Roscher, GrStG, BewG § 252 Bewertung im Ertragswertverfahren / 2.1.6 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Rz. 23

Der Exkurs über die Grundsätze zur Ermittlung des Verkehrswerts (Ertragswerts) im Ertragswertverfahren auf der Grundlage der anerkannten Vorschriften des Baugesetzbuchs soll mit einem Blick auf die Berücksichtigung von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen i. S. d. § 8 Abs. 3 ImmoWertV abgeschlossen werden.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind vom Üblichen erheblich abweichende Merkmale des einzelnen Wertermittlungsobjekts, denen der Grundstücksmarkt einen eigenständigen Werteinfluss beimisst und die im bisherigen Verfahren noch nicht erfasst und berücksichtigt wurden.

Im Rahmen der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- und Abschläge nach der Marktanpassung gesondert zu berücksichtigen.

Workflow des Ertragswertverfahrens nach der ImmoWertV

Im Sinne der Modellkonformität, wonach die Ableitung der Daten und die Wertermittlung im gleichen Modell erfolgen sollen, haben einerseits die Gutachterausschüsse bei der Ermittlung der Liegenschaftszinssätze Kaufpreise ohne boG bzw. um boG bereinigte Kaufpreise heranzuziehen^[1] und anderseits die Immobiliensachverständigen bei der Verkehrswertermittlung die boG außerhalb des Modells – nach der Marktanpassung – gesondert zu berücksichtigen.

Zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen gehören insbesondere:

• Besondere Ertragsverhältnisse (vom marktüblich erzielbaren Ertrag erheblich abweichende Erträge)

  • temporär abweichende Mehr- und Mindererträge
  • besondere wohnungs-, vertrags- oder mietrechtliche Bindungen
  • von marktüblichen Bewirtschaftungskosten temporär abweichende Bewirtschaftungskosten
  • Leerstand

• grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

  • z. B. Nießbrauch, Wohnungsrechte

• Denkmalschutz (Eigenschaft des Bauwerks oder des Grund und Bodens)

• sonstige besondere gebäudebezogene Grundstücksmerkmale

  • Baumängel und Bauschäden
  • wirtschaftliche Überalterung
  • überdurchschnittlicher Erhaltungszustand

• sonstige besondere bodenbezogene Grundstücksmerkmale

  • Bodenverunreinigungen (Altlasten)
  • Freilegungs-, Teilabriss- und Sicherungsmaßnahmen
  • Wegerechte, Leitungsrechte

• Merkantiler Minder- oder Mehrwert, z. B.

  • "Mörderhaus" oder Bewohner des Hauses war eine besonders anerkannte Persönlichkeit
  • früherer Hausschwammbefall, Bergschaden (trotz Schadensbeseitigung)

Rz. 24

einstweilen frei

[1] S. § 12 Abs. 3 S. 3 ImmoWertV.