Restnutzungsdauer nach § 253 Abs. 2 Satz 4 BewG nach Kernsanierung

Umfassende Sanierung

Der Kläger ist seit 1997 Eigentümer eines Grundstücks, das mit einem Mehrfamilienhaus bebaut ist. Der Kaufpreis von 2.150.000 DM entfiel in Höhe von 90.000 DM auf den Grund und Boden, 185.000 DM auf das Gebäude und 1.875.000 DM auf noch zu erbringende Sanierungsleistungen. 

Im Rahmen der Einheitswertfeststellung wurde das Finanzamt 1997 darüber informiert, dass sich das Gebäude in einem baulich desolaten, unbewohnbaren Zustand befinde. In 1998 erfolgte eine Aufstockung und ein Ausbau des Dachgeschosses, ein Balkonanbau sowie Grundrissänderungen vom Erdgeschoss bis zum 4. Obergeschoss.

Streit um Restnutzungsdauer und Wohnfläche

Für die Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 schätzte das Finanzamt die Besteuerungsgrundlagen. Dabei ging es von einer Wohnfläche von 880 m² sowie von einer fiktiven Restnutzungsdauer im Hauptfeststellungszeitpunkt von 49 Jahren aus. Der Einspruch dagegen wurde als unbegründet zurückgewiesen. 

Nach Klageerhebung reichte der Kläger die Feststellungserklärung ein. Dabei gab er an, dass das Gebäude 1999 einer Kernsanierung unterzogen wurde und dass die Wohnfläche 772 m² beträgt. Daraufhin änderte das Finanzamt den Bescheid und berücksichtigte eine Wohnfläche von 772 m². 

Hinsichtlich der Restnutzungsdauer trug der Kläger vor, dass das fiktive Baujahr nicht mit 1991, sondern mit 1963 anzunehmen sei. Die Restnutzungsdauer zum 1.1.2022 betrage daher 23 Jahre.

Ist das ImmoWertV für Grundsteuerwerte anwendbar?

Dieses begründete er im Wesentlichen mit der ImmoWertV. Nach dieser betrage die Restnutzungsdauer nach Kernsanierungen maximal 72 Jahre, sofern der Zustand dem eines neuen Gebäudes entspreche. Vorliegend seien Mauerwerk, die Fassaden und sämtliche Holzdecken jedoch noch aus dem Errichtungsjahr 1896. Bei einem hier anzuwendenden Modernisierungsgrad "Überwiegend modernisiert" sehe die ImmoWertV eine abweichende Berechnung vor, wonach von der Restnutzungsdauer von 23 Jahren auszugehen sei.

Dagegen trägt das Finanzamt vor, dass das fiktive Baujahr mit 1991 anzunehmen sei, da 1999 eine Kernsanierung des Gebäudes durchgeführt worden sei, welche dazu geführt habe, dass das Gebäude in einen Zustand versetzt worden sei, der nahezu einem neuen Gebäude entspreche. Die ImmoWertV sei für Grundsteuerwerte nicht anwendbar. 

Im Übrigen stehe es dem Kläger frei, durch Vorlage eines Gutachtens nachzuweisen, dass der Grundsteuerwert erheblich von dem gemeinen Wert der wirtschaftlichen Einheit im Feststellungszeitpunkt abweiche.

Längere Nutzungsdauer durch Kernsanierung

Die Klage wurde als unbegründet zurückgewiesen. Das FG stellte fest, dass das Finanzamt den Grundsteuerwert zutreffend festgesetzt hat. Das Baujahr des Gebäudes sei ausnahmsweise dann nicht maßgeblich, wenn an dem Gebäude nach der Bezugsfertigkeit Veränderungen eingetreten sind, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert haben. 

Dann werde das Jahr der Veränderungen als fiktives Baujahr angenommen. Davon sei beispielsweise nach einer Kernsanierung auszugehen. Durch eine Kernsanierung werde das Gebäude in einen Zustand versetzt, der nahezu einem neuen Gebäude entspricht. Das Jahr, in dem die Kernsanierung abgeschlossen wird, gelte als "neues Baujahr" (Abschn. 253.1 Abs. 3 Satz 13 AEBewGrSt). 

Für die Annahme einer Kernsanierung im Streitfall sprächen die Angaben des Klägers in der Feststellungserklärung, die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag und die Auskünfte aus dem Jahr 1997.

FG folgt der Berechnung des Finanzamts 

Die weiteren Angaben des Klägers zu den durchgeführten Sanierungsmaßnahmen reichten dem FG nicht aus, um die Annahme, dass eine Kernsanierung erfolgt ist, zu erschüttern. Diese Angaben hätte er im Rahmen seiner Mitwirkungspflicht machen müssen. Infolge dessen musste das FG von einer Kernsanierung ausgehen.

Der Berechnung der Restnutzungsdauer durch den Kläger könne nicht gefolgt werden. Eine Anwendung der ImmoWertV komme nur bei der Ermittlung der Bodenwerte in Betracht. Für die Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags sehe das Bewertungsgesetz keinen Verweis auf das BauGB bzw. die ImmoWertV vor.

Beweispflicht beim Steuerpflichtigen

Ein Gutachten, das einen niedrigeren Grundsteuerwert begründen könne, hat der Kläger nicht vorgelegt. 

Das FG folgt damit der Rechtsprechung des BFH, wonach es dem Steuerpflichtigen nach § 198 BewG obliegt, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Das FG ist nicht verpflichtet, ein Sachverständigengutachten zur Bestimmung des Grundbesitzwerts einzuholen (so z. B. BFH, Urteil v. 17.11.2021, II R 26/20, BFH/NV 2022 S. 822).

Sächsisches FG, Urteil v. 27.4.2026, 2 K 1283/25