverfahrens Bei gleichen Ausgangsdaten führen alle 3 Verfahrensvarianten zu gleichen Ertragswerten, denn sie sind mathematisch identisch. Es handelt sich insoweit lediglich um untersch...mehr

Rz. 16 Ein unbebautes Grundstück liegt entweder vor, wenn sich auf dem Grundstück i. S. d. § 246 Abs. 1 – mangels Bezugsfertigkeit – noch keine benutzbaren Gebäude befinden, oder, wenn sich auf dem Grundstück i. S. d. § 246 Abs. 2 BewG auf Dauer keine benutzbaren Gebäude mehr befinden. Im Zeitpunkt des Verlustes der Benutzbarkeit eines Gebäudes und damit der Gebäudeeigenscha...mehr

Rz. 10 Die für die Anwendung des § 241 Abs. 1 BewG maßgeblichen Tierbestände werden in der Anlage 34 BewG[1] konkretisiert. Die in Anlage 34 BewG aufgeführten landwirtschaftlichen Nutztiere sind einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dauernd zu dienen bestimmt. Hiervon nicht erfasste Tiere sind – vorbehaltlich einer Zuordnung zu den sonstigen land- und forstwirtschaftli...mehr

Rz. 1 § 242 BewG konkretisiert Art und Umfang der übrigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft i. S. d. § 234 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. e BewG. Er greift die Regelungsmaterie der §§ 52, 62 BewG zur Einheitsbewertung auf und entspricht weitgehend der Regelung in § 175 BewG zur Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Sch...mehr

Rz. 12 Unter der Prämisse der Definitionen der einzelnen Grundstücksarten in § 249 Abs. 2-9 BewG erfolgt die Abgrenzung der Grundstücksarten grundsätzlich nach dem Verhältnis der jeweiligen Wohn- und Nutzflächen bzw. nach dem Verhältnis der Flächen die Wohn- und Nichtwohnzwecken dienen. Hierbei ist auf die tatsächliche Nutzung der Haupträume der Gebäude im Feststellungszeitp...mehr

Rz. 1 Bei der Grundsteuerbewertung des Grundvermögens bleiben, wie bei der Einheitsbewertung und der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer, für Zwecke des Zivilschutzes geschaffene Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen außer Ansatz, wenn sie in Friedenszeiten nicht oder nur noch gelegentlich bzw. geringfügig zu anderen Zwe...mehr

Rz. 9 Nach § 251 S. 1 BewG darf der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert nicht geringer als 75 % des Werts sein, mit dem der Grund und Boden gem. § 247 BewG allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. Mit dieser Mindestwertregelung wollte der Gesetzgeber in Anlehnung an § 77 BewG zur Einheitsbewertung auch bei der Grundsteuerbewertung gewährleisten, dass der i...mehr

Zusammenfassung Bei Umstrukturierungen können hohe Risiken in Bezug auf die Grunderwerbsteuer auftreten. Wenn eine Personengesellschaft, die Grundbesitz hat, eine andere Personengesellschaft in ihre Gesellschafterstruktur aufnimmt, wird kein neuer Gesellschafter hinzugefügt, solange sich die Gesellschafterstruktur nicht ändert. Hintergrund Die Klägerin ist eine Personengesellsc...mehr

Bei Umstrukturierungen können hohe Risiken in Bezug auf die Grunderwerbsteuer auftreten. Wenn eine Personengesellschaft, die Grundbesitz hat, eine andere Personengesellschaft in ihre Gesellschafterstruktur aufnimmt, wird kein neuer Gesellschafter hinzugefügt, solange sich die Gesellschafterstruktur nicht ändert.mehr

Der Bundesfinanzhof (BFH) hielt die Revision für begründet. Bei Personengesellschaften gilt das Transparenzprinzip. Wird eine an der grundbesitzenden Personengesellschaft indirekt beteiligte Personengesellschaft in die Gesellschafterstruktur eingefügt, ohne dass sich die Rechtsträger, an denen keine gesellschaftsrechtlichen Beteiligungen bestehen können, geändert haben, ist k...mehr

Die Klägerin ist eine Personengesellschaft mit Grundbesitz in mehreren Finanzamtsbezirken. An ihr war die X KG mittelbar zu 100 % beteiligt, deren Gesellschafter fünf natürliche Personen waren (AB, CB und EG i.H.v. jeweils 20 %, MG i.H.v. 30 % und TG i.H.v. 10 %). EG schenkte ihren Anteil an der X KG ihren Söhnen MG und TG, so dass MG nunmehr mit 40 %, TG nunmehr mit 20 % an...mehr

Die Lage am Wohnungsmarkt ist kritisch und wird sich noch verschärfen. Die sogenannten Immobilienweisen sprechen von einer tiefgreifenden Krise – liefern der Politik aber auch Ideen, wie es wieder zum Aufschwung kommen kann. Im Jahr 2025 werden voraussichtlich nur 230.000 Wohnungen gebaut werden – 2023 waren es 294.000 und 2024 geschätzt 260.000. Das verschärft die Knappheit ...mehr

Rz. 28 Nach § 9 Abs. 3 GrEStG ist die für den zu besteuernden Erwerbsvorgang zu entrichtende Grunderwerbsteuer der Gegenleistung weder hinzuzurechnen noch von ihr abzuziehen. Mit dieser Vorschrift soll offenkundig "eine Steuer von der Steuer" verhindert werden. Sie erfasst nur die Fälle, in denen einer der an dem jeweiligen Erwerbsvorgang Beteiligten (oder auch ein daran unb...mehr

6.2.1 Die rudimentäre Kodifikation Rz. 35 Das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 hat mittelbar auch Auswirkungen bei dem einheitlichen Vertragswerk mit sich gebracht. Eine gesetzliche Regelung existiert zwar immer noch nicht; § 8 Abs. 2 S. 2 GrEStG bestimmt aber, dass unter bestimmten Umständen Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer auch das fertig gestellte Gebäud...mehr

Rz. 2 Gerichte, Behörden und Notare haben dem zuständigen FA Anzeige nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck zu erstatten. Rz. 3 Auf der Grundlage dieses Musters wird ein Vordrucksatz hergestellt, wovon je eine Durchschrift bestimmt ist für das nach §§ 19, 20 AO für den Erwerber zuständige FA, das nach §§ 19, 20 AO für den Veräußerer zuständige FA, das Lagefinanzamt,[1] die Unbede...mehr